9月3日-9月4日，由中國連鎖經營協會主辦的“CCFA新消費論壇——2020中國購物中心與連鎖品牌發展峰會”在上海召開。

新城發展控股有限公司副董事長、新城控股集團股份有限公司聯席總裁曲德君通過對商業地產過去20多年的發展歷程的回顧和當前現狀的分析和研究指出，金融化（Finance）、標志化（Icon）和科技化（Technology），將是商業地產持續健康發展的新的驅動力，購物中心將從Shopping Mall轉型到FIT Mall。以下為曲德君總在會上的演講內容實錄：

中國商業地產起步于上世紀90年代，經過20多年的發展，逐步實現了實體商業的轉型升級，購物中心已經成為實體消費的主戰場，購物中心的發展已進入全球較為發達的行列。

2020年，由于新冠疫情的發生，給行業帶來了前所未有的影響，——招商難，經營難，空置率上升，收益率下降等等，行業發展面臨著巨大的壓力和挑戰。

疫情猶如雙刃劍，在帶來影響的同時也引發思考，更是讓大家看到了行業未來發展的新趨勢——聚焦于做好每一個項目的建設和運營，為商家提供經營平臺，滿足消費者多元消費需求，并以此獲得長期穩定投資回報的發展模式，將難以支撐行業的持續健康發展，隨著市場環境的變化和新技術的廣泛應用，資產證券化、購物中心特色化和數智化已經成為商業地產行業升級迭代的新課題、新趨勢，通過對商業地產二十年發展歷程的回顧和行業現狀的分析與研究，認為金融化（Finance）、標志化（Icon）和科技化（Technology）將是商業地產行業持續健康發展的新的驅動力。

首先看行業的環境變化。

過去二十年間，我國城鎮人口和人均收入的快速增長、社零總額的大幅提升，推動著商業地產的快速發展。

根據公開數據顯示，2000年，城鎮人口4.6億，2019年達到8.5億，2019年我國人均國民總收入首次超過1萬美元，社零總額達到41萬億。

再看二十年行業自身的變化。2000年前，全國的購物中心數量僅10座，到2019年，大于5萬平方米的購物中心數量已超過3500座；2000年，僅北京、上海和廣州等5個城市有購物中心，而到2019年，全國70個大中城市中96%的城市有全國連鎖品牌購物中心入駐；2000年前后，購物中心開發和運營主要以外資為主，而2019年全國地產前50強公司中88%的公司涉及購物中心的開發和運營。

也就是說，20年間，購物中心數量增長了350倍，主要大中城市均有購物中心布局，更多企業參與到購物中心的開發和運營中。

據中國連鎖經營協會CCFA調研測算，截至2019年底，全國購物中心年銷售額約68000億元，占社會商品零售總額（除汽車和實物商品網上零售以外）中的城市社零總額（扣除鄉鎮消費）的40%左右。

以上數據表明，過去二十年購物中心得到了快速發展，已經成為實體消費的主戰場。

縱觀二十年，商業地產的發展模式主要有三方面特征。

首先，做好一個商業項目是主要目標。

自上世紀90年代以來，隨著中國經濟的快速發展，國民收入水平大幅提升，消費力持續增強，傳統商業形態已經不能滿足日益增長的消費需求，實體商業亟待轉型升級，同時，房地產的周期性也給房地產企業的發展帶來許多不確定性。房地產企業看到了實體商業轉型升級的歷史機遇，并期望通過商業項目的投資，擴大企業資產規模，建立長期穩定的收益模式，實現企業的平穩快速發展，因此，做好一個商業項目是房地產企業的主要目標，通過商業項目的打造和資產運營，賦予商業項目獨特的建筑空間和豐富的商業內容，并以此獲取持續穩定的投資回報，實現資產價值提升。

第二，通過打造完整的產業鏈實現快速規模化發展。商業地產的產業鏈包括項目選址、規劃設計、建設管理和招商運營，每個環節都關系到商業項目的順利進行和最終成功與否。我們關注到，有很多項目在選址上存在很大問題，即便建設的再好，也很難經營好，因為項目規劃設計不合理，為后續經營帶來很多困難，因為招商不能匹配項目的建設進度，項目建建停停，等等。行業中幾乎所有的頭部企業，都建立了完整的產業鏈，將各個環節的主動權掌握在自己手中，不僅保證了項目順利進行，還有效地控制了投資成本，實現企業的快速發展。

第三，房地產帶動商業不動產成為主流模式。過去20年是中國房地產發展最快的20年，房地產企業資金規模大、周轉快，推動了行業的快速發展。房地產企業通過獲取較大面積的土地，除了開發商業項目外，還通過開發和銷售住宅、公寓、寫字樓及商鋪等，獲取現金流及利潤，最大限度的覆蓋商業不動產的投資現金流，實現房地產+商業不動產的滾動發展。由于金融政策因素，商業不動產的金融屬性難以體現，商業不動產以自持為主，房地產帶動商業不動產的發展成為商業地產發展的主流模式。

過去二十年，商業地產借助于中國經濟的高速發展，城鎮化進程的快速推進，消費需求的大幅提升，實現了行業的跨越式發展，幾乎用20年時間達到了發達國家數十年的發展水平。如今，行業的發展日趨成熟，行業的背景及內外部條件正在逐漸改變，我們需要站在新的起點，明辨行業的變化，把握未來的趨勢。

