聯商網消息：為期八天的溯本探新日本商業調研已于11月24日結束，在途中，考察團從日本發回了《傳統百貨改造有何新思路?來看聯商網日本的觀察》的報道，帶領我們依次了解了心齋橋大丸百貨、梅田阪急百貨、阪神百貨、GRAND FRONT OSAKA、LaLaport& EXPOCITY以及紅磚倉庫、Marine Walk。

在后半段行程里，考察團同學又見識了哪些商業業態業種？觀摩了哪些典型案例？獲得了怎樣的商業心得？讓我們來作一個追擊分析。

第六站：高島屋日本橋S.C.

21號上午，考察團一行人來到日本橋的高島屋百貨。經過改造的高島屋新名字叫高島屋購物中心，即高島屋日本橋ShoppingCenter，簡稱高島屋日本橋S.C.。

高島屋日本橋店改造以后受注度很高，主要是因為原來高大上的百貨轉變風格較大，大家非常關注它的改造方式和設計思路。這個新館總共有六層，不到兩萬平米。從現場觀察情況看，產品組合、風格和老店差異化很大，客群定位年輕，風格清晰。賣場品牌吸引度高，亮點突出，考察團同學共同認為這個店成功。

地下一層集合雜品店，食品以及餐飲店的客群組合很有意思。以餐飲為例，有個攤檔做綜合沙拉、甜品，現場觀察年輕上班族吃的較多，另外一個是日本比較傳統的咖喱飯，主要顧客是五十歲以上的老人;還有一個炸豬排、炸蝦的攤檔，顧客主要是游客為主，似乎是中國游客比較多。

第七站：三越日本橋總店

三越日本橋總店的一期改造已經完成，目前已投入120億日元，主要的亮點有三，首先是一層的“白色森林”，把每一根柱子的上下方向用白色的線條以雕塑的形式勾勒出來。

第二，增加了好多智能化的導引系統，一層大廳的導引系統臺子呈環形，很有情調。

第三，這次改造增加了大約九十人團隊規模并分七組的主題服務小組，主要強化日本橋區域三越店的高端服務這一產品競爭力，不過人工成本很大啊。

三越店的頂層有三越劇場、藝術畫廊，比較獨特的是，這里有一架英國傳統風格的管風琴，定時進行演奏，很有范兒。

除此之外，四、五、六層增加了一些時尚雜品和時尚休閑的年輕化產品。

考察團現場了解到，三越日本橋店目前還沒有改造完全。到2020年還要投入80億日元進一步改造，預計在東京奧運會之前完成亮相。改造的目標和方向是向時尚化轉化，同時，提升現場顧客客戶的數據分享能力，加快服務效率。

總體上看，日本橋地區的高島屋和三越這兩個傳統百貨店改造的方向是一致的，都是面向日本橋地區新增加的IT為主的商務白領這一年輕群體。從改造產品的方式和現場展現的風格來看，都呈現了簡約化、時尚化、個性化的時代趨勢。

第八站：澀谷西武百貨

考察完新宿東京車站寫字樓商業項目以后，同學們辛辛苦苦來到了另外一個相對比較年輕化的澀谷商業區，那里有一個西武百貨店。

這個店分A館和B館，里面增加了一些新型功能，比如自主編輯賣場。但從現場觀察的情況看，同學們基本印象是，自主編輯賣場的效果不是很突出。店鋪硬件設施比較老化，層間高度不夠，好在產品品牌比較全，店鋪展現的風格跟中國當前的一些百貨店很像。考察團了解到，該店面臨著改造，目前還沒有公布具體的計劃。

第九站：澀谷Hikarie

這個項目是時尚化購物中心，主要特點是年輕化、主題化，匯集了許多集合店品牌。考察團現場跟店員交流后得知，這里的店大部分是自己的買手團隊采購產品組合而成。

去年經過了大幅度的改造，每個樓層風格不太一樣，引進了一些主題式的集合店，或者叫店中店。總體上是面向澀谷地區的主流客群，即十七八歲到二十七八歲這個年齡段的年輕人。

店內一些產品的風格類型創意十足，有很強的設計特色，令人印象深刻。

第十站：表參道

表參道一帶，作為東京的高大上品牌和買手集合店聚集地，是游客觀光打卡的必到之處。日本時裝一向被譽為時髦大膽富創意，原宿(Harajuku)則以街頭時裝聞名，更是日本時裝的一個重要發源地。若想要知道東京流行什么，年輕人喜好穿什么，只要到原宿逛一圈，就可略知一二。

這里品牌集合度高，是考察團同學們一致的感受。經典品牌基本在這里都能找到，比如雀巢咖啡的旗艦店，無論是店鋪面積，還是產品組織包括膠囊咖啡的組合式銷售方式，都給人留下很深的印象。在中國，目前還沒有出現類似的較為經典的品牌街。

第十一站：伊勢丹新宿店

11月22號上午，考察團來到了伊勢丹本店也就是新宿店。相信很多人來過這個店。在考察團考察之前，伊勢丹方面的設計師就給考察團同學做了簡要的介紹。對于該店，大家關注的點主要是產品的鮮度，包括服裝、雜品、食品。

該店一層有一個開放的臨時促銷區，有別于中國傳統的促銷區，這里組織得很精細，展現的方式就是由店里統一組織。考察團現場看到，各個樓層在扶梯周圍還有一些小的展示區。

這種組織方式和國內目前的百貨店和購物中心在營銷策劃的組織思路上不完全一樣，國內大部分是由營銷部門統一安排。

在伊勢丹的扶梯轉角區，有一些高檔的藝術化設計產品，據了解，這些高檔的建筑小品是由店方聘請的日本專業高級建筑設計師統一制作，并由設計師團隊定期維護。

另外，伊勢丹新宿店在背景音樂方面也做到了精細化管理，主要區域的背景音樂各不相同，各種消息比如說開業、閉店，還有地震、廣播尋人啟示，提示音樂都是不一樣的，充分體現“世界時尚藝術博物館”的國際化定位。

