盤點：上�？土髯畲蟮腡OP20軌交站點與TOD商業(yè)
出品/聯(lián)商專欄
撰文/聯(lián)商高級顧問團成員、聯(lián)商網(wǎng)上海商業(yè)情報專欄 郭歆曄
軌交客流是上海商業(yè)的重要活力來源。客流最大的TOP20站點中，九成都是商業(yè)繁華的商圈。其中，12個站點更是位于市級商圈。為此，我們從TOP20站點這個視角，研究了一番上海商業(yè)。
今年「五一」假期，上海全網(wǎng)軌交日均客流789萬人次，較2020年有大幅增長，但較2019年有小幅下降；商圈及旅游景點相關站點客流同比2019年也小幅下降；不過，虹橋樞紐區(qū)域軌交客流同比2019年小幅上升。
由于春節(jié)大部分市民選擇了「就地過年」，今年五一成了大家外出旅游的好機會。在國際航班明顯受限的情況下，浦東機場軌交客流較2019年五一的差距也已不大；虹橋2號航站樓、虹橋火車站的軌交客流，均較2019年有小幅的上升。
「五五購物節(jié)」今年繼續(xù)舉辦，但一方面國內(nèi)游的市民較去年五一顯著增加。另一方面，受疫情影響，通過自駕及其他方式出行的消費者占比大幅提升。雖然商圈總客流雖有所回升，但同比2019五一，大部分商圈類站點客流仍有小幅下降。大型商圈中，靜安寺、世紀大道（世紀匯日趨成熟）、婁山關路（新增15號線引流）、黃陂南路等站客流同比上升。
【Tips】受疫情影響，部分人群選擇自駕代替軌交出行，故軌交客流與商圈客流存在不同步性。
以下為「五一」客流最大的20個軌交站周邊商業(yè)情況簡介：
NO1 虹橋火車站
虹橋火車站TOD項目虹橋天地是虹橋商務區(qū)商圈重點商業(yè)綜合體，加之承接了2021閔行購物節(jié)開幕式，今年五一期間的銷售額和客流量較2020年同比增長70%、120%，五天銷售額超過2000萬元。
由于家庭及旅客消費激增，虹橋天地餐飲業(yè)態(tài)銷售額增長尤為突出，較2020年同比增長136%，較2019年增長34%。
據(jù)匯納科技大數(shù)據(jù)監(jiān)測分析，虹橋商務區(qū)商圈各商場勞動節(jié)客流較去年平均增長46.85%，較2019年微降4.47%。龍湖虹橋天街的銷售額與客流也出現(xiàn)顯著增長。
NO2 人民廣場站
2019年完成翻新改造的新世界城節(jié)前引入了X先生沉浸娛樂旗艦概念店，4月30日—5月5日，新世界城共實現(xiàn)銷售1.01億元，同比增長17.85%。一樓商場化妝品擴容至50多家品牌，線下注重新品首發(fā)、護膚體驗、線上采取直播、離線銷售等措施，使得從去年疫情開始起，銷售一直逐步穩(wěn)定占據(jù)著大類前三位，五一假期特別推出7.8折大力度促銷，幾乎全品牌參與，其中資生堂占據(jù)銷售榜首，日均銷售近百萬元，同比大幅增長。
人民廣場站主要商場——上海世茂廣場、上海來福士廣場、一百商業(yè)中心的客流與銷售增幅同樣喜人。
值得一提的是，距離地鐵站較遠且不位于南京東路的人民廣場地下商城——迪美廣場前幾年曾出現(xiàn)客流大幅下滑，錯位調(diào)整為以漢服、Lolita服飾、JK制服、密室、劇本殺及partyking潮人運動娛樂街區(qū)，吸引了大量低齡年輕人，客流出現(xiàn)回升。
NO3 南京東路站
