企業跨界做地產，在商界屢見不鮮。比如有電器企業做地產，海爾、海信；服裝企業做地產，雅戈爾、紅豆；汽車企業做地產，長城、海馬等。

但卻鮮少有人聽聞醬鴨企業做地產。在江西，就有這樣一家賣鴨脖的企業打起了地產主意，它便是煌上煌集團。

做房地產比做鴨脖鹵菜賺錢，那是無需多言的。一只醬鴨的售價50元，而一套房子的售價都在百萬起。簡單粗暴的計算，一套房等于至少2萬只醬鴨。

按道理說，煌上煌做的地產項目應該如同其醬鴨般，令人贊不絕口。然而，事實并非如此，作為煌上煌布局地產的排頭兵，煌盛地產開發的一些項目卻飽受業主爭議和詬病。

家族生意

樂居財經查詢獲悉，煌盛地產（全稱“江西煌盛房地產開發有限公司”）成立于2014年1月，注冊資本5000萬元，法定代表人為褚建庚，公司經營范圍涉及房地產開發、室內外裝飾工程等。

煌盛地產是一家徹頭徹尾的家族企業，由煌上煌集團有限公司（本文中簡稱“煌上煌集團”或“煌上煌”）全資持股。繼續穿透可知，徐桂芬、褚建庚、褚浚、褚劍分別持股40%、20%、20%、20%。其中，徐桂芬、褚建庚為夫妻關系，褚浚、褚劍為其子。

俗話說，巧婦難為無米之炊。不同于賣匠鴨，煌盛所做地產業務則需要大量的資金沉淀。那么，煌盛地產的“輸血”渠道來自哪里？

煌盛地產雖然不在上市公司江西煌上煌（002695.SZ）體系內（互為兄弟公司），二者卻存在不少關聯交易。

數據顯示，去年，江西煌上煌租賃了煌盛地產的店面、辦公室，租金3.7萬元；今年上半年，在銷售商品方面，煌盛地產與上市公司產生了13.86萬元的交易額。

不過，這幾筆關聯交易對于煌盛地產而言，如同杯水車薪。

另一方面，煌盛地產通過“抱大腿”方式進行擴張，熱衷與知名房企合作。目前，煌盛地產對外投資8家企業，僅有2家是其全資控股，其余6家均為合資企業。

例如，在南昌洪璽置業有限公司股權上，龍湖下屬企業武漢旭興房地產開發有限公司、煌盛地產各持股65%、35%，雙方共同開發的龍湖煌盛春江天璽。

如出一轍的是，在江西中大煌盛地產有限公司股權上，煌盛地產、中大地產有限公司二者均持股50%；而江西新力煌晟物業服務有限公司則是由煌盛地產、新力物業各持股51%、49%。

雖有母公司煌上煌的加持，但煌盛地產在企業規模上，相對偏小，難敵新力地產、東投地產、嘉福地產等贛系房企。機構數據顯示，2019年贛系房企20強，煌盛地產僅僅排在第13位。

作為一家跨界做地產的企業，其布局更多選擇在大本營南昌，撫州僅有零星項目布局。如，煌盛熙岸公園、煌盛中央都薈、煌盛悅佳廣場等均位于南昌。

今年以來，本身項目“屈指可數”“反響平平”的煌盛地產，難見其拿地蹤影。

對于企業規模，或許用其企業戰略解釋的通。官網資料如此闡明，“以煌盛精品戰略為核心，圍繞“穩步擴張，砥礪前行”的發展戰略”。

令人唏噓的是，煌盛地產“捉襟見肘”的項目數量，卻難言“精品”。近年來，業主因其涉虛假宣傳、質量問題維權頻頻。

今年伊始，煌盛熙岸公園因釘子戶未搬遷、假人車分流、減少綠化、精裝房質量差、采光問題、私自更改規劃等問題，在溝通未果后，遭遇業主集體維權。

又如，在撫州東鄉煌盛中央天璽，今年有業主爆料稱，項目電梯頻繁出問題，雨稍大電梯間就積水，地下車庫大面積積水，電梯全泡了。多次溝通，開發商并無實質處理；此外，還將唯一球場位改建垃圾中轉站。

“暴力”物業

事實上，煌盛地產不僅在地產項目上出現問題，物業上同樣遭人詬病。去年，有業主還將煌盛地產旗下全資子公司江西煌盛物業有限公司（下稱“煌盛物業”）告上法庭。

樂居財經了解到，去年1月12日，南昌縣煌盛中央公園業主因小區地下停車庫只賣不租及新建酒店一事，發生聚集性維權，而煌盛物業則是該小區物業。

當天，江女士買菜經過剛好看到因糾紛引起物業保安在打業主，便下車走近觀看，卻不料被煌盛物業的工作人員無故推倒。

江女士稱，當日感到腹部隱痛到南昌縣人民醫院就醫，經檢查原告宮腔內有積液，先兆流產。次日，她便辦理了住院手續，共住院23天。在治療期間，她服用大量藥物，擔心腹中胎兒受到藥物影響，精神備受煎熬。

