隨著時代的變遷，突如其來的疫情改變了很多生活方式，商業地產也面臨嚴峻的考驗。

隨著疫情得到相對控制，國內商業地產重回軌道并迎來蓬勃發展，加上傳統開發業務趨向平穩，越來越多的關注點轉移到商業資產運營上。

在繁忙行程間隙中，恒太商業管理集團董事長兼總裁胡芳園接受了觀點地產新媒體的專訪，她向我們講述一個關于輕資產管理的商業故事。

經過30多年的沉淀，恒太商業目前在全國覆蓋17個省和直轄市，服務項目超50個，正以每年20+個項目的速度擴張。

現在執掌恒太商業的胡芳園，經歷了十幾年的歷練，從父親的肩上接過了董事長的重任。

作為一名女性管理者，在胡芳園的訪談中看到了細膩與謀定。她有著明確的戰略規劃、剝繭抽絲明晰發展路徑，帶領團隊不斷調整、聚焦發展，攻克一個又一個山頭。

恒太商業從此走出寧波，開始了全國擴張之路。

商業的定義

全球老牌商業地產公司西田集團創始人弗蘭克·羅伊說過，"進化與變化是購物中心成功的詞匯。"

這句話亦適用于恒太。

恒太商業是從母公司寧波太平洋恒業控股剝離出來負責商管部分，母公司從1990年開始做供銷社改制后的商業，到1996年在寧波做百貨、家電賣場，再做百購，后來做購物中心，到現在定制化多元產品線。

回顧過去三十年，胡芳園認為恒太基本上踩中了中國商業變革的節點。她看到商業地產的變局來了："這幾年標準的吃喝玩樂購、一站式購物中心的時代已經走向尾聲，很多城市升級沒那么簡單，所以恒太商業開始擴展成四條產品線，10個產品模型。"

據介紹，四條產品線即為城市購物中心、特色街區、主題購物中心和城市市集。最為核心的產品線為恒太城，根據不同規模和消費市場，分為"小型購物中心、標準型購物中心和城市級購物中心"。街區產品線下包括輕文旅街區、輕藝術商務街區、泛扶貧主題街區等。主題購物中心包括"潮流主題購物中心""T16生活中心"。還有"城市文旅市集"和"城市樂活市集"

胡芳園透露，這也是支撐實現恒太商業"三年百Mall"戰略的強大推動力。

隨著商業地產競爭日趨激烈，一二線城市的市級購物中心賽道擁擠且門檻較高，打造"爆款"成功機會概率較小，反而是體量小、利潤穩定的區域型和街區型商業更受消費者青睞。

恒太商業基于市場分析以及自身判斷，不斷地踐行、完善、迭代，立足于華東地區和布局在中小城市，打造定制化商業。

定制化商業越來越受到年輕人的喜愛，而其中Z 世代更加偏愛IP。據統計，中國Z世代的開支達4萬億元，Z世代的開銷占全國家庭總開支的13%，可以說是現在及未來炙手可熱的 "金主爸爸"。

胡芳園頗為興奮地講述關于恒太商業與寧波市政府一起打造的"鄞州之夜"年輕IP市集，通過沉浸式的品質夜市場景營造，構建個性十足的夜色休閑體驗，集愛心、美食、文創、良品、好物、藝術舞臺于一體，還注入Z世代喜歡的網紅商鋪、特色美食、樂隊等業態。

而且"鄞州之夜"在場景、空間和內容上進行了創新，在審美上做了把控，在規模上做了擴大，在品類方面有一些文創、手辦的突破。

胡芳園表示，今年發現這個寧波年輕人的精神IP，在朋友圈、小紅書上全是自發宣傳，"鄞州之夜"的場景、空間、故事，包括銷售的產品真正打動了年輕人。

正如哈佛大學教授格萊澤在《城市的勝利》中說道，后工業城市優勢體現在吸引高素質人群的能力上，而這種吸引人才的元素不是傳統理論強調的經濟性因素，而是城市所能提供的文化與生活方式。

如果進行轉化，商場提供的文化與生活方式是否具有吸引力，決定了消費者是否愿意更多流連此處，是否愿意為其付費。

胡芳園指出，商業唯一的不變就是變化。這個變化來自消費者的不斷迭代，這是必須要去追上新消費者的步伐。所以這是商業最好玩的部分，永遠在做迭代，永遠在做更新，永遠在解讀新的消費者喜歡的東西。

在胡芳園看來，商業管理適配的產品能力很重要，因為中國的商業發展每個城市、商圈、消費者的差異度非常大，必須要一城一店、一店一策。

模式與突破

除了定制化商業外，恒太商業的核心能力還有集團化落地能力。定制化商業，可以打造更多的產品模型；集團化落地，可以促進效率的不斷提高，創造更大的價值。

胡芳園談到，"一套打法、一個團隊、一圈資源、一種文化"，這是很實實在在的方法。在集團資源整合能力基礎上，一支很強大的團隊按照產品標準、節點標準、管理標準去執行落地，支撐產品符合客戶的需求，進而在全中國落地。

