來源/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員郭歆曄 司馬和一

11月27日，總面積約35萬方的上海久光中心將正式揭開帷幕。這是利福中國繼靜安寺久光百貨之后，落子上海的第二個商業項目，同時也是今年上海開業新項目中唯一處于市級商圈的項目（非改造重開項目）和商業面積最大的單體項目（與太陽宮并列）。

據悉，項目設有400余個鋪位，包括近300個零售品牌，100多個餐飲品牌，以及數十個生活方式品牌，是近5年來上海新開業項目中品牌數量最多的項目之一，且招商率近百分之百。商戶于9月集中進場裝修，近日我實地探訪發現，絕大多數品牌已接近完成裝修。估計開業率可達90%甚至95%以上（Mall星人預估，非官方數據）。

在距離開業倒計時10天之際，本文綜合多方信息和內部探訪，提前解讀上海久光中心的特色和亮點，從項目定位、業態規劃、空間特色、品牌招商、營銷活動、商圈展望、內部聯動等方面著手，提供一份較為全面的看點總結。

PART 1 

基本要素及空間形態

看點1：靜安區及整個市北地區商業體量最大

上海久光中心位于大寧路和共和新路交叉口的西北角，可謂大寧板塊的絕對中心，緊鄰上海馬戲城與大寧公園，離地鐵1號線上海馬戲城站步行僅3分鐘。

整個綜合體的體量達34.8萬方，相當于靜安寺久光百貨的4倍；即使除去寫字樓面積，商業建面（GFA）達26.7萬方，不包括停車場的商業建面也達18萬方——相當于靜安寺久光百貨+靜安嘉里中心或者大寧國際商業廣場+大寧音樂廣場。

所以說，它是「百貨Mall」，更是「MegaMall」，不僅是大寧商圈最大的商業體，同時也成為整個靜安區乃至全上海正北方向（包含老靜安、原閘北與寶山）商業面積最大的購物中心。

看點2：上海首家超級百貨MALL

上海好幾年沒有大型百貨商場開業了，但百貨企業一直在創新迭代，從百年傳奇的南京東路四大百貨公司，到改革開放后的太平洋與百盛等中型時尚流行百貨商廈，到新世界城、第一八佰伴、久光百貨等10萬方的超大型百貨商城，再至百聯郊區名品奧特萊斯、香港新世界的K11購物藝術中心、百盛優客城市奧萊，從未停止。

而上海久光中心更將成為上海第一家體量26萬方以上，集一站式綜合購物中心與精品時尚百貨于一體的超級百貨MALL。上海不同風格的百貨商場不少，但能同時滿足國際高化矩陣、輕奢與潮流品牌、自營精品超市、自營美食廣場、多元化親子休閑娛樂、精致餐飲集群、海量車位的巨型百貨MALL項目，目前看唯有上海久光中心獨一份。同時，這也是利福中國在深耕百貨多年后，首次基于百貨試水綜合購物中心業態。

超級百貨MALL是久光中心與其他大型購物中心本質的不同。相對于購物中心，百貨的強項在于美妝、鞋履、包袋、女裝；購物中心相對于百貨的強項，在于更強的餐飲娛樂休閑業態和場景，以及更多的活動空間和場景。以往引入百貨主力店的購物中心由于雙方利益點偏差，雙方難以真正發揮資源整合優勢，而超級百貨MALL融合了百貨與購物中心的優點于一身。

看點3：流光溢彩的「幾何」外形

項目由來自荷蘭的國際級建筑事務所UNStudio與日本頂尖大型組織性建筑設計事務所Nihon Sekkei操刀設計。

其建筑和空間設計以「溪谷中蜿蜒流淌的溪流」為靈感，充分闡釋了「漫步溪谷中」的概念，通過小型幾何立體體塊的穿插拼合，組成一個半包圍式的商業建筑形體，看似閉合卻內有洞天，零星島嶼般的空間分布，加上立體化的景觀布局，折射出溪谷的含義。