第十二站：Parco

11月22日，考察團來到了Parco。這個企業在2012年被大丸集團控股以后，作為時尚化競爭工具，大丸松坂屋百貨公司把它作為傳統百貨店改造的一個有力武器。

Parco主要面向20到35歲左右的年輕人，產品特點不是簡單的時尚和潮，而是具有很強的實用性。不過，上野這個店的名字不是叫PARCO，而是叫PARCO—ya ，隱含表達不是自己的本來風格，而是配合老大做出來的產品。主要由衣料品及雜品等68個店鋪組成，其中有52個是第一次在上野御徒町開店，還有11個是當地老字號店鋪改造。

值得一提的是，一般的商業開發商自身沒有產品和品牌，而Parco不僅具有自己的品牌，而且還購買一些設計師產品形成自己的買手店，這一特點，在國內沒有見到。

據悉，這個企業希望通過自己的文創、藝術、電影還有演劇產品，增加店鋪的靈活性和競爭力，他們希望和國內的企業進行深度的合作，目前正在尋找機會。

第十三站：東京日比谷

東京日比谷Midtown，這個項目和之前考察團在東京車站的JPTOWER KITTE項目，屬于同一類型，都是典型商務寫字樓配套設施，或者叫寫字樓商業。寫字樓商業在東京、大阪都發展得相當成熟，但是在中國大部分地區卻是空白的。

我們國內看到的寫字樓商業大多淺嘗輒止，只有簡單的一些零售店、餐飲店鋪，而且店鋪組織的精細化程度遠遠不能和寫字樓本身的特點，也就是上班族的需求特點相匹配。

Midtown內有電影院、演劇劇場，還有二三十個餐飲、時尚服裝的銷售店鋪，還有簡單的小超市。此外，伊勢丹百貨的化妝品集合店也進駐于此。很顯然，它是力求滿足商務人士簡潔、快速、有檔次的消費需求。

在樓外的外圍要素打造上，該項目充分利用了交通空間，在廣場中間修建了一個環形步行臺階，跟其中一端的二層打通，中間有休閑區、咖啡吧，滿足消費者休閑、趣味、交往需求。

第十四站：銀座GINZA SIX

GINZA SIX，是大丸松坂屋百貨集團改造松坂屋老店而來，GINZA SIX和另外的幾個商業地產公司合作，形成了一個綜合的現代化商業，店鋪總數為241個，其中121個是旗艦店，沿街有6個奢侈品品牌，引進了65家新業態，也就是新的經營產品，其中11家是新進入日本市場。

項目地下二層是一個劇場，地上中空部分非常漂亮，引得參觀游覽的人群爭相拍照。但是有一個問題，這里的店鋪面積比較大，坪效相對比較低，據項目經理表示，目前大丸松坂屋集團正在做下一步的商戶改造計劃，以提高坪效。

緊挨著GINZA SIX所在的六丁目，是四丁目，這里有一個銀座的三越百貨店，而二丁目的方向有一個相對比較傳統的松屋百貨店，這三個店從定位上看可以說是高中低檔齊全，且這三個店都屬于傳統百貨店改造程度不同的結果展示，其中GINZA SIX擺脫了百貨店的影子變身高檔購物中心。

銀座三越店目前尚未做深度的改造，因為伊勢丹三越集團目前正集中精力改造日本橋店，下一步也就是明年將開始改造新宿伊勢丹店，至于三越銀座店的改造計劃，暫時沒有公布。

松屋百貨店雖然做了初步改裝，硬件條件比2016年的時候有改觀，但是品牌組合變化不大。項目八層有一個大型的促銷賣場，日本流行這樣一句話：促銷賣場也要打造出和正規的品牌賣場一樣的硬件環境。相比之下，國內的購物中心、百貨店在促銷賣場的理念和執行的政策力度上，都與日本截然不同，這一點，我們應該充分向日本同行學習。

總結：

1、關于男士專題館

這次考察中，無論在阪急百貨還是伊勢丹，都看到了男士主題館或者紳士館。對于此類業態，考察團成員們一致認為，在中國的可行性不是特別大。因為中國的購物更偏向女性，一般來說女性的產品做好了以后，在中間穿插一部分男性的產品，可能更符合今后商業發展的潮流，特別是在當前男性服裝消費萎縮的情況下，消費偏向簡約化、運動化、戶外休閑化的趨勢，因此，對中國商業來說，做男士主題館目前看來參考價值不是特別大。

2、此次考察隊伍匯集了數十位國內零售商業地產業涵蓋各業態領域的高管和專家人士，整個行程中，考察團主要看了六種業態業種，涉及到了二十五個商業店鋪和案例，進行了七次比較深度的現場講解，一場小結式交流發言，同學們積極探討，通過這樣的互動交流，深化考察內容，堪稱是一次集完整、系統和深度結合俱佳的考察學習活動。

▲本次考察活動主要項目價值定位(視覺感知)

關于日本商業考察活動

日本商業的創新和匠心一直受到各國推崇，溯本探新日本商業，《聯商網》特組織商業考察團，集結業內高管、行業資深專家，每年將舉辦數次赴日考察活動。有需求者可提前報名預約，一起深度探尋日本商業的秘密之道。

聯系人：

蔡群峰 15858154884(商業地產)

鄭祥中 18657180488(百貨、專業店)

程相民 13792679879(超市、便利店)

（來源：聯商網日本報道，感謝聯商高級顧問團成員潘玉明老師的支持）