先進不會變先烈——王健林談萬達商業廣場風波 來源： 聯商網 2004-02-20 09:35 據《中國房地產報》報道，王健林有句名言，"先行者絕大部分成為先烈，只有少部分成為先進。"萬達在全國最早涉足商業地產項目，其"訂單地產模式"獲得了在全國二十多個城市的開發成功，也由此引發了全國范圍的商業地產熱潮。毋庸置疑，萬達是先進。 然而，最近頻繁有媒體曝光：長春萬達遭遇訴訟，沈陽萬達全面停業，濟南、長沙萬達現狀窘迫。類似宣傳一時間沸沸揚揚，好似突如其來的風暴，毫不留情的將萬達卷入了颶風的中心。萬達商業廣場到底有沒有問題？問題出在哪里？萬達將如何解決？萬達商業地產模式將如何繼續？萬達是否會從先進變成先烈？ 帶著一系列問題，2月16日本報記者獨家專訪了萬達集團董事長王健林，這也是事情發生后王健林第一次面對媒體，以當事人的身份講述事情的始末。 關鍵詞：沈陽萬達商業廣場大部分店鋪還沒開業，怎么會全面停業？氛圍需要培養，萬達已經制訂了一系列政策扶持小業主 記者：沈陽萬達商業廣場是否出現了全面停業的問題？ 王健林：這是絕對沒有的事情。 沈陽萬達商業廣場去年年底的開業，僅僅是沃爾瑪購物廣場、百盛購物中心、新加坡美食廣場、臺灣燦坤數碼廣場四家主力店的開業。當天，商業步行街上僅有臨街的九家小店鋪同期跟隨開業，這是我親自去數的。直到最近，也不過180多家、55%的店鋪開業。其他店鋪由于裝修程度、招租程度、經營計劃、季節問題、商機問題，業主有自己的打算。即使是主力店也沒有全部同時開業，根據萬達的經驗，只要超過3個主力店，就很難做到同一天開業，萬達不可能要求全部業主都跟我們完全同步，但我估計，剩下的店鋪將在五一之前全部開業。 既然沈陽萬達商業廣場到現在還沒有全部開業，又怎么能說全部停業了呢？ 沈陽處于東北的腹地，新年前的氣溫低至零下20多度，本身就不是商業經營的旺季，加上東北地區自身的冬季商業氛圍不足等原因，多數的店鋪不開業也屬正常。沈陽和天津兩家店模式完全一樣、相差一天開業，沈陽店的位于太原街繁華地段，其位置遠遠好于天津店，而開業后的效果來看，天津卻沒有沈陽的問題出現，這一點上就印證了氣候條件的影響很大。 當然，選擇這個時間開業，我們也有失誤，東北的冬天是非常寒冷的，人氣無法凝聚。這一點也是萬達取得的經驗教訓，在以后我們會充分考慮到東北嚴寒天氣對商業廣場開業及運營帶來的影響。 記者：沈陽的歐倍德、紅星美凱龍沒有同期開業，大洋百貨換成了百盛購物中心，這是什么原因？ 王健林：不同主題的主力店開業時機選擇很重要，春節前有多少人裝修呢？既然沒有裝修，建材、家居又有多少需求量？作為全球知名企業，有市場調查、有經營計劃，沒有銷售開業有什么意義呢？就象天津店的電影城也沒有跟隨商業廣場同時開業，因為根據文化部門的規定，春節期間只能放映國產片、賀歲片，沒有進口大片在手，店面開業哪有華納國際院線的味道？這些主力店推遲開業我們都與業主協商過，業主們都知道的。2月底之前這些主力店都將相繼開業，相信到那時侯就不會有不信任的言論了。 關于大洋百貨換成了百盛也是業主知道并同意的。萬達是大洋百貨的前控股股東，有其他股東提出收購，而且我們認為價格也很合適，這是商業運作的正常行為。由于新董事局換掉了總裁和部分管理高層，在剛退出一個月就要開業，又有重大人事變動的情況下，我們擔心會出現不必要的影響和風險，因此在經過業主同意的情況下，把沈陽的大洋百貨更換成百盛。 記者：沈陽萬達商業廣場現在經營情況怎樣？有無業主退鋪？ 王健林：萬達商業廣場現在還沒有形成大規模的客流、人氣還有待提升，這是事實。但一個新的商業中心的開業，在一至兩年里，要想一下子就人流旺盛、經營回報立刻體現是很難做到的事情，熟悉商業運作的人都有這樣的共識。比如在全國開發"新瑪特購物廣場"的大商集團，包括大連店、沈陽店在內的很多店鋪，開業的前1、2年內，客流都很少、營業額很低，可是現在看，每個都很紅火。任何一個大型購物中心都需要市場培育的過程，這是商業運作周期的自身特點所決定，所以說現在的人氣不旺只是暫時的。 其實這個問題一開始我們就考慮到了，所以我們引進的主力店都是全球知名的大型連鎖企業，他們有良好的運作模式，即使剛開始經營不力，也有能力調整過來。