南京東路步行街以“購出彩，活出YOUNG”為主題，商圈銷售同比增長64%；南京路步行街東拓效應顯著，南京路步行街東拓將南京路和外灘兩大地標區(qū)域有機串聯(lián)，五一客流再創(chuàng)新高。受益于消費客流的激增，東拓路段商場增幅均高于行業(yè)整體。
新世界大丸百貨五一銷售額過億，同比增長67.39%，銷售規(guī)模及增幅均位列黃浦區(qū)百貨行業(yè)首位。外灘·中央1期銷售同比增長超過130%，成為購物中心業(yè)態(tài)唯一增幅翻倍的企業(yè)。下半年即將開業(yè)的外灘·中央2期被廣泛看好。
南京東路站西側(cè)的悅薈廣場、恒基名人廣場、宏伊廣場客流與銷售同步增長，攜VANS全球第六家旗艦店BRANDS SOWCASE品牌體驗中心中國首店、上揚府、花鹽街、半酌鮮烤、唱樂撈火鍋檸檬小龍蝦概念店等大批特色首店開幕的U479為南京東路導入了更多年輕人。
NO4 上海火車站
「不夜城商圈」三大主力商場——JiC靜安國際中心目前正處于試營業(yè)期，集大型購物中心、休閑娛濱水餐飲、綜合寫字樓、精品酒店、水岸御居為一體，融匯藝術、人文、自然、商業(yè)四大核心元素，交織出令人驚艷的創(chuàng)意、自由及個性化商業(yè)氛圍，年底將正式營業(yè)。
此外，不夜城南廣場嘉里不夜城1期原太平洋百貨租期20年屆滿正處于停業(yè)改造期，升級后將與浦東嘉里城、靜安嘉里中心構(gòu)成上海嘉里三兄弟。
不夜城北廣場金融街融泰中心項目，預計將于明年年中開幕。屆時，憑借三線換乘龐大的軌交客流，不夜城商圈有望重振雄風。
NO5 陸家嘴站
小陸家嘴商圈推動內(nèi)貿(mào)外貿(mào)、旅游會展、文化藝術等多領域多業(yè)態(tài)消費聯(lián)動，商圈銷售同比增長50%+。
憑借小長假數(shù)億營業(yè)額，浦東奢侈品匯集地ifc國金中心毫無懸疑地勇奪全區(qū)銷冠，同時也是全市數(shù)一數(shù)兩的TOP店王商場。日前引入罍+村文旅特色街區(qū)、廈門必吃榜名店臨家閩南宴、Ringside老虎泰拳、賽夢·微縮世界2.0新概念店等多家首店的正大廣場，同樣在節(jié)日期間贏得了客流的大幅回升。
NO6 上海南站
15號線開通，使得南站升級為三線換乘站，但南站目前的匯金地下城市奧萊與中星城不溫不火，商圈未來的希望寄托于預計2023年開幕的徐匯中城徐匯萬科中心3期大型購物中心。
NO7 豫園站
豫園商城商圈小長假銷售同比增長80%，客流同比增長174.7%。今年5月1日10號線豫園站全天進出站客流為145517人，較去年同期客流40313人，增加261%。文旅商業(yè)代表豫園商城與BFC成為小長假客流大贏家；即將開通的14號線豫園站上蓋及金陵東路商辦綜合體地塊備受各方關注，很多人期待在上海尚無ifs落地的九龍倉集團能夠摘星（目前并無實質(zhì)消息）。
NO8 徐家匯站
徐家匯商圈人氣銷量兩旺。五一期間，徐家匯組織舉辦“2021五五購物節(jié)-花漾徐家匯”活動，聚焦年輕消費群體，通過線上團購、微信立減、購物抽獎、銀行滿減、品牌折上折等營銷活動充分釋放消費潛力，點燃大眾消費熱情，營造徐家匯購物消費盛況。
5月1日至5月5日，徐家匯商圈7家商場銷售額共計1.8億元，同比去年增長20%。改造升級后煥然一新的港匯恒隆廣場薈萃大量奢侈品大牌與潮尚品牌，5天累積銷售超1億元，同比增長近45%，表現(xiàn)最為亮眼。
