編者按：本分析不一定是最全面的，但絕對是最走心的，為業內朋友一窺浦東商業地產最新格局以及發展前景提供了可靠的樣本調研。

聯商網消息：2018年，但凡是和朋友聊到上海新開商業項目，我都會說“看看浦東咯”，從如今的預熱來看，一大波商場正在路上：登場的將會有——波折的世紀匯、擁有老佛爺與八佰伴正面交鋒的陸家嘴中心、做長線的晶耀前灘、已經做了個熱身的尚悅灣、LCM置匯旭輝廣場......

這些項目，各有優勢，也各有不確定因素，接下來逐個分析。

一、LCM置匯旭輝廣場

1、選址

二、這方面，并不是以上幾個項目不好，而是LCM置匯旭輝廣場（以下簡稱LCM）選址的優勢在于相對競爭少，并且有成熟的周邊社區客群作為支撐。（陸家嘴中心和世紀匯的位置顯然更好，但他們面臨的分流也更大，且相互間就是競品。）

近兩年的新開業項目已經一再驗證了，如今開大型商業體，不管周邊消費者質量如何，樣本基數是基礎。

七寶萬科、萬象城、怡豐城，這三家店的客流情況對比比任何理論調研都有說服力。雖然LCM的選址并非得天獨厚（具體問題下文會展開），但它對于周邊消費者而言，提供了一個“觸手可及”的優質商業空間足矣，也確保了項目擁有明確的種子客群。

實際一點的做法，是盡可能“服侍好”周邊的客人，我不認為有項目如果“拒絕”了“近鄰”，反而能獲得“遠親”的青睞。所以，七寶萬科就是七寶萬科、萬象城就是萬象城、嘉里城就是嘉里城、置匯旭輝就是置匯旭輝，各自做好門前客都是第一步。

2、最美生鮮集市

這是項目前期的宣傳點，記得應該是去年差不多年中的新聞。拿下了商業主體部分旁的一塊地，以打造“最貴”菜場為話題進行造勢。

這個餅畫得足夠漂亮，也足以成為話題點，真的做出來，對業內影響效果而言是又一星巴克烘焙工廠般的案例，體現的不僅是顏值、噱頭，而是一種“高難度”業態、模式，是與國際最前沿商業接軌的理念。

如今做得好的生鮮集市品牌并不少，但這就如同K11新鮮食·集，引領了一種區域打造方式，之后一直被模仿，但從未被模仿像。LCM要做的，理應是開創另一種感官體驗，否則對不起這張效果圖。

打造中國最美生鮮集市的旗已立好，做成了當然就是一大優勢，你看下星巴克開業后興業太古匯的客流變化就知道了；做砸了就當我這一趴沒說。

3、硬件品質

單看效果圖，是能夠感受到該項目的“港資情調”的，木紋色調和暖光燈，這似乎已經成為塑造舒適生活化商業空間的“標配”。

具體各種設計細節，這里就不贅述了，前期的眾多公關稿件都已經有所體現，相信看過的朋友都知道，實地體驗過的朋友也可以聊聊實際觀感。從露出的效果組圖來看，用一句話概括就是——我為該項目不在核心商圈而感到可惜。

如果LCM能打造出一個放大且接地氣版的嘉里城，吸引力可就真不只是周邊客群了。

至于規劃招商定位，我反而不擔心也不是太關心。畢竟現在新開業的商業體，完全沒有亮點的項目是不存在的，整個2017年，核心商圈到興業太古匯有星巴克烘焙工廠，遠到愛琴海都有安藤忠雄打造的新華書店。個人認為LCM能打造出類似萬象城這樣的定位就已足夠，定位上下微浮動可以交給后期調整，但前期內容的豐富性要有保障。

下面來聊聊我對該項目的疑問：

上文在選址方面就已說到，LCM的位置并非最佳，它甚至不是地鐵上蓋，但我覺得這不是問題。事實已經證明了，即使如百聯世紀般四線上蓋也未必能將客流直接導入商場，關鍵還是看內容。

因此，非地鐵上蓋是欠缺，但聊不能解決的事情沒有任何意義，我個人更在意的是張楊路這條寬馬路以及洋涇港對客流的“阻擾”程度。

前者幾乎也是不可抗力，而后者，很少有商場臨河而建。在LCM最近的一篇官微推送中，給到了一些答案。據悉商場會在洋涇港上修建一座彩虹橋，這個解決方案的意義在于：

1、可以將最近地鐵站6號線的客流，通過彩虹橋引入至商場，而不用走張楊路吃灰。

2、景觀作用，這就毋庸置疑了。講真該沿河區域環境可以，商業感不足，而彩虹橋能帶來缺失的部分。

3、豐富內容，LCM和長寧來福士類似，同樣具有保護建筑，其室外空間，是今后運營操盤的重點之一，從去年下半年開始長寧來福士就在努力推行，自鐘樓啟用后，能明顯感受到發力；我也不知道商場會怎么玩，但從視覺觀感上看，彩虹橋的存在，讓原本產生割裂觀感的河，融入進了項目整體，后期的運營，可以期待一下。

