中駿商管逐漸成長，黃倫也開始為其規劃前程，上市便是第一步。

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。

作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。

在中駿商管上市前夕，我們來到位于上海虹橋的中駿集團總部，上市儀式背景板擺在了最顯眼位置，LED顯示屏亦已呈現股票代碼，上市氛圍十足。

在這樣的環境中，我們見到了中駿商管執行董事兼董事會主席黃倫，他目前掌管的這家剛剛在港交所上市的企業，是為數不多以商管概念的物業管理公司。

年輕，是我們對黃倫的第一觀感，一頭精神的寸發，戴著黑框眼鏡，身穿深色外套，白色襯衣，卻并沒有拘泥于打領帶。

眼前這位年輕人已經是兩個孩子的爸爸，從另一個角度說，中駿商管也是他一手領導壯大的。

87年出生的黃倫，在香港長大，在英國華威大學深造，2010年畢業回到國內，回到中駿，便開始管理旗下商業，已是10年有余的時間。

“我們第一個項目是2009年開的，在北京國貿CBD，第一個商場是2014年開的。”而在2014年，黃倫已經是中駿商業公司的總經理。

如今，中駿商管逐漸成長，黃倫也開始為其規劃前程，上市便是第一步。

商管的空間

7月2日，中駿商管正式登陸港交所。

它也成為了港交所物業管理企業中，第四個具備商業管理能力的，而前面是華潤萬象生活、寶龍商業及星盛商業。

中駿商管厘定每股發售股份3.70港元，對應市盈率40.04倍。同一時期的華潤萬象生活、寶龍商業及星盛商業對應市盈率分別為125.01倍、48.56倍、39.19倍。

“這是一個相對偏低的定價。”黃倫談了一下自己的思考：“定價比較便宜，想說多留一些空間給投資者，大家都能賺點錢，也能跟著公司發展。”

偏低的定價，讓黃倫篤定上市一定會受到資本市場的歡迎。

事實也是如此，截至上市當日收盤，港股物業股普跌，中駿商管逆勢大漲8.11%，收報4港元每股，總市值達80億港元。

談及于此，黃倫表示之所以有著這樣的信心，來自于中駿商管的高業務增長預期。

“我們確定性很高，集團自身的業務增長已經非常快了，上市后可能還會做一些并購，第三方增長等。”他稱：“隨著項目開業越來越多，團隊進一步加強，未來甚至還可能再加速。”

實際上，近幾年中駿集團一直在加速商業板塊的發展。

2017年，中駿集團確定“一體兩翼”發展戰略，即以地產為主業，同時通過購物中心和長租公寓進行協同擴張。

從這一時期開始，中駿商業板塊加速發展，2019年斥資128億元收購12幅購物中心和長租公寓地塊，新增7個購物中心和8個長租公寓項目。2020年，中駿集團一口氣新增超過38個項目，其中有14個包含購物中心規劃的地塊。

作為中駿商業資產管理者的中駿商管，截至2020年12月31日，在18個省、市及自治區的54個城市擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬平方米，總簽約建筑面積約為3660萬平方米。其中，商業物業組合在管面積98.98萬平方米，涉及北京、上海、泉州、廈門等地10個項目。

中駿在2019年定下了2025年布局100個世界城（中駿旗下城市綜合體品牌）的更長遠目標，其中實現60個項目開業。

之所以一定要規模，其中很重要的一個原因是與集團開發業務協同。

“住宅的競爭太激烈了，所有人競爭力幾乎一樣，成本、地價、售價透明，純住宅利潤越來越低。”黃倫表示，做好一體兩翼戰略，對中駿集團和中駿商管都有益處。

“別人不一定想做，或者不一定能做的事情，我們就有機會。”

“一方面協同拿地地價能降低很多，另一方面，商場有穩定的現金流。”前者有利于控制拿地成本，后者則能通過穩定現金流為中駿帶來高評級，從而降低融資成本。

“不過還是要看經營能力，商場成本雖然只是建筑成本，但是資產價值如何，還是要看經營能力。”黃倫指出，中駿商管要做的就是把資產經營好，提升租金，提升資產價值。

市場足夠大

中駿對房地產發展節奏的成功把握，成功讓其在2020年實現“千億級”規模目標。

“去年我們拿的地，2/3都是跟一體兩翼戰略有關的。黃倫直言。

不過，隨著踏足商業地產獲得成功的案例越來越多，以及原本便在這一領域獲得成功的企業立下更高發展目標，不少曾經未曾重視商業的房企也開始盯上這塊蛋糕。

如華潤萬象生活，制定”十四五“末物業管理面積到達到4億平方米以上，開業的購物中心要在150個左右；新城控股今年計劃新開業吾悅廣場30座、到2021年底開業總數達到130座，全年商業運營總收入目標為85億元；萬達在2020年一年完成45個萬達廣場開業目標；