因與物業公司不能就賠償達成一致，江女士遂將煌盛物業訴至法院，她請求法院判令物業公司賠償醫療費、住院伙食補助費等共計69896.15元，以及承擔訴訟費。

對此，煌盛物業則辯稱，江女士曾多次在業主群內教唆、組織他人聚眾鬧事。當天，江女士是有預謀參與聚集活動，而不是其陳述的買菜路過，“原告明知自己在保胎，依然進入業主和保安發生沖突的中心區域，純屬自我冒險行為。”

同時，煌盛物業回憶稱，江女士在與其保安發生肢體沖突后，并未倒地，而是直接扯住保安衣領，并高呼“保安打人”，純屬意圖“碰瓷”。

面對此種情況，法院認為，煌盛物業在處理業主維權過程中，方式方法不當，進而引發保安與業主的肢體沖突，存有一定過錯，判決其賠償江女士醫療費、住院伙食補助費等共計10528.86元。

事件至此，并未結束。后續煌盛物業因按照法律文書義務，去年9月16日，成為被執行人。致使法院凍結、劃撥、扣留、提取煌盛物業銀行存款、收入10702.86元及逾期利息或查封、扣押其相應價值的財產。

不務正業？

2021胡潤全球富豪榜上，煌上煌的徐桂芬上榜身家85億元。相較于85億身家而言，她的草根逆襲傳奇，讓國人印象更加深刻。

1993年，已年過40的徐桂芬下崗創業，她用1.2萬元的全部家當，在南昌開了一家不足8平米的“煌上煌”鹵味店。頗具商業經營的徐桂芬，呈時代東風，一舉將煌上煌做成聞名于江西乃至全國的連鎖品牌。

主做鹵味食品的煌上煌，已不能滿足徐桂芬，她的觸角開始延伸至地產，最早要追溯到2004年的萍鄉武功山溫泉項目。該項目“疑似”關聯方則是江西天龍房地產開發有限公司（下稱“天龍房地產”）。

在天龍房地產的變更記錄上，2004年9月，褚氏家族就出資占據公司一定股權份額。此后，公司完全由褚氏家族褚建庚、褚健、褚浚、煌上煌集團控制，合計持股100%。直到2010年11月，褚氏家族及煌上煌集團完全退出該公司的股東行列。

也是在2010年，萍鄉武功山溫泉項目才開工建設。資料顯示，項目由港恒旅游發展有限公司與煌上煌集團合資開發興建。同年9月，萍鄉武功山西海溫泉開發有限公司成立，起初港恒旅游發展(九江)有限公司、煌上煌集團各持股50%。

2014年7月，萍鄉武功山西海溫泉的股權發生變更，港恒旅游持有股份降至10%，煌上煌持有股份增至90%；3年后，港恒旅游完全退出股東行列，煌上煌集團持股100%。

而早些年，江西本地媒體曾報道，在未依法辦理《采礦許可證》的情況下，萍鄉武功山溫泉君瀾度假酒店“正常”運營三年，年獲利超過千萬元。

2012年，江西煌上煌成功上市，成為醬鹵肉制品行業第一家上市公司。在上市的光環的加持下，后面煌上煌正式進軍地產，而扛大旗正是煌盛地產，主導者則是徐桂芬長子褚劍。

彼時，市場嗅覺敏銳的褚劍覺察到南昌西湖區將在朝陽洲打造千億總部基地，他認為這是一個契機。很快，地如愿拿到手，經過近兩年的建設，這個臨江商務辦公樓落成，便取名“煌盛·外灘國際”。

由此，煌盛地產正式進入房地產行業。煌盛地產操刀的第一個盤便是“煌盛·中央公園”。是將煌上煌在昌南的工廠從工業廠房改變性質稱為商住用地所得。因低廉的土地成本，“煌盛·中央公園”這一筆大賺。

這也是煌盛地產初期的發家史。不過，除了上面提到煌盛地產、萍鄉武功山西海溫泉開發有限公司，目前煌上煌集團旗下仍有7家地產企業投資，包括江西集富置業發展有限公司、南昌煌盛象湖置業有限公司等。

從財報來看，與同業的周黑鴨、絕味食品等相比，江西煌上煌市值明顯偏低，一直徘徊在70億元上下。而2016年上市的周黑鴨及2017年上市的絕味食品，為什么能迎頭趕上，值得思考，煌上煌是否是因為做地產而分散了主業精力？這個只有徐桂芬心理最清楚。