圖片/格力官方微博

重組珠海免稅集團(tuán)尚未塵埃落定，格力地產(chǎn)早已展開(kāi)對(duì)免稅市場(chǎng)的爭(zhēng)奪。

在9月的15天里，公司先下海南高價(jià)奪地、后西進(jìn)貴州和茅臺(tái)談合作。這家區(qū)域房企似乎把免稅業(yè)務(wù)當(dāng)作一根救命“稻草”。

房地產(chǎn)主業(yè)疲軟，連踩“三道紅線(xiàn)”后，格力地產(chǎn)已承受著較大債務(wù)壓力。豪賭免稅業(yè)務(wù)，勝算幾何？

一場(chǎng)豪賭

一貫低調(diào)的格力地產(chǎn)變了。在今年9月的15天里，先后祭出兩個(gè)大動(dòng)作：下海南拿地和進(jìn)貴州簽約茅臺(tái)置業(yè)。

9月7日，格力地產(chǎn)（600185.SH）通過(guò)下屬全資子公司珠海合聯(lián)，從華潤(rùn)、金地、招商局等央企手中，斬獲三亞總部經(jīng)濟(jì)及中央商務(wù)區(qū)鳳凰海岸單元控規(guī)地塊，耗資16.51億元，占公司上半年收入的五成以上。

公司一直以珠海當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)為主，極少在全國(guó)市場(chǎng)公開(kāi)拿地，這次三亞“虎口奪地”讓友商震驚。

公開(kāi)報(bào)道顯示，公司斬獲的上述兩宗土地，總面積合計(jì)3.30萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為1.77萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率47.7%，遠(yuǎn)高于三亞平均水平。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年上半年，三亞市出讓20宗土地平均樓面價(jià)4100元/平方米，平均溢價(jià)率為4.29%。

土地規(guī)劃內(nèi)容顯示，上述地塊擬建設(shè)濱海高端旅游零售商業(yè)項(xiàng)目。

珠海合聯(lián)對(duì)外表示，拿地主要是看中區(qū)域、政策等優(yōu)勢(shì)。格力地產(chǎn)正在重組珠海免稅集團(tuán)，業(yè)內(nèi)猜疑公司或會(huì)有免稅業(yè)務(wù)在三亞落地。

15天后，公司再與茅臺(tái)集團(tuán)置業(yè)公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。

9月21日，格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)、珠海免稅集團(tuán)董事長(zhǎng)魯君四親自帶隊(duì)前往茅臺(tái)集團(tuán)，與茅臺(tái)集團(tuán)置業(yè)公司簽署戰(zhàn)略合作。雖說(shuō)本次會(huì)晤多屬務(wù)虛，但這家掌握了免稅資源的特殊地產(chǎn)企業(yè)，還是得到茅臺(tái)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)高衛(wèi)東的高規(guī)格接待。

啟信寶顯示，茅臺(tái)集團(tuán)置業(yè)公司與貴州茅臺(tái)（600519.SH）是兄弟企業(yè)，同屬于貴州茅臺(tái)集團(tuán)。

主業(yè)疲軟，靠副業(yè)難突圍

房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥，加上正在重組的免稅業(yè)務(wù)，是目前格力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)構(gòu)成。同時(shí)，公司也是大灣區(qū)為數(shù)不多、已業(yè)務(wù)多元化的區(qū)域房企。

不過(guò)，最近幾年來(lái)，公司的業(yè)績(jī)支撐仍依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入23.89億元、23.47億元和26.55億元，分別占比公司收入的77.62%、55.97%和89.15%。今年上半年，其他收入對(duì)公司的貢獻(xiàn)不到10%。

業(yè)務(wù)多樣性布局，從房地產(chǎn)商向城市綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，是公司在2013年確定的發(fā)展目標(biāo)。轉(zhuǎn)型7年來(lái)，公司的業(yè)務(wù)范圍始終圍繞珠海及周邊地區(qū)，目前來(lái)看難達(dá)預(yù)期。

在此次拿地之前，公司土地儲(chǔ)備（規(guī)劃計(jì)容建筑面積）已從2017年的172.86萬(wàn)平方米降至2019年的105.83萬(wàn)平方米。2019年報(bào)顯示，公司在珠海、上海及重慶4個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)期實(shí)際投資進(jìn)展緩慢。其中，上海項(xiàng)目實(shí)際投資額6.65億元，占比總投資額的8.01%。

較為棘手的是，公司現(xiàn)金流已比較緊張。

2016年-2018年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額連續(xù)3年為負(fù)數(shù)，凈流出均在12億元以上。2019年這一數(shù)據(jù)終于轉(zhuǎn)正，今年上半年再同比下降99.34%。

2020年中報(bào)顯示，公司短期借款1.86億元，較上年同期增加145.23%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債72.39億元，較上年增加164.82%。上半年，公司又踩中監(jiān)管“三條紅線(xiàn)”。對(duì)于這家去年年收入剛過(guò)40億元的區(qū)域房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)并不會(huì)輕松。

主業(yè)已很難做大，公司在副業(yè)上四處突圍。

今年年初，口罩需求最旺盛，公司跟風(fēng)介入，并提出全年將出口1億片醫(yī)用口罩，引來(lái)監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。

除此之外，代建工程、漁獲等收入雖然增速?gòu)?qiáng)勁，但對(duì)公司收入貢獻(xiàn)仍十分有限。

免稅業(yè)務(wù)成救命“稻草”？

格力地產(chǎn)與茅臺(tái)置業(yè)的戰(zhàn)略合作，“創(chuàng)新供應(yīng)體系”被擺在首位，意味著茅臺(tái)集團(tuán)和公司及珠海免稅集團(tuán)業(yè)務(wù)的互補(bǔ)性。

簡(jiǎn)單理解，茅臺(tái)利用珠海免稅的免稅平臺(tái)賣(mài)酒；格力地產(chǎn)也可借助茅臺(tái)的影響力，在貴州獲得地產(chǎn)項(xiàng)目等。

珠海免稅集團(tuán)是國(guó)內(nèi)唯一一家全資擁有免稅、有稅和保稅三大業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，在珠海拱北、橫琴口岸、九州港口、港珠澳大橋港口以及天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)等地?fù)碛忻舛愰T(mén)店。

而且，珠海免稅集團(tuán)的免稅業(yè)務(wù)，與格力地產(chǎn)的口岸經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)有鏈接的便利性。

今年5月，公司開(kāi)始籌劃發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，迄今為止尚未塵埃落定。

重組同屬于珠海國(guó)資委旗下的珠海免稅集團(tuán)，是格力地產(chǎn)改善公司收入結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)優(yōu)等方案。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年，珠海免稅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入分別為22.56億元、26.69億元，歸母凈利潤(rùn)分別為6.43億元和9.44億元。

今年7月，珠海免稅集團(tuán)在海南成立全資子公司，格力地產(chǎn)在三亞拿地，很容易讓人聯(lián)想到公司將在三亞落地高端免稅城。

值得注意的是，免稅市場(chǎng)壟斷性強(qiáng)，中免、日上、中僑免和海免4家均為中免集團(tuán)旗下免稅品牌，占據(jù)國(guó)內(nèi)免稅市場(chǎng)份額的93%。在海南，中免已開(kāi)業(yè)4家離島免稅店面，處于絕對(duì)霸主地位。

目前，海南已在采用市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)方式，選擇并確定新增加的海南離島免稅購(gòu)物經(jīng)營(yíng)主體，格力地產(chǎn)一旦介入，將面臨和中免的正面競(jìng)爭(zhēng)。