亦有重新重視商業發展的房企，如招商蛇口在今年提出在商業板塊的”雙百“計劃，并為此招來凱德資管老將；萬科提出開發經營并重，并將執行副總裁王海武調任印力，加速商業發展……

中駿為世界城項目設立了三條產品線，分別為時尚潮流社交中心、家庭生活體驗中心以及高性價比購物中心。

輕奢、化妝品、運動品牌、國潮等關鍵詞從黃倫口中講出，這是中駿時尚潮流社交中心產品定位的關鍵：“因為現在很多90后、00后消費觀念不一樣，國內國外品牌都愿意消費，空間很大。”

家庭生活體驗中心則定位走近家庭生活，給到的關鍵詞是溫馨、愜意、品質、首選；而高性價比購物中心則重點打造地鐵上蓋的城市奧萊。

定位的核心是滿足周邊常住客群的需求，換而言之，位置是中駿考慮的主要因素。

他向我們介紹，中駿土拓團隊100多個人，關注全國各地匹配城市的地塊，有眉目的項目，商管就會派人前往，但并非幫忙算賬，而是純粹考察能否做商業，能做是做怎樣的項目。

“如果認為做不了商業，我們是有一票否決權，地就不拿了。”

科技的力量

絕對的“權利”以及不低的增長目標，使得中駿商管上市就變得尤為重要。

據招股書顯示，對募集資金的使用上，除了全部物業管理企業都會分大部分資金用于戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商的方面，中駿商管最重要的支出是投資科技，以改善服務質量、客戶體驗和參與度，并提高集團的運營效率。

黃倫更重視在科技上的投資，因為事關商業項目規模化之后如何保證經營品質。

“很多資源會投入在IT系統里建設，采集客戶數據，打造會員系統，利用數據幫商戶做生意，把生意做好。”黃倫稱：“這樣就不用因為業績不夠而去并購，中駿商管要長遠的發展。”

為了更好的實現經營目標，黃倫重點提及一個理論：購物中心百貨化。

這是一種理念，簡而言之，購物中心的從業者必須回歸商品、回歸服務，深入每一家零售店鋪了解其品牌設計、文化與主打；深入每一個餐飲店鋪廚房去感受該店的特色與獨到之處；走近每一位顧客去了解其真正需要什么、為什么來與為什么不來等。

“百貨化就是我們要更深入的了解客戶，了解商戶，我們跟商戶其實是一起經營這個商場，有機會在經營上能做的更好一些，長遠來講才有價值。”黃倫認為，要通過底租+客流實現利益共贏，未來也會越來越多這種利益捆綁的模式。

“購物中心很多采取固定租金，商戶生意好壞其實和商業運營方沒有太大關系。但百貨是扣點，利益完全來自于商戶能否做生意，也就倒逼運營方對項目理解要更深，要調研，根據需求推出品牌組合。”

系統的打造，就在此刻產生作用。

“通過系統，可以更科學地處理數據，更深入了解消費者的畫像。比如，以前人流很多重復數據，如今能得到客戶性別、年齡等更多維的數據。”黃倫表示，通過數據與商戶溝通，與商戶互動，也能共同經營商場。

“大家共同捆綁、各取所需，把生意做好，最終消費者愿意來，愿意重復來，愿意買單，才有價值。”這并非易事，但黃倫強調，中駿一直強調要做正確而難的事情，“這個事情很難，但是如果是正確的，你必須得把它做出來。”

“商業得考慮經營15、20年以上，怎么部署，如何長遠規劃，也需要高管有長期的準備。”黃倫直言：“激勵政策可以幫助我們跟員工有一個長遠的利益捆綁，這樣的話，他們也能穩定，把業績逐步做好，體現價值。”