但很有趣，現在經營不好的都是單店，是不臨街的內鋪，已經開業的沃爾瑪、百盛都很火。 萬達是負責任的企業，不會把店鋪賣出去就不管別人死活，我們也希望商業廣場能活力四射，雖然是暫時性的困難我們也會想辦法解決。最近，由沈陽市、區政府牽頭，萬達制定了一系列的對業主的扶持政策，這個協議很快將與業主簽訂完畢。政府、萬達、業主三方要齊心協力、同舟共濟。同時，今年年底開業的沈陽萬達二期原本只有一個華納院線，現在我們又增加了一個知名百貨店，這樣就可以形成主力店對步行街的全面合圍，用大品牌帶動小店鋪的興旺。加上一年時間的市場磨合， 我相信包括購物中心在內的整個商業廣場都會逐漸興旺起來。 至于業主退鋪問題，其實每一個樓盤都存在先買后退的情況，這不是問題，萬達的確有退鋪的，但并沒有象有些宣傳所說的是普遍現象。 關鍵詞：長春訴訟案以萬達勝訴告終，店鋪將整體招租，再次引進兩家知名品牌連鎖店 記者："長春事件"一年多一直沒有得到妥善解決，這是否也從客觀上給其后幾個城市相繼出現問題埋下了"伏筆"？ 王健林：長春的問題關鍵在訴訟，業主告萬達欺詐。但是不是業主說欺詐就欺詐，我們說不欺詐就不欺詐？既然起訴就會有法律公正的裁決。長春市朝陽區法院和長春市中級人民法院均一致裁決萬達勝訴。 這件訟案中矛盾核心的名稱問題。當初宣傳時，的確是叫"長春沃爾瑪購物廣場"，但到長春市工商局注冊時，工商局認為"沃爾瑪"的品牌是國際知名品牌，不能與國內企業聯合注冊，只能分別注冊。故我們將兩個名稱全部注冊登記，并且 "萬達購物廣場"和"沃爾瑪購物廣場" 兩塊牌子都掛出來了，沃爾瑪也在營業，怎么能說欺詐呢？ 另外，當初在與業主簽訂的購房合同中，在物業的名稱問題上，我們注明了：此名為暫定名，最終定名權由出賣人決定。長春市工商局對我們的裁決也是沒有欺詐，這是鐵的事實。 記者：對長春店，萬達又采取了哪些措施保障其正常運營？ 王健林：以前的做法是哪個鋪斷租了我們就對哪個進行招租，經過我們的研究，這種做法不能保證其長期的繁盛。因此我們將位置差、斷租率高的鋪位與好鋪位進行重組、整合，進行區域整體招租的方式。長春、濟南都準備這樣做。 我們這樣做的目的就是為了帶來更多的人氣，保障商業廣場的贏利，保證業主的權益。這是萬達對社會、對客戶的責任。需要強調一點，所有這些都是萬達額外的服務，我們銷售合同中是沒有任何承諾的。 關鍵詞：萬達有失誤，問題出在局部，但這是成長的歷程。 記者：萬達商業廣場是否存在著一定的問題？這是否說明萬達在開發模式上有問題？ 王健林：萬達集團正在從事的"訂單模式"商業地產開發，在中國是首創，我們是為中國地產業探索發展的新路。做商業地產業要不斷的摸索和研究，并且修正，應該說我們的做法是在給后繼者提供成功的經驗和教訓，使其少走或者不走同樣的彎路。萬達在沒有先例可以借鑒的情況下摸著石頭過河，難免出現一定的偏差。 萬達的業務拓展到全國24個城市，商業廣場開業的有11家店， 70%都是正常和有序的經營著，象南京、青島的商業廣場，承租戶都要排隊等著租店。即使在長春、濟南、長沙三家單店中，有問題的也僅占一小部分，造成退鋪可能是期望值過高、經濟壓力、招租困難等。 我們沒有推卸責任，萬達在模式的認識上確實存在誤區，有過失誤。我們成立了發展研究部，專門研究開發中出現過和可能出現的問題，使模式更趨于完善。而且萬達商業公司僅去年一年就針對商業地產的開發問題開了12次專題的會議進行研究。經過分析，我們認為至少有五個方面需要在以后的開發過程中進行改進。 第一， 在從單店到組合店的經營探索上，問題出現在單店上，像長春、濟南、長沙都是，所以我們現在只做組合店。 第二， 在沃爾瑪超市主力店周邊店鋪的布局上有誤區，以前萬達多配置精品店，希望沃爾瑪帶來巨大人流推動高檔商品銷售。但通過實踐我們發現，到沃爾瑪購物的人群以普通收入者居多，這些人的購買目的非常明確，買完就走，不會到臨近的高檔商品店鋪去，這就造成了商場高層火、首層冷的怪圈。因此，萬達以后的店面配置將會在沃爾瑪周圍搭配大眾消費店。 