對于輕資產的擴張，如何規避不良資產是一個很大的命題。

恒太商業的前期調查甚是嚴謹，首先在方向上選擇履約能力更強的對象，其次在前期進行更完整的征信調查和資金調查。

胡芳園表示，國企和政府違約的可能性比較小，因為很多不是業主主動違約而是資金問題，未來更大程度上國企和政府服務比例會越來越高；篩選時項目有自己的評分系統，從業主的資金池，包括之前的征信、項目的評分，項目所在的城市的總容量是否超標，跟競爭對手的能力相比情況，物業本身的在地分析、規模、體量、結構。

談及項目評估標準，胡芳園提到，商業建面底線要求有4萬平方米面積，才能創造足夠大的價值。原來在資金板塊和征信板塊的評分是占一定的比例，現在是一票否決。

恒太商業現有項目除了與中小企業合作外，有部分來源于政府接盤的房地產開發商項目，還有一些是與政府一起打造的創新突破和標桿項目。

在10月，恒太商業剛剛中標的金華和悅鄰里中心項目，從土地端就開始介入，幫助定位規模、建筑形態、空間形態，而此次中標服務內容包括前期策劃及技術咨詢服務、開業籌備期的招商招租及開業籌備、開業后的運營管理服務和物業管理服務。

據觀點地產新媒體了解，和悅鄰里中心位于金華市江南湖海塘區塊，用地面積12069.43平方米（約18.1畝），項目計劃總投資人民幣3億元，總建筑面積約3.6萬平方米。

項目建成后主要布局社區服務中心、菜市場、商超、教培機構、金融服務、餐飲、電影院、酒店式公寓等業態，圍繞12項居住配套功能"油鹽醬醋茶"到"衣食住行閑"，提供"一站式"的服務。

事實上，進行實體商業創新更多的是要思考如何提升綜合體驗，一端為建筑、空間、業態的融合，另一端就是購買推薦或購買服務的體驗。

恒太商業一直進行購買服務體驗的提升，包括智慧商業、智慧物業，比如積分兌換停車券后無感支付即可離開商場，大大提高便捷度以及舒適度。

胡芳園表示，現在不僅是年輕人，更大程度上大家都是情緒消費，需要線下服務的品質提升，比如三聲服務、著裝、化妝、出樣。

大處著眼，小處著手。恒太商業沉淀數年，在機遇與挑戰并存的時代里，戰略、戰力都已基本形成，正努力地向前奔跑。

以下為觀點地產新媒體對恒太商業管理集團有限公司董事長及總裁胡芳園女士的采訪實錄節選：

觀點地產新媒體：此前中標金華和悅鄰里中心項目，公司現在做政府性項目多嗎？政府性項目跟其他項目的操作有什么不同？

胡芳園：從目前項目存量來說，政府性項目應該是越來越多的趨勢。本質上都是缺乏專業度、缺乏團隊、缺乏整合資源的能力，但在業務流程上會不同，政府會有招投標的流程。

政府現在可能解決兩個方面的問題，一種是房地產開發的遺留問題，另一種是創新突破和標桿的項目。現在接到很多是房地產開發商項目，但因資金緊張導致公司破產，政府接盤了，這類項目是現在我們的一大類項目。

第二類項目就像是金華和悅鄰里中心，城投平臺想和我們打造一個鄰里中心的標桿，產品定位從土地端就開始介入，幫助定位規模、建筑形態、空間形態。

觀點地產新媒體：公司對項目選擇方面有什么評估標準？

胡芳園：標準化商業產品的時代已經正在過去，因為標準化商業時代就是吃喝玩樂一站式購物中心，現在是升級整個城市商業的時代。特別是疫情后，整個實體商業的空間總量在縮小，更多年輕人投入到線上的體驗和消費當中。

標準化產品在大部分城市都已布局，所以現在實體商業產品的差異化蠻大，比如和悅鄰里中心，在其它地方就不會這樣定位了。

現在對商管公司的核心要求是有定制化產品的能力，給客戶解決這個地塊，在所在城市商圈和競爭對手下，應該做一個怎樣的產品，這是從客戶端來考慮。從公司端來考慮，我們也在不斷把產品能力提升。

因為商管公司是做服務的，基本是需要客戶有一定的面積，才能創造足夠大的價值，才能從創造的價值里面分享。

觀點地產新媒體：去年恒太商業已經啟動做"三年百Mall"的戰略，能否分享戰略實施的情況？以及為此做了哪些準備？

胡芳園：我們定了4個產品線，10個產品模型，因為只有供給到市場的需求，才能實現目標。

首先是城市購物中心，就是最核心的產品線恒太城；第二個是街區，街區產品線下有幾個模型，一個是比較小眾的模型，如寧波山丘市集街區，不是可以容易復制的，這是階段性的產品。

還有輕文旅街區，輕藝術商務街區、泛扶貧街區。T16鄰里中心，就是除了睡覺的8個小時，剩下16個小時是在生活中心。

主題購物中心是深度挖掘一部分人的需求，進行深度滿足，其中武漢江漢路X118就是以潮流客群為主題，滿足潮流客群需求的產品。

第四塊是城市市集，目前有兩個產品模型，一個是城市文旅市集，把城市非遺文化、旅游路線包括這個城市旅游上的特征整合，讓這個城市C位出圈，還有一個就是城市樂活市集的模型。傳遞年輕人活力社交的一種生活方式。

