出品/聯商網零售研究中心

導語

作為全國經濟的風向標，領先的經濟發展水平、高度發達的零售商貿業以及超前的消費水平，讓華東成為商業地產兵家必爭之地。剛剛過去的上半年，華東商業地產市場表現如何？下半年又將是怎樣的光景？

我們聚焦商業增量市場，以半年度為時間維度，統計盤點了2021年上半年已開業和下半年將開業的商業項目作行業分析、回顧和展望，并對未來發展趨勢進行預測研判，以供大家參考。

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華東2021上半年新開業購物中心盤點分析

據聯商網零售研究中心統計，2021年華東上半年新開業的商業項目數量為74個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲208%。新增商業建筑面積約691.98萬方，同比去年上漲279%，增量約509.57萬方；平均單體建筑面積約9.35萬方。

1、同比暴漲208%，近4年開業趨勢漸緩

據聯商網零售研究中心統計，2021年華東地區上半年開業數量為74個，占全國上半年新開項目約50%，占比近半數。從《聯商網》此前統計的1-6月每月華東地區開業情況可知，第一季度開業時間不均勻，1月開業數量最多，達到25家，2月、3月僅有5家；第二季度開業數量趨向穩定，每月基本維持在10-20家之間。

從近四年上半年華東地區開業數量及同比變化上看，2018年開業97個，2019年開業94個，雖有所下降，但變化并不明顯。

2020年受疫情影響，不少項目都選擇了延遲開業，導致了2020年上半年的開業數量創下新低，華東地區開業項目僅有24個。但無論是開業數量還是規模體量，2021年相較2020年雖有大幅度提升，但同比其他年份均是走弱的態勢。

拋開疫情及2021年“后疫癥”等因素，事實上全國商業市場已經是存量時代，新開發相對謹慎。

2、5-10萬方占比32%

從商業規模的分布情況上看，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，占比約32%；緊隨其后的是10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約30%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約24%，15萬方以上（含15萬方）占比約14%。

3、大牌開發商占據主力，日本知名運營商進入中國市場

據聯商網零售研究中心統計，今年上半年華東地區開業的大型購物中心（商業建筑面積≥8㎡）數量為36個，占開業總量比49%，華潤置地，萬達商管、龍湖集團、新城控股，寶龍地產、蘇寧置業等知名開發商在列。其中，華潤置地運營的5個項目均為中大型購物中心。

值得一提的是，在今年上半年開業的榜單中新增了兩家日本運營商的身影，由日本三井不動產開發運營的上海金橋Lalaport啦啦寶都、日本阪急百貨中國內地首店寧波阪急均是上半年頗受關注的明星項目。

4、一二線城市更為活躍

一線城市和新一線城市的經濟發展較快、商業氛圍好、人口多、消費力強，城市極具創新活力，雖然拿地成本高，但高消費還是讓不少開發商愿意付出高價做長線投資。

從今年上半年華東地區統計的城市活躍度來看，TOP13榜單中，上榜的門檻為2個商業體開業量，除了宿州和菏澤外，其余11個均為一線、新一線以及二線城市。

上海作為全國性實力最強的一線城市，商業活躍度最高，以11個開業量遙遙領先；新一線城市寧波次之，開出了6個；二線城市南昌上半年度表現令人驚喜，位居榜單的第三名。

5、上半年標桿購物中心推薦：

（1）寧波阪急

寧波阪急是日本阪急阪神在海外直接投資并運營的第一個大型商業項目，也是寧波有史以來集中奢侈品牌最多的一座百貨式購物中心，商業建筑面積11.6萬方。

在品牌陣容上，寧波阪急延承了其標志性的業態組合，以奢侈品、美妝、生活方式業態為中心，演繹全球時尚購物新方式。項目共引入了超360家品牌，其中一線奢侈品達40余家、首店品牌達150余家、特色餐飲近80家。

（2）啦啦寶都

由日本三井不動產開發運營的Lalaport啦啦寶都4月28日在上海開業，啦啦寶都是三井不動產在日本全國開展的區域性購物中心，以時尚為主，聚焦了美食和娛樂等業態。項目極為重視體驗性，充實購物以外的娛樂設施。