建筑外表看，切割后的三角形面兼容了現代的硬朗風格和東方折紙藝術的美感，看過去，金、黑、白三色的視覺呈現非常吸睛。

看點4：蜿蜒的空間串聯

串聯空間內外的環游動線和半室外多層次的空中回廊，環環相扣，相當于潺潺的溪流，在引導人流的同時，讓空間的層次感和趣味性變得更強了。且商場與下沉式廣場、戶外平臺、屋頂花園乃至辦公樓都有很便捷的通道。

為了讓「溪流」更好地流動，在電梯等基礎設施配置上也做足了功夫。據了解，項目共有59座手扶梯、15部貨梯、31部客梯（含雙子塔樓），以及1648個停車位。

看點5：獨特的戶外活動空間

區別于傳統盒子式商業空間，項目采用了外部中庭，突破了室內中庭的拘束感。

在B2層、B1連道L1層、L4層和L5層設置了四個主題活動（社交休閑）空間，分別命名為「超G·市場」、「聚·場」、「藝·境」、「氣·場」。在L1到B1之間，特設的室外大臺階，舉辦活動時可供觀眾落座或平時觀景休息，疊加高像素高保真效果的三菱大豎屏，形成室外劇場的效果。

▲項目有不少用心的小細節，比如更新外街道石板，比如上圖中1-3層的跨層飛天梯

「商業空間作為城市公共空間的一部分」的理念，正成為新項目尤其是高端及大型項目的標配。上海久光中心多個審美品質在線的公共活動空間、穿插于商業、辦公和餐飲休閑業態之間的的座位休息區以及融入周邊城市綠化68萬方的大寧公園的眾多景觀綠色元素，則用自己獨特的方式詮釋了這一點。

PART 2 

內容布局及品牌勢力

看點6：B2層折射項目信心和運營力

上海久光中心整體定位輕奢休閑，成為一座「薈萃精品體驗休閑、品味精致生活引領高端社交型購物中心」。

商業樓層共8層，地下2層加地上6層。主力店位于中庭和環廊的主干道旁，顧客在換乘扶梯和電梯時，可把這些品牌的門面盡收眼底。具體每個樓層的業態區隔可參考下圖——

很多項目的B2層是停車場，但上海久光中心將B2層全部規劃為了商業。有信心和實力將B2層做成商業的項目，一般不會差。例如今年開業的瑞虹太陽宮、北外灘來福士，以及上海商業典范ifc、iapm，也都將B2做成了高人氣的地下商業。

【TIPS】上海久光中心B3和B4為停車場，一般不計成本開挖地下B4層停車場的綜合體項目，多為有實力的大牌發展商。

看點7：百貨基因之上的多元化

擁有大量獨有唯一店的靜安寺久光百貨，年營業額牢牢把控著全市No.1商圈——南京西路的亞軍寶座，僅次于客單價全市最高的奢侈品購物中心恒隆廣場；不僅如此，久光百貨不少零售品牌單柜業績及坪效居上海第一，久光自營精品超市的年營業額不僅名列全市百貨業第一且在全市購物中心中同樣位居前茅，每年引入的首店數同樣位居前列。

作為一家超級百貨Mall，加之對久光強大百貨操盤基因的傳承，上海久光中心的百貨（零售）絕對是不可忽略的亮色。據Mall星人和中商數據不完全統計，其零售品牌近300家左右，與靜安寺久光百貨旗鼓相當。

就整體的業態規劃看，上海久光中心復合了「時尚百貨+自營精品超市+MALL專賣店+生活方式+餐飲娛樂」，業態及品牌重點突出的同時也相當全面，品牌涵蓋輕奢、時尚、設計師、網紅、國潮等各個類別，配備了高規格的IMAX影城與KTV、兒童樂園、室內動物園、健身中心、美容美發。

看點8：海量首店、特色店品牌

對于業內B端，首店是個時間概念，而對于C端消費者而言，首店是地理概念，代表著一定地理范圍內的唯一店，消費是否方便與便利。優質的唯一店意味著品牌的稀缺度與地域輻射廣度。集合了大量優質首店（唯一店）的項目，如果擁有強大的商業運營與推廣能力，則如虎添翼，可激發首店的區域唯一店的虹吸潛力，從而進一步放大項目的輻射力。