以下為觀點地產新媒體對中駿商管董事局主席黃倫先生的采訪實錄：

觀點地產新媒體：中駿為什么會選擇商業作為公司戰略擴張的重點？您認為中駿破局的關鍵是什么？

黃倫：中駿目前獲取了30多個世界城項目，北京有兩個，部分省會例如福州、南昌、昆明、合肥都有布局。

2019年，中駿提出了一體兩翼的戰略。近兩年，得益于一體兩翼戰略的推進，布局了很多購物中心以及優秀的長租公寓。如果純做住宅，開發商的利潤會越來越低。

對于這種產業協同拿地，可以獲得一個利潤率較高的住宅項目，基本上就覆蓋購物中心的持有成本，在項目完成后就賺了一個購物中心。過去市場上成功的例子也證明這個模式確實能做得出來，這部分房企的收入和利潤率都會比較受到認可。

首先，產業協同拿地，地價能降低很多；其次，商業的經營讓房企有穩定的現金流流入，讓公司運轉更加健康。

從短期看，公司獲得了一個優秀的住宅項目，從中長期看，購物中心會慢慢地經營建立起來，穩定的現金流對中駿的評級會有助力，公司的融資成本會降低。

長遠來講，中駿會沉淀出一批優質資產，初期投資能否獲得更高的資產價值主要看經營能力。中駿商管做的事情就是把這個資產經營好，把項目設計做好，吸引人流消費，提升商戶競爭力與人流量，購物中心就能賺錢，在擁有更好的現金流回報后中駿就有機會再去做一些提升，做更多的活動，租金也能提升，租金提升整個資產價值就能提升。

中駿商管是個輕資產公司，主要資產都在母公司中駿集團，商管部分是幫助集團運營，所以對于中駿商管來講，最關鍵就是如何把這些資產運營好，中駿的目標是2025年做100個，如果做10年可能就做200個，其實這是一批很大的資產。

觀點地產新媒體：中駿商管離不開集團的支持，對于第三方項目，公司會不會考慮擴展？主要通過哪些方式？

黃倫：中駿商管目前開始做一些第三方管理，承接了一些項目。不過，母公司發展非常快，中駿集團2020年拿了19個世界城的項目，如果母公司每年的項目這么快速增長，中駿商管本身業務利潤增長是不用擔心的。

中駿商管也會看一些收并購的項目，但是不一定要為了規模做大而采取收并購。公司一定會考慮，如果有合適的，質量比較高，中駿商管可能就去做一些并購，這樣對公司長遠比較好。

中駿商管會投入很多資源在IT系統信息化建設，公司會采集消費者數據，搭建會員系統，利用這些數據幫商戶做生意，分析消費者的特點給商戶指引，共同發展。

中駿商管還有一部分重心會投入在團隊上，公司要把品牌經營好，主要還是靠人。公司上市之后可能也有股權激勵，對于人才發展也能更穩定。商業地產生意與住宅項目不同，從商業角度而言，一個購物中心經營15、20年以上，也需要高管人才的穩定，所以要有一個長期的準備。

觀點地產新媒體：中駿商管如何針對不同的客戶和商戶提供不同定位的購物中心？

黃倫：我們有三條產品線：一個是相當于中高端的，這是中駿的A標店。定位時尚流行，針對年輕人，基本覆蓋到輕奢或者化妝品，同時可能有一些運動品牌。

第二，中駿有一個定位是走家庭生活，比如在城市的核心位置，相對時尚、流行、年輕、潮流，這是中駿的B標。

第三，是中駿商管做的城市奧萊，在地鐵上蓋。類似香港東薈城，在高層上面會正常設立影院，餐飲，超市，兒童品牌，吸引的商戶以性價比為主，與此前的購物中心相比各有各的客群。

中駿這三條產品線，其實是針對一些市場上中端到中高端的消費，因為這個市場還是足夠大。

觀點地產新媒體：母公司中駿集團在拿地選址時，中駿商管是否已經介入？

黃倫：中駿集團看地，中駿商管也會一起看。不是去算賬這個地能賺多少錢，而是去看能不能做商業。

如果判斷三五年，能很正常地做一個商業，可能就會去買這塊地。我們要先分析好定位，然后中駿集團再去做測算，如何搭配住宅。如果中駿商管認為做不了商業，商管是有一票否決權，這塊地就不拿了。

因為中駿不能只考慮拿地的事，如果只考慮拿地，但是商業資產沒有價值，其實是無效資產。