以上，是我對LCM置匯旭輝廣場開業前念想的隨筆，如果我是一個主打大眾消費市場的品牌，也許已經遞上了自己的品牌介紹，不過聽說這家店的租金可不低，反過來講，是否預示著最終的業態組合會相對更為成熟？

二、世紀匯廣場

世紀匯廣場（下文簡稱：世紀匯），可能是今年最具故事的新項目之一，硬件很早就建成，從轉手到現在折騰了這么長時間，如今B1層連通辦公樓和地鐵站的空間已部分打開。

說到世紀匯，不得不先提百聯世紀和世紀大都會。

當初世紀大道馬路對面兩棟樓造起時，沒少和朋友聊到底哪棟是百聯哪棟是和黃的，但無論如何，如此自成商圈的案子，對浦東商業的意義重大。

雖然我追捧的嘉里城或者金橋國際等項目都不錯，但要說浦東成商圈的核心項目，其實也只有八佰伴和ifc+正大廣場兩者。

而世紀大道坐擁四條地鐵線的超大交通樞紐，周邊又不乏住宅區，這類地鐵上蓋的項目能差？

百聯世紀開業后，給了部分答案，不算太差，但也遠沒有想象中火爆。

同時，這家店的問題也幾乎暴露無遺：

地下兩層餐飲部分人氣有保障，但與1層開始的零售業態幾乎完全脫節。如今越來越多的社區型商場深諳1層零售定位親民化、3層開始重點做兒童業態的重要性，但受于體量的限制以及百聯集團化的招商模式（能看到商場的品牌規劃與旗下其他項目重合度太高，未進行因地制宜），百聯世紀未能在業態組合上有所突破。

因此，即使地下人群涌動，除了飯點，也很難吸引客人上到高樓層進行零售消費，這簡直與在漢中路三線上蓋的凱德·星貿碰到了完全雷同的問題，我不想為他們開脫，但“體量限制了他們的想象力”也是事實。

之所以聊了大段百聯世紀，是因為上文提到其遭遇的種種問題，世紀匯幾乎均可避免，留有后手的他們甚至據說在前者開業后一時反響不錯而提高了租金的期望值。

體量方面，世紀匯比百聯世紀+世紀大都會還大，坐擁電影院（這可是硬通貨），對面也只有眼饞了……講真，萬象城+愛琴海這種，我是實在無法理解這么大體量的兩個商業體如何消化，但個人認為大浦東還是有足夠的消費需求和品牌拓展需求的。

因此說到品牌引進方面，據說世紀匯與inditex集團的全線合作就顯得更為務實也更有號召力。雖然零售難做大家心知肚明，但大型商業體的ZARA、優衣庫、Balabala們業績還是好的。

大力發展兒童業態，也是世紀匯的一個大招，我多次說到，得兒童者得家庭，得家庭者得客流，得客流者看如何轉換消費養品牌，這是大多數購物中心尤其是社區型商場比較務實的定位。當年寫七寶萬科廣場時，走的就是這個邏輯，商場幾乎從2層就開始布局兒童業態，一直關聯布局到5層。

從窺到的規劃布局看出，世紀匯也在兒童業態方面不遺余力，此想法在該商圈是非常有競爭力的，具體效果如何還得等開業后再看。

世紀匯的問題在于，百聯世紀的前車之鑒已經說明了，并不是區域有大人流，就會給商場帶來大客流，沒有理由再盲目樂觀，商場的主力目標理應依舊是周邊更為固定的消費客群。

如何解決單條長距離動線的“無趣感”，尤其是當零售品牌們一字排開的時候，這就需要商場在公區設計以及運營方面多做工作了。

更重要的是，基金公司的操盤方式，是否專業？這是很多業內朋友共同的問號。

從目前商場已開放部分的情況來看，粗看ok，但呈現效果經不起細致推敲，不吹不黑，質感是欠缺的，很多細節工作有待完善。

可能地下部分的先期開通，是為了更便于對地鐵站到辦公樓客流的消費轉化，但半成品的品質也體現了一個商業項目的價值。這是世紀大道商圈的第二次機會，商場能否在之后的幾個月完成工作？目前進展如何？我幾乎都無從得知，因為該項目至少從前期的宣傳來看，幾乎沒有做任何工作，你在微信搜索“世紀匯”，絕大多數新聞還停留在李嘉誠出售項目的相關內容，匪夷所思。