我們從2014、2015年開始做商管服務，四個產品線、10個產品模型，不斷地踐行、完善、迭代，當把產品模型做出來，然后要打樣成功，核心能力是定制化商業的能力。

第二個核心能力就是集團化落地。實現"百Mall"的理想，必須要有可復制的能力，要有集團資源整合的能力，要有一支很強大的團隊按照公司的產品標準、節點標準、管理標準去執行落地的能力。一套打法、一個團隊、一圈資源、一種文化，能支撐到公司的產品符合客戶的需求，在全中國落地。

過去幾年圍繞著這兩個核心主題，做定制化商業，打造更多的產品模型并集團化落地，讓公司的效率不斷提高，為業主創下更大的價值。在這兩個核心環節上不斷打造，支撐"三年百Mall"的夢想。

觀點地產新媒體：您提到現在商業的年輕化比較多的，未來"Z世代"會不會成為恒太商業重點打造的一個點？

胡芳園：商業唯一的不變就是變化，這個變化來自消費者的不斷迭代，就是必須要追上新消費者的步伐。所以這是商業最好玩的部分，永遠在做迭代，永遠在做更新，永遠在解讀新的消費者喜歡的東西。

前年我們響應國家夜經濟號召，跟寧波市政府合作打造了鄞州之夜這個年輕的IP市集。在打造的時候，我們在場景、空間和內容上做了一定創新，在審美上做了把控，在規模上做了擴大，在品類上做了一些文創、手辦的突破。今年發現這個IP變成整個寧波年輕人的精神IP。

今年，朋友圈、小紅書上全是年輕人自發宣傳，我們的場景、空間、故事，包括銷售產品真正打動了年輕人。

當一個新的產品真正抓住"Z時代"年輕人的審美需求、精神需求和文化需求，他們號召力非常強。因為現在年輕人是情緒消費，消費的不是實體物質。我們也在做其它主題型產品，抓住這些消費者，不斷地試驗怎么樣的產品更能滿足需求。

觀點地產新媒體：最近恒太跟綠管、天際線要打造輕資產的生態圈，您認為商業管理和代建、物管三者有什么異同點？怎么避開一些不良資產？ 

胡芳園：共同的地方都是提供專業服務的第三方服務公司，不同的是復雜程度不一樣。商管適配的產品能力很重要，因為中國每個城市、商圈、消費者差異度非常大，必須要一城一店、一店一策，同時要有集團化整合資源、整合團隊的辦法，然后需要有不斷地把產品落地的能力。

我認為，商管的服務難度和復雜程度應該是最高的。

商業的輕資產管理要避開不良資產，前期的調查很重要，一是在方向上選擇履約能力更強的對象，二是在前期做更完整的征信調查和資金調查。

相對而言，國企和政府違約的可能性比較小，違約不是業主主動違約原因，是因為資金問題，目前資金是這個行業最大的問題。在方向上，我們跟國企和政府合作服務的比例越來越高。

篩選時，每個項目都有自己的評分系統，從業主的資金池，包括之前的征信、項目評分，項目所在城市的總容量是否超標，跟競爭對手能力相比情況，物業的位置、規模、體量、結構分析。

原來資金板塊和征信板塊的評分是占一定比例，現在是一票否決。

觀點地產新媒體：恒太現在在營的項目已經有50多個，萬達商管現在也準備上市，恒太是否有上市的計劃？

胡芳園：恒太商業在行業中應該算是最早的商業公司之一，所以更在乎的是在行業能否創造價值，能否與時俱進。

我們要把每個項目做好，打造項目的標桿，解決更多現在存量問題，特別是公司最多服務的中小城市領域，還想促進行業的健康發展。

我們覺得，只要能夠持續創造價值，這套打法、這支團隊、這家公司能走的時間非常長。

觀點地產新媒體：恒太商業已經30多年，您認為恒太是踩對了哪些節點讓公司發展得比較快？

胡芳園：恒太商業是從母公司剝離出來的，母公司從1990年開始做供銷社的零售、批發；從90年代到2000年，百貨、家電賣場在興起的時候在寧波做百貨、家電賣場，也做大賣場。

2000年以后，公司精品百貨就開始做連鎖，在浙江縣級市布點了非常多的精品百貨，包括開始做連鎖餐飲、酒店。在2014年左右，公司開始做購物中心。做購物中心相對來說也是比較早，把原來的百貨物業改成了百購物業，就是希望提供更多的品類，滿足消費者的需求。

做了幾年購物中心，標準的吃喝玩樂購一站式購物中心時代已經有點走向尾聲，所以開始打造四條產品線，10個產品模型。

雖然行業現在只有我們提出這個說法，但是我覺得未來會獲得越來越多的認同，就是產品一定是一城一店、一店一策，一定是定制化商業，就看哪個公司能去研發多少適配的產品模型和產品線，能解決更多的存量物業，包括能讓新物業的價值最大化。