啦啦寶都上海金橋延續了三井的時尚和體驗性商業理念，商場擁有豐富的以高達立像為代表的體驗式業態。這也是三井不動產首次進入中國市場。

（3）寧波萬象城

寧波萬象城是華潤置地在全國布局的第23座、浙江第3座萬象城，同時也是繼寧波萬象匯之后，華潤置地在寧波的又一力作。體量達28.6萬方的寧波萬象城引入400+品牌，推出多元主題業態與屋頂摩天輪，是復合購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的城市能量體。

其中，作為項目超級IP，總高達68.5米的“甬城之星 Lucky Ring”摩天輪與萬象城3樓串聯，配備了冷暖空調、藍牙音箱和酷炫的可變換燈光系統。隨摩天輪旋轉到頂端，可以俯瞰全城，成為寧波新的網紅打卡點。

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華東2021下半年計劃開業購物中心統計展望

據聯商網零售研究中心統計，2021年下半年華東擬開業的商業項目數量達到197個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方）。新增商業建筑面積1790.14萬方，平均單體建筑面積9.09萬方。

1、各省份數量及體量分析

進入下半年，商業項目開業進入高峰期，華東地區表現尤為明顯。從開業數量上看，江蘇以57個擬開業項目領跑下半年華東市場。山東開業數量將達到31個，位列第二；上海，浙江，江西，福建，安徽分別計劃開出29個、28個、20個、17個和15個。

從新增商業供應面積上看，江蘇將新增555.24萬方，依舊排在第一，山東304.24萬方，位列第二；浙江開業數量雖然少于上海，但新增商業體量卻比上海高出近30萬方；安徽、江西和福建三省則相差不大。

從單個城市下半年開業數量上看，排名前二的分別是上海、南京，杭州與蘇州并列第三（開業量≥5個），其中，上海以29個開業量領跑榜單。同時從榜單中可以看到，上榜的多為省會城市和經濟發達城市，城市能級與商業活躍度成正比。

2、商業體量區間分布及占比

統計結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）項目數量最多，達到76個，具體占比約39％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的項目為49個，占比約25％；規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）項目為42個，占比約21％；15萬方以上（含15萬方）項目為30個，占比約15％。

3、開發商/運營商分析

下半年華東新增商業供應大軍陣容依然豪華，外來大鱷和本土巨頭相互角力比拼，市場競爭十分激烈。除了萬達、印力、寶龍，龍湖、新城控股、銀泰、愛琴海、蘇寧、世茂、萬科、綠地等企業都有新作面世，且不乏組團亮相的氣勢。

新開項目數量方面，新城控股以10個吾悅廣場的開業量拔得頭籌，寶龍、萬達緊隨其后，將分別開出9個、8個新項目。

4、重點購物中心推薦

（1）上海前灘太古里

前灘太古里由太古地產與陸家嘴集團在浦東合作打造，總建筑面積約12萬平方米。項目延續了“太古里”開放式、里巷交錯的建筑布局，由分布于南區、北區的建筑及中央公園組成，將帶來多元化的業態組合，匯聚高端零售、時尚潮流、餐飲娛樂、生活健康、文化藝術等逾200家商鋪，以及體現Wellness主題的體驗式店鋪空間。

首批進駐租戶包括百老匯院線旗下文化生活概念影院品牌MOViE MOViE、蔦屋書店、ASICS RUNNING STATION跑步型動社、美國知名休閑連鎖餐廳The Cheesecake Factory芝樂坊餐廳、“港式鍋界祖師爺”樓上火鍋、日式燒烤名店“燒肉達人”、半山腰云南餐廳上海首店等。

（2）上海瑞虹天地太陽宮

瑞安集團在上海內環內打造的“上海生活新天地”——瑞虹天地，繼“星星堂”、“月亮灣”后，2021年將迎來“太陽宮”亮相，項目商業體量達到18萬方，以“都會生活力新坐標”為定位的上海瑞虹天地太陽宮，將開創一個全維度生活場，融合自然、藝術、文化與生活美學的全新社交空間。

項目擁有室內外近5300平方米的立體植物園，目前上海商場中最大的采光天幕，以及引進了中國首家MUJI菜場，魔都首家商場水族館，特色城市集市-宋街鬧市，Foodie Mini Village空中村落……無論是建筑特色還是品牌陣容，都極具吸引力。