三、陸家嘴中心

從專業角度講，陸家嘴中心是上述案例中看點最多的一個項目。

看點一：難得殺進慘烈商圈的項目

去年的興業太古匯成為我最關注的商場，就是因為它位于南京西路核心商圈，直面梅泰恒、靜安寺眾將的競爭，也是太古在上海的第一個項目，如何夾縫中殺出血路，基本已給到答案。

之后，無論是萬象城、日月光等新項目，雖然人氣高，但屬于悶聲發財型，類似LCM置匯旭輝。

雖然浦東難說有核心商圈，但八佰伴依舊是具有號召力的單店，同時該商圈已經有新梅聯合廣場、正在改造的華潤時代廣場和原百腦匯，以及一眾只剩下餐飲能做做的商業體。

八佰伴作為上海百貨No.1，去年12月31日7個億也是事實，不要說預售什么的，你叫其他商場做類似的活動試試。

就在這么一個“生存環境”下，陸家嘴中心以一種全新、大體量、一站式的定位出現，你難免會想，它到底會像之前的時代廣場一樣高洋但缺人氣？還是新梅那樣夾縫中求存？還是會成為該商圈最大的精致美食廣場？

要知道在這里一不小心就會去到了陸家嘴或者世紀大道，八佰伴之所以過得去，是因為它有其余商業項目都不具備的更多零售商品選擇以及促銷互動，陸家嘴中心在定位上空間其實并不大。

看點二：客觀條件又很好

上一趴說到陸家嘴中心進駐八佰伴所在的商圈，屬于直面慘烈的競爭環境，堪比當年芮歐在久光對面開業。

但事實也證明新的項目如果找準定位，做出特色，也是能夠挖掘出商圈客群的，如今靜安嘉里、芮歐、晶品等，都在靜安寺商圈找到了自己的定位，并共同打造著這個上海最具代表性的商圈。

陸家嘴中心是該商圈唯一連接2號、9號兩條地鐵線的項目，硬件新環境好這些也是毋庸置疑，自帶辦公樓，足以輻射周邊穩定的辦公和住宅客群。

其實上文說到八佰伴周邊幾個項目難以對前者的地位形成撼動，因各有各明顯的劣勢，新梅的體量、硬件（單人電梯也是醉了）造成商場環境的上限；時代廣場動線結構以及傳統的高檔定位已經不符合如今消費者即使是高端消費者的偏好。

陸家嘴中心作為一個新項目，看其目前所具有的條件，幾乎找不到槽點（外觀很無趣），但更有趣的是，即使如此，你也未必會覺得它就一定好，尤其是對零售品牌。

現在整個商業環境都似乎如此，除非類似龍湖北城天街這樣抓住了空白點，否則你很難在類似進陸家嘴中心or世紀匯開店這樣的問題上做出有十足把握的選擇。

看點三：12個樓層的項目哪兒去找

這是個非常有趣的看點，陸家嘴中心地下1層，地上11層，這樣的項目可能幾年都碰不到一個。

高樓層的項目不是沒有，隔壁的隔壁八佰伴就有11個樓層，但屬于傳統百貨形式；購物中心方面，曾令我印象深刻的是紫荊廣場，地上8層地下1層，也是不遺余力往縱向空間打造，但業態上其實并不豐富，由于整體體量不大以及考慮到周邊住宅為主客群的需求，因此以餐飲和兒童體驗等常規業態為主。

陸家嘴中心如果走紫荊廣場的規劃，那就當我這篇文章沒寫過，我也收回上文所說的所有觀點，但從有限的資料得知，商場也不會僅僅依靠大餐飲或者早教等填滿整個場。

頂樓的露天花園，10層的電影院；8、9層應該會做兩層餐飲，連通地鐵的B1；1、2層的零售......這些都應該會在意料之中。相比起如今大多數5層左右的商業項目從3層開始打造兒童業態，陸家嘴中心中間的5個樓層怎么玩、如何引流、如何在定位上不沖突，都是非常有趣的看點。