在已官宣的首店品牌中，上海久光中心囊括了上海首店——魚羊野史、紅雀圍、天若榮越、PARK by balabala、前野潮牌LINE FRIENDS，北上海首店——CHANEL美妝、CLARINS、GUERLAIN、niko and…、Harbor House、樂之JSPOT、醉東Oriental House，靜安區首店Adidas MEGA系列集合店、天比高、NITORI、順電，區域首店——米其林餐廳添好運、小大董等各大類業態的首店與特色門店（各業態首店請參見本文所附表格，通過此表可一窺頭部主流品牌上海選址布局的特點）。

據Mall星人不完全統計，上海久光中心400+家品牌中（上海的大型購物中心品牌總數通常介于200-300個之間，品牌總數超過400個的購物中心目前為止不足10個），上海首店和北上海首店約占三成，靜安區首店約占三成，大寧/原閘北板塊首店約占八成（包括靜安區首店、上海首店和北上海首店）。

看點9：28個高化美妝品牌「集體」入駐

就已曝光的品牌陣容來看，上海久光中心的國際高級化妝品與輕奢與潮流服飾（不含重奢）品牌，是今年所有新場中最齊備的。

美妝的數量與質量絕對是上海久光中心的王牌武器之一。其中，六成為北上海（含大寧及虹口楊浦普陀寶山嘉定5區）首店/柜，其他也幾乎均為大寧/新靜安及周邊虹口寶山等廣大區域的唯一門店。這讓該項目直接「晉級」北上海的同時，也榮膺全市內環外所有商場的第一。

同時薈集CHANEL、ESTēE LAUDER、LANCOME三大主流國際一線美妝品牌的商場，以往全部集中在市中心核心商圈。上海久光中心一開業就有了這三張王牌（ESTēE LAUDER更是目前內環外獨一家）。

可以預想，開業后這些高化品牌帶給項目及大寧商圈的市場輻射力會有多大。

在化妝品領域，真正能與上海最頂級七大百貨（靜安寺久光百貨、新世界大丸、第一八佰伴、新世界城、淮海百盛、伊勢丹、第一百貨）媲美的購物中心，目前唯有拿出B2半層樓的ifc。雖然上海久光中心28家國際高化總數目前仍少于ifc，但如果不看小眾品牌，上海久光中心大眾主流的國際美妝品牌已大致與ifc持平。這個起點已遠勝其他購物中心。在高起點之上，未來的調整升級也更可期。

對照頭部品牌在上海的其他門店信息，也能看出上海久光中心的品牌吸引力和項目招商力（參見下列附圖）。

【TIPS】即便是香港海港城、成都IFS、長沙IFS、青島萬象城這樣的城中龍頭購物中心，其美妝品牌仍然倚重于項目中的百貨（連卡佛與百盛Beauty）。

看點10：輕奢時尚的重量級選手

U1S1，項目引入的輕奢和時尚服飾品牌陣容也非常強大，如COACH、MICHAEL KORS、POLO RALPH LAUREN、MAX&Co、PINKO、DKNY、Lululemon、Theory、bebe、NEWYORKER、BAN XIAOXUE、SNIDEL、Edition、EXCEPTION、URLAZH、ICICLE之禾、III VIVINIKO、AIGLE、Calvin Klein、GANT、HAZZYS、 LACOSTE等。其中，一店難求的運動頂流品牌Lululemon（被稱為瑜伽服中的愛馬仕），更是開出全市最大單層旗艦店。

再加上Longines、Tudor、Emile Chouriet、奕鏡等名表眼鏡店 ，北上海的時尚潮人們今后采購將更為便利。上海其他頭部的區域型購物中心，通常要開業3至5年后達到類似水平。這一方面說明項目的百貨基因起到了很大的助力作用，同時也說明項目對于輕奢定位的踐行十分到位。

看點11：餐飲品牌能級接近靜安寺商圈

相對于久光強大的零售基因，原本我擔心項目的餐飲業態會偏科，實地探場后，放心了。據不完全統計，上海久光中心目前引入的餐飲品牌總數近100家，此外美食廣場另有約20個美食品牌，堪稱整個大寧商圈品牌最豐富最多元的項目。