（3）上海中信泰富廣場

中信泰富廣場位于繁華的上海市南京西路中段，已經營20余年，2021年全面升級改造，全新的外立面形象以 “像素城市”為設計理念，使整個商場形象得到了大幅提升，受到了眾多奢侈品品牌的青睞。

在升級原西側下沉式廣場基礎上，江寧路南京西路口也將新增下沉式廣場，使商場東西兩端“配平”貫通；新增14個戶外露臺包括屋頂花園將成為南京西路沿街不可多得的觀景位，同時也是眾多米其林餐飲關注的焦點。

（4）上海大寧久光百貨

大寧久光項目是利福國際繼靜安久光百貨之后該品牌在上海的第二家，離地鐵1號線上海馬戲城站步行僅3分鐘。據官方顯示，該項目將打造成零售商業綜合體，包含大型零售商場、辦公樓及利福國際集團位于上海的第二家久光百貨。

項目總建筑面積為34.8萬㎡，購物中心占據其中地下1-2層約8萬余平方米，地下3-4層為停車場，故久光大寧購物中心總商業面積高達18萬平方米，堪稱大寧商圈乃至整個市北地區商業面積最大的購物中心。

（5）印力匯德隆杭州奧體印象城

印力匯德隆·杭州奧體印象城位于杭州市城市新中心——錢江世紀城核心板塊。項目總面積25萬㎡，是杭州單體最大商業綜合體，共七層商業樓層，擁有超過2500個停車位。

在業態方面，印力匯德隆杭州奧體印象城擁有含夜經濟業態、寵物業態、體驗業態等特色業態在內的十大業態。規劃引入300+品牌，其中超40%為區域首進。

（6）溫州印象城MEGA

溫州印象城MEGA位于溫州市鹿城區市府路與錦江路十字路口西南側。屬于溫州鹿城區中軸線——中央綠軸板塊，為溫州十三五規劃核心板塊之一。同時作為濱江CBD板塊與三垟濕地板塊之間聯系過渡的紐帶，是溫州未來重點發展板塊，由市級行政資源、市級文化配套資源、市級地標景觀組成。

作為印力在溫州的首個城市級大型商業綜合體，計劃于2021年開業的溫州印象城MEGA，在品牌引進上將充分滿足溫州人的國際化消費視野，增強體驗感業態、國際化、首進及特色品牌。

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未來華東商業地產發展態勢

1、大牌開發商深耕長三角，頭部城市優質項目輩出

上海作為長三角經濟帶上的超級樞紐，商業地產發展成熟度最高，競爭也最激烈。從上海今年的商業增量市場上可以看到，優質商業項目正在不斷引領著行業每一個細分領域的升級變革，進而將更好的商業服務體驗傳導到消費端，提升行業整體品質和信心。

2、持續下沉三四線，低線城市商業規模進一步擴大

以新城控股、寶龍地產為代表的全國連鎖開發商正在不斷挖掘三四線城市的發展機會。

3、大體量商業仍占優勢，體驗式商業業態受追捧

上海南翔印象城MEGA的成功開業和運營，讓大體量商業在市場上的優勢得到進一步鞏固。足夠大的體量讓商業項目不斷加持多元業態成為可能。另外，傳統商業繼續升級，體驗式商業成主流，新開商業體將普遍注重空間場景營造，體驗式業態組合，強化與消費者的情感鏈接。

4、巨頭強強聯合趨勢明顯，市場集中度走高

隨著開發商轉型改革的持續深化，輕資產運營模式的日臻成熟，商業開發和運營進一步細分化，巨頭強強聯合趨勢明顯。

大牌開發商往往擁有強大的綜合實力，對市場的號召力遠勝于同行，加上連鎖開發商加快推進旗下產品的復制，形成規模合力，市場集中度進一步走高。

5、首店經濟蓬勃發展，高線城市成創新試驗場

當下，首店陣容、級別、占比等已成為各大購物中心提升市場地位和形象、搶占消費者心智的重要籌碼，全國各地的首店經濟都在如火如荼發展中，華東地區因天時地利占盡首發先機。以上海為首，杭州、寧波、南京等組成的長三角高線城市正在成為各類品牌首店、首發、首秀的首選之地。