看點四：老佛爺百貨

想必多數朋友在等這一趴吧，太有意思了。

首先老佛爺的入駐也是上一趴的解決方案之一，通過百貨主力店在低樓層消化掉接近一個零頭的商業面積，也是變相讓購物中心部分能夠投入更多精力在自身體驗等強項品類上。

其次以百貨來打造主力店，如今已成非主流。百貨和購物中心自身如何相互協調共存？這是好久都沒遇見的話題，以前百貨行業不錯，相互搶資源難免，如今商業環境不同往日，如何相互融合成為看點。

老佛爺雖然與八佰伴定位不同，但畢竟都是百貨，我相信是沖突難免，即使前者做奢侈精品路線，也總會有品牌線與八佰伴產生交集，更何況該商圈不應該做成頂級的吧，越往下沉交集就越多，有沖突就有看點。

更何況北京老佛爺并非成功案例，如今在上海再下一城，是延續過往還是經驗總結后的因地制宜，也會成為該項目第二期的看點。

綜上所述，撇開經營角度，從商業從業人員而言，陸家嘴中心絕對是個充滿看點的標的，從定位、規劃、招商、運營策略等，都充滿矛盾點和不可預知性。如果從生意角度講，我幾乎會提醒所有品牌朋友有陸家嘴中心這家新項目，但對開店與否會持不支持也不反對的態度。

四、晶耀前灘

晶耀前灘，由鐵獅門打造，與上述三家項目相比，體量稍小，但同樣值得一說。

首先，晶耀前灘可能是樣本中唯一一個位于大規模開發地塊中的項目，它不像置匯旭輝隔街就是居民區；不像世紀匯位于絕對的交通樞紐；當然也免于了像陸家嘴中心那樣卷入核心商圈競爭旋渦。

我曾咨詢業內一些比較有品位的朋友，彼此的感受均類似，都給予了該項目現狀相對保守的評價以及對未來的高期望值。

從現狀實際觀感來看，很難會認定這個周邊仍有大規模工地的商業項目能夠如一些成熟社區型商業體般人如潮涌，相對而言初期做好自身的辦公客群倒是務實之舉。

但前灘區域的開發可是早已畫好的一塊大餅，不論是鐵獅門的晶耀前灘，還是據說之后太古的太古里，以及置地，均為優質開發商，尤其是最為成熟的“太古里”擁有北京和成都兩塊金字招牌，定位靈活各有風格，因此有理由給予上海項目以高期望值。而體量相對較小的晶耀前灘好在是排頭兵，作為先驅者有利有弊，避免了后期品牌資源被擠對，但也意味著有相當一段時間需要孤軍奮戰。

該區域豈止潛力股，個人看來簡直是打開了浦東商業的新疆土。我過去十幾年都生活在浦東，得承認大浦東商業雖然有ifc、八佰伴、正大廣場這類標桿商場，但對絕大多數浦西消費者而言，仍舊屬于外圍區域，難有共鳴。

本文前面提到的幾個項目，也基本沒有跳脫出老浦東的范疇，更多只是把過去沒有干起來的事給補完。而前灘區域的服務對象，我認為不僅僅是周邊的優質客群（有住宅，有高端學校），它理應成為一個類似陸家嘴這般具有新的聚集效應的區域。

客觀而言，我很難像之前幾個項目一樣，給到自己的判斷，消費層次定位是個需要摸索的過程，但“品質”——包括自身內容以及給消費者帶去的無形感受，是我認為小而精的晶耀前灘必須要做到且應該已經在做的主要工作。

另一方面，從前期的資料呈現來看，晶耀前灘是品牌感塑造得最好的一家，這也印證了我上一趴的觀點。其項目規劃介紹，從整體VI形象、風格、色彩、內容呈現，都是我近年看到過的最出色的案例之一。

商業是講sense的，體現在一個項目中的無數方方面面，甚至小到一個垃圾桶、一米欄樣式的選擇，商戶指南的排版等……當然還包括最初的項目資料呈現和審美。

之前有聽朋友稍微聊到過一些關于晶耀前灘的打造方向，例如社群，例如健康生活方式等關鍵詞，我個人認為，這些是理所應當的未來愿景。有些項目有點類似“事已至此”的局面，例如世紀匯，更多應該做的就是俘獲周邊客群以及大量的地鐵客流，好好做生意，在營業額上沖高。而晶耀前灘則需要在理念其實也就是品牌打造上多做文章。

若一定要具化點說，能不能感染到世博源的客群，有沒有可能成為另一個浦東嘉里城？足以拭目以待了。

最后，你很難不去腦補擁有三個優質開發商的前灘完工后與夢中心隔江呼應的新商業場景。

（來源：聯商專欄作者、資深商業人士kaga，聯商網綜合整理）