第三， 各店鋪的選址上，應該特別注意考慮店鋪的四面臨街，布局的塊狀分布，單邊臨街會造成背街、內鋪的滯銷和招租不暢。 第四， 在開業時間的選擇上，更多地考慮各地的氣候差異，就會避免東北地區冬季開業這樣的負面效果； 第五， 充分認識南、北地區的商業氛圍差異。 記者：出現了問題，會不會影響萬達開發商業地產的信心？ 王健林：在各種地產開發模式中，商業地產是最高級別的。因為它對開發商資金、實力、人才、素質的要求最高。雖然現在局部出現了困難，但萬達在不斷調整商業地產開發思路的同時，堅持走商業地產開發的宗旨是不會改變的 記者：在這次風波中，有些媒體認為，萬達給人的感覺是不夠負責任，您怎么看？ 王健林：萬達要做百年企業，首先就要講誠信。萬達是負責任的企業！萬達在大連、長春、成都、南京等地開發的住宅項目，短短幾年時間，在二手房市場上全部升值。消費者的信賴說明了問題。 在2000年6月，國家建設部、國家工商總局、經濟日報社、中消協等六家單位在人民大會堂組織全國近千家開發企業，推廣大連萬達集團"誠信經營"的經驗，時任建設部部長俞正聲同志也親自出席并點名表揚萬達的誠信經營，并由萬達發起，在全國開展"銷售放心房"活動；去年，萬達又被國家工商總局、中國消費者協會聯合評為"誠信經營企業"，名列大連地區的第一位；遼寧銀行同業協會將萬達列為首批"最佳信用客戶"；國稅、地稅兩局評定萬達為首批誠信納稅A級企業。這些已經足夠說明萬達是值得信任的企業。 僅去年一年，萬達捐建了8所希望小學，捐贈現金近兩千萬元，實物捐贈超過千萬元。萬達成立15年來，累計為社會公益事業捐贈8億多元！萬達作為民營資本的企業，在全國不是最有錢的，但是對社會的捐贈表明了萬達的立場。如果萬達不負責任，只顧自己賺錢，為什么要捐贈這么多？ 關鍵詞：今年只租不賣，加強成本控制保證資金流轉，公司重組戰略股東全部是500強，明年海外上市 記者：商業地產應以出租為主，盡管您一直希望不斷增加出租物業的面積，但萬達商業廣場現在出售仍然占了相當部分。萬達應當怎樣調整？ 王健林：萬達現有的商業廣場中，從面積上看，單店的銷售占到總面積的15%-20%，組合店不到10%，銷售的比例并不大，但正是這部分問題最多。經過分析我們發現，在購買小店鋪的業主中，投資者達到70%。這部分人購買的目的只是為了招租，一旦出租效果與其心理期望值存在差距，就引起諸多問題。通過摸索，我們發現商業地產的確不能走依賴銷售的道路，因此，今年所有新建的萬達商業廣場，包括沈陽萬達二期全部采取出租形式，一平米也不賣。 記者：以出租為主，對萬達的資金要求就會很高，您怎么解決可能出現的資金壓力？ 王健林：全部出租的最大困難就是資金問題，萬達也感到這方面的壓力。但萬達搞商鋪出租有很大優勢。第一，我們的下游企業都是知名大企業，在經營水平、信譽各方面沒有風險；第二，出租的回報率依然很可觀；第三，萬達的專業水準保證了我們的投資成本在預期內。只要控制開發成本、提高租戶質量和信用、提高物業的經營水平，我們的繼續發展前景依然光明。做出租，成本決定收益率。今年萬達商業公司春節回來第一天就召開成本控制研討會，加強對成本的控制。 另外，在拓寬融資渠道方面，萬達將加快上市步伐。今年完成公司重組，萬達商業的4個戰略股東已經全部談妥，他們都是世界500強企業，而且是行業龍頭。完成重組后，明年萬達將實現海外上市融資。 作為全國第一家從事商業地產開發的房地產企業，萬達對于地產界的貢獻不言而喻。正是看到了萬達在商業地產開發中獲得的巨大收益，才吸引了一大批市場跟隨的企業，帶動了商業地產在全國的開發熱浪。新生事物的誕生，必將經歷起落坎坷的過程，即使出現短暫的困難，也是成長中的煩惱，是有益的歷練。 萬達最早涉足其中，也難免最早產生問題。出現了問題并不可怕，可怕的是面對問題束手無策。敢于面對問題、解決問題，萬達仍然是先進的。 但是，應當引起我們深思的是，萬達已經找到了解決問題的途徑，那么其他即將完工或正在如火如荼建設的商業項目呢？實力并不雄厚的中小型開發企業也能象萬達一樣由商鋪出售轉向出租嗎？（記者張興韜）
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