首先，大家會看到，房住不炒，監管始終嚴格的基調下，房地產市場回歸理性，行業的集中度進一步提升，房地產行業也將進入“新常態”，以房地產帶動商業不動產且資產長期持有的模式，從長期看將會進行調整和改變。

與此同時，金融體制改革不斷深化，金融產品持續創新，為行業的發展帶來了新的活力，類REITs和CMBS等金融產品的陸續推出，為商業地產企業盤活資產提供了更多選擇，商業地產正在走向其本身具有金融屬性的更加健康的發展軌道。

除了發展模式的變化，購物中心同質化競爭日趨激烈。

我們在感嘆行業快速發展的同時，也看到了部分市場商業項目供給過快、甚至局部區域過度集中布局的現象，同時，由于商業內容創新乏力，購物中心的品牌重合度也在不斷提高。通過對一二線城市典型購物中心的統計分析，服裝、兒童和餐飲業態的品牌重合度分別達到80%、70%和65%，娛樂休閑業態主要以電影院、KTV、電玩城、健身等為主，盡管品牌上有所差異，但品類組合基本相同。這些都在日益加劇購物中心同質化競爭。

第三個變化是新科技的發展與應用。每一次科技的進步最終都將催生產業的變革。起源于上世紀60年代的互聯網技術，在上世紀90年代開始商業化，2007年iphone的出現，第一次將互聯網上所創造的應用融合到智能終端里，開啟了移動互聯網時代。近年來，物聯網及5G技術逐漸成熟并陸續推廣應用，又將互聯網時代推到了新的高度。在過去的十多年間，我們已經深切的體會到技術對生活的改變，更加感受到新科技的發展給我們行業帶來的沖擊和變化，現如今，企業無論行業、性質和規模，擁抱新技術、實現數字化轉型已經是一道必答題，技術推動行業的創新與變革勢不可擋。

既然互聯網時代已經到來，而購物中心也正在面臨同質化和新金融環境，那么如何轉型升級？

其實，金融化、標志化、科技化將成為行業持續健康發展的三大驅動力，即Finance+Icon+Technology（FIT），購物中心正從Shopping Mall 轉型到 FIT Mall。

先說F,金融化。

在海外，我們知道全球最大的購物中心運營商西蒙地產是一支美國上市REITs。總部在澳洲的西田集團近年也將商業開發與運營整合成為一個上市公司。

在國內，早年融資以傳統的經營性物業貸為主。近年各類資產證券化產品層出不窮，特別是類REITs和CMBS成為主要融資模式。以新城控股為例，今年6月發行的29.47億CMBS，基本全額回收了資產的投資成本，年化財務費用也僅僅為4.8%。

購物中心的資本變得更加多元化。一些長期資本如保險機構、養老基金也通過入股基金的方式投資購物中心。例如，龍湖與加拿大養老基金在多個開發及持有商業項目均有合作。大悅城也與中國人壽及GIC合資持有旗下多個核心資產。

另外，商業地產的盈利模式也在演進。我們看到近年行業內通過改造增值退出的案例逐漸增加，例如三林印象城就在短短三年內完成了收購改造開業退出的全周期。

值得注意的是，國內資產證券化正在加速。2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布了基礎設施領域不動產投資信托基金試點的通知，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步，行業期待盡早在商業不動產領域推出公募REITs，為行業發展注入更多的活力。

再說I，標志化。相信在座的各位有很多人都知道，2018年11月9日在泰國首都曼谷開業的地標級購物中心—暹羅天地，其英文名字Iconsiam就是暹羅標志。暹羅天地的定位是“泰國精粹，世界之最”。在行業同質化競爭日益激烈的今天，我們不僅要打造項目建筑特點，更要具有C端思維，從目標客群的角度，做好業態和品類規劃，讓商業內容更加匹配目標客群的消費需求，形成獨具特色的商業定位和商業標志，構建購物中心的經營優勢，有效提升購物中心的生命力與競爭力。

最后是T，科技化。新科技開創新商業，當前購物中心正在經歷著科技化變革。購物中心的科技化主要包括三個方面：智能化的運行管理，提高購物中心的運營效率，數字化運營實現線上線下融合的全渠道營銷模式，C端消費體驗的相關技術應用，為消費者提供更加便捷的消費方式和客戶服務等，根據《中國購物中心數字化轉型調研報告》的資料顯示，訪談調研中96%的企業有數字化轉型戰略，其中10%的企業表示有很多成功項目，44%的企業表示目前還在轉型過程中。購物中心科技化正在推動行業的創新與變革。

綜上所述，從 Shopping Mall 到 FIT Mall——商業地產的金融化，可以盤活資產，提高商業不動產的流動性，實現行業的可持續發展；購物中心的標志化，將進一步構建商業項目的經營優勢，有效提升商業項目的生命力和競爭力；購物中心的科技化，將大幅提高運營效率，賦能行業創新發展，推動行業的升級與變革。

當前，疫情的影響的確存在，但疫情只是一道附加題，行業本身的創新與變革，更是業者應該思考和探討的重要課題。

“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展格局下，購物中心作為最大的、可以滿足多種需求的實體消費平臺，必將有更大的發展空間和價值，我們需要乘風破浪、順勢而為，把握從shopping Mall 到FIT Mall轉型升級的歷史機遇，用積極的心態擁抱未來！