客流方面，7家商場人流超120萬人，同比去年增長近10%。美羅城人氣最旺，日均客流超8萬人，同比增長近27%。值得補充的是，美羅城不僅引入了泰浪by Simply Thai、斯卡露食飲?朱雀養(yǎng)身創(chuàng)飲店、WHENANDWHERE香氛等諸多全新首店，耗時一年半投入超過1000萬元打造的全新市民休閑、商業(yè)互動的戶外空間——美羅灣中心廣場于5月15日啟用，作為開街首秀活動成功舉辦了“行味·美羅咖啡生活節(jié)”。
徐家匯人氣火爆，各大商場人潮涌動，因持續(xù)受境外消費限制因素影響，港匯恒隆廣場、One ITC商場國際一線品牌店內(nèi)顧客絡繹不絕。在團購立減、品牌折扣與銀行優(yōu)惠等多重福利疊加影響下，匯金百貨徐匯店、太平洋百貨等收銀臺排起了長隊，春夏女裝、精品男裝、黃金珠寶等大類商品銷售均出現(xiàn)明顯上升；商圈內(nèi)蘩樓、上隱水產(chǎn)、太二、湊湊火鍋等多家人氣餐飲飯點排隊時間均需1小時以上。
NO9 靜安寺站
久光百貨、靜安嘉里中心、芮歐百貨、晶品購物中心堪稱靜安寺商圈「四大天王」。五一期間，久光百貨銷售喜人，在南京西路沿線僅次于超高客單價的奢侈品商城上海恒隆廣場。
值得期待的兩大存量改造項目——與久光一墻之隔的城市航站樓，今年啟動升級，將被改造為集航空服務業(yè)務、商業(yè)服務、辦公等功能為一體，成為引領都市潮流的地標建筑。靜安寺下沉式廣場地下商城（原伊美）改造后高度將從原來的地下7米變成地下2.5米，商業(yè)面積擴大至約8100平米的同時，面積達3835平方米投資達8340萬元的蘋果全球第二大旗艦店。
NO10 中山公園站
中山公園商圈銷售額同比增長22%；長寧面積最大餐飲最豐富的長寧龍之夢、魔都第二座來福士長寧來福士、多媒體生活廣場的客流及銷售增長喜人；華美達廣場原巴黎春天百貨的升級改造正式啟動，預計將于明年回歸市場。
NO11 南京西路站
興業(yè)太古匯已成長為南京東路東段的商業(yè)霸主，引入日系生活方式品牌niko and … THE LAB后的四季坊人氣有所增長，升級中的吳江路步行街即將完成改造。
得益于境外消費受限和國內(nèi)奢侈品銷售爆發(fā)，不依靠軌交客流的上海恒隆廣場小長假銷售同比猛增150%。
南京西路站周邊最受關注的是繼華潤贏得張園1期后，哪家巨頭將摘得更具商業(yè)規(guī)模和吸引力的張園街區(qū)2期地塊。該項目未來將使得目前無法站內(nèi)換乘的2/12/13號線南京西路站得以在地下商城便捷換乘。
此外，改造升級中的中信泰富廣場將以怎樣的煥新面容和內(nèi)在重新亮相，亦備受關注。
NO12 陜西南路站
iapm環(huán)貿(mào)已成為淮海中路全線客流及銷售雙王，并躋身全市TOP10店王；百盛淮海店節(jié)日期間表現(xiàn)也可圈可點。
NO13 世紀大道站
作為滬上唯一一個四線換乘樞紐，世紀匯廣場與百聯(lián)世紀、96廣場三大購物中心攜手構(gòu)成了浦東僅次于陸家嘴的第二大人氣商圈。
NO14 七寶站
七寶商圈客流同比增長10.63%，商圈人氣及銷售王——七寶萬科廣場小長假銷售超過6千5百萬元，七寶萬科廣場餐飲業(yè)態(tài)消費增長尤為顯著，較2020年同比增長65%，較2019年增長52%。
NO15 金沙江路站
近鐵城市廣場銷售額同比增長29%，五一累計銷售逼近1000萬元。