某種程度上，能級已接近于靜安寺商圈，因為現場所見很多餐飲品牌正是來自于南京西路的靜安嘉里中心（例如添好運、醉東、潮界、天泰、Peet's Coffee）、久光百貨（本來川菜、詠心、奇華餅家、山崎面包、布歌東京、Deli CAKE），更有大批原本只進駐核心商圈及頭部商場的餐飲品牌（例如Chili's奇利斯、嵐山早餐公司、Brownstone Tapas & Bar、GAGA鮮語）。

看點12：可圈可點的甜品咖啡品牌矩陣

如果說高化美妝是零售業態中最吸引人的業種，那么餐飲業態中的指標業種非甜品和咖啡莫屬。在咖啡、甜品等細分類別的首店方面，上海久光中心也實現矩陣式入駐。

• 甜品一攬子引入了大排長龍的韓國網紅BUTTERFUL&CREAMOROUS滬上第三店、蛋糕界的奢侈品LADY M靜安首店、日本BUN BUN手作炸面包中國首店、蔡嘉法式甜品、布歌東京、ZAKU ZAKU、虎頭局·渣打餅行、香港奇華餅家北上海首店……；

• 咖啡品牌引入了Peet's Coffee皮爺咖啡與Baker&Spice的大寧首店、DirtySoe北上海首店、星巴克甄選店、LAVAZZA拉瓦薩咖啡、Manner、Tims、Double Win等一眾網紅或知名咖啡品牌。

看點13：自營業態（品牌）加持

久光首家自營美食廣場——久谷食集未來將會在B2層亮相。開發商涉足自營業態，好處是顯而易見的，一是增強品牌的獨有性和差異化（自家的品牌，別家沒有），二是在營銷推廣上品牌與項目團隊可以共享資源。但是，要做好自營需要足夠的決心、足夠的付出和足夠的專業。

▲久谷食集效果圖

不過，這不是利福中國首次推出自營業態，所以可以說已經積累相當的自營經驗。同處B2層的FRESHMART鮮品館，也是自營的。FRESHMART鮮品館成立于2004年，是利福中國旗下提供進口商品、新鮮食材的精品超市，其精致的美食有口皆碑。

FRESHMART鮮品館大眾點評的人均消費341元，產品評價得分4.8分，在全上海所有精品超市中均排名第一，相信作為FRESHMART鮮品館第三家門店的大寧店，憑借上海久光中心這一超級百貨MALL的資源整合優勢+更大的面積空間，勢必也能取得不俗的成績。

▲FRESHMART鮮品館效果圖

相對于其他購物中心，由于久光多個自營業態加持（久谷食集+FRESHMART鮮品館+自營百貨+其他自營零售業態），舉辦活動時也將更加游刃有余，實現更好的聯動和效果。

PART 3

活動推廣及營銷特色

看點14：「福袋」鏈接品牌與消費

開業期間，項目將推出大眾點評69團100、消費滿千返150、開業全場餐飲4.9折起、會員消費雙倍積分、限量福袋銷售等開業福利。

「久光福袋」也算是久光的老牌IP了，是一種融PR與SP于一體的方式，在久光中心亦得到了傳承。

互動活動方面，項目將聯合酷樂潮玩、皮爺咖啡、雙城市集、樂之、HAZZYS等品牌，推出萌寵音樂劇場、潮玩集市、野奢露營、圣誕市集等。因為接近新年，這些不僅僅是開業活動，也延續到圣誕與元旦的活動主題。

【TIPS】除了彪悍的招商實力，久光的推廣和運營保障力也頗有獨樹一幟的看點。關于上海久光中心開業前后更多的活動內容、服務細節等亮點，可關注其公眾號或等Mall星人屆時進一步的現場探訪。

PART 4

內部聯動及行業影響

看點15：雙子聯星，你中有我

上海久光中心內部，商業部分將與建面約8萬方的雙子星甲級辦公塔樓，提供一個兼顧購物休閑社交與人性化商務辦公的全新空間，并為購物中心在工作日帶來源源不斷的優質商務客流。