巨無霸農(nóng)工商118廣場主力店巴黎春天百貨撤離后處于大面積空置階段，威尼斯小鎮(zhèn)水街也已關停，其未來改造方向引發(fā)各方關注，奧特萊斯和家居城或許會是其中選項嗎。輕資產(chǎn)擴張時代，憑借其巨大的體量及軌交優(yōu)勢，相信能吸引很多龍頭企業(yè)拋來橄欖枝，好事多磨，期待農(nóng)工商118未來轉(zhuǎn)型成功。
軌交數(shù)據(jù)來源：上海市交通委
NO16 虹橋2號航站樓站
作為聯(lián)通虹橋2號航站樓與虹橋火車站的通道，擁有龐大過境流量的奧所未來城可能是滬上唯一一個廣告收入大于商鋪租金收入的特殊TOD商業(yè)項目。
NO17 莘莊站
仲盛世界商城（五一小長假銷售超過5000萬元）與凱德閔行商業(yè)中心是莘莊商圈兩大主力商場，待13.3萬平米的TODTOWN天薈購物中心未來123期全部開業(yè)，莘莊樞紐將真正形成副中心級商圈。
NO18 打浦橋站
黃河路和乍浦路美食街衰退后，擁有日月光廣場和田子坊的打浦橋已經(jīng)成為滬上一級美食商圈。
NO19 婁山關路站
受15號線通車利好，虹橋天山商圈商業(yè)企業(yè)銷售額五一期間同比增長24%，長寧奢侈品霸主尚嘉中心、上海親子業(yè)態(tài)最精致的虹橋南豐城、日系風格濃郁的金虹橋商場、性價比超高的百盛優(yōu)客城市奧萊是商圈四大主力店，改造中的現(xiàn)所·創(chuàng)邑MIX未來將帶來多家網(wǎng)紅店。
NO20 天潼路站
客流主要前往外灘外白渡橋景區(qū)，利好七浦路服飾市場群。
【Tips】不同類型商圈不同定位商場對軌交客流倚重度各不相同，市中心核心商圈由于停車位緊張停車費高昂，所以更倚重于軌交導流；區(qū)域型商圈購物中心往往停車位充足，對軌交倚重度低于核心商圈；社區(qū)鄰里購物中心更是以自駕與自行車步行為主，對軌交的依賴度也相對較低。
除了TOP20站點外，上海日均進出客流排名靠前的軌交站及TOD商業(yè)還有——五角場站（合生匯萬達廣場百聯(lián)又一城）、黃陂南路站（新天地廣場、K11與香港廣場）、新天地（新天地時尚與新天地）、虹口足球場站（凱德虹口商業(yè)中心）、馬當路站（凱德晶萃與中海環(huán)宇薈）、商城路站（陸家嘴中心L+MALL與八佰伴）、曲阜路站（靜安大悅城）、馬戲城站（大寧國際商業(yè)廣場與即將開業(yè)的大寧久光）、紫藤路站（萬象城與愛琴海）等。
即將開業(yè)的大寧久光效果圖
換乘站客流TOP10中，五成同時也是進出站TOP10的大站和市級商圈（世紀大道、人民廣場、徐家匯、虹橋火車站、南京東路），集中了大量商場的重要商圈。此外，漢中路站、龍陽路站、老西門站、陸家浜路站同樣極具商業(yè)潛力，例如東方體育中心站「晶耀前灘人氣漸旺，將于9月30日開幕的前灘太古里更是薈集了比肩南京西路和淮海中路的超重磅品牌陣容」，漢中路的凱德星貿(mào)及周圍的JIC靜安國際中心與嘉里不夜城，龍陽路站的龍陽廣場與籌備中的云匯天地，而老西門站的復興薈「可惜最初規(guī)劃的十萬方商業(yè)幾乎都轉(zhuǎn)為公寓住宅落袋為安了」與南六，陸家浜路站的新鄰生活站都是小于2萬平方米的鄰里商業(yè)，難以吸引大客流。
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