同時，項目將與靜安寺久光百貨在上海（靜安區）形成「雙子連星」格局，實現品牌聯動，進一步提高久光在上海的品牌認知度，幫助利福中國進一步扎根上海市場。

據聞，利福中國集團總部及關聯公司，未來也將遷入上海久光中心的辦公樓。這也說明了該項目在企業內部未來的「中心」地位。

看點16：具備高人氣的共性三要素

今年是上海新型綜合體爆發的一年，綠色場景綜合體——瑞虹天地太陽宮，奢華街區綜合體——前灘太古里，凱德3.0綜合體——北外灘來福士是目前人氣最高的三個項目。

它們有三個主要的共同點：1.規模大，商業面積至少在10萬方以上；2.背景強，知名的港資或外資開發商，在上海已有成功代表作；3.交通便捷，軌交站上蓋或毗鄰地鐵站。

今年四季度已開業及待開業項目中，上海久光中心不僅具有以上三大特性，且Mall星人還發現它可能是上海最后一家擁有化妝品服飾親子等品類的超大型百貨MALL————上海已多年沒有大型百貨商場新開業，未來上海的超大型項目可能都以新型購物中心的形態亮相。

看點17：扎根上海

利福中國的母公司利福國際在香港運營銅鑼灣和尖沙咀2家SOGO崇光百貨，并正在啟德建設其香港首個超大型的商業綜合體。

Mall星人之前總結過港資深度扎根內地（尤其是上海）的趨勢，以及港資項目的四大發展特征：一是新項目數量越來越多，且落地步伐不斷加快；二是偏愛巨型購物中心，新項目單體規模越來越大；三是無懼「自相競爭」，在原有項目周邊持續擴張，贏取規模優勢；四是傾向引入多方合作伙伴，優勢互補，強強聯手。綜合來看，利福中國的項目也符合這四大特性。

商業需要時間的沉淀。2004年，靜安寺久光百貨開業；2011年，利福中國拿下上海久光中心所在的地塊；2021年11月27日，上海久光中心開業（可謂久光百貨2.0版本的綜合體）。深耕商業的同時，利福中國實際上也在逐步重倉靜安、重倉上海、重倉內地。期待上海久光中心開業后的表現，期待利福中國更多重磅項目的亮相。

【TIPS】利福中國目前在上海的這兩大項目——久光百貨和久光中心，都位于靜安區的市級商圈，即南京西路商圈和大寧商圈。

PART 5 

商圈及區域影響展望

看點18：為大寧市級商圈正名

大寧屬于第三代國際社區，擁有環境宜人的國際化中高端住宅區，聚集著來自金茂府靜安府慧智湖等小區的大批優質客群。

根據2014年發布的“上海市商業網點布局規劃”，大寧（遠期）是規劃的14個市級商業中心之一。之所以被標注為「遠期」二字，是因為在大寧國際商業廣場這一商圈先鋒的培育下，大寧商圈人氣客流已很有基礎，但零售品牌的數量與能級都缺了一口氣。

此外，大寧商圈雖以大寧國際商業廣場展開，但北有協信星光廣場，西有靜安大融城，南有盛源廣場，東有新開業的百聯莘薈，但彼此距離都不近，可謂大而泛的無中心狀態。

隨著上海久光中心的開幕，商圈的核心與龍頭正式形成。其300+家時尚零售品牌使得大寧商圈中心的零售品牌數量翻了3倍，100+家餐飲品牌又使得大寧商圈中心的餐飲選擇倍增，大寧商圈品牌能級大幅提升的同時，久光中心+大寧國際+大寧音樂+大寧中心廣場的總商業面積終于得以基本持平或逼近五角場、中山公園、天山虹橋、環球港、七寶等其他人氣商圈。

馬戲城旁大寧綠地正計劃建設地下停車場與商業配套，籌劃中的一條東西向新軌交站，將與南北向的1號線構成換乘TOD，并聯通上海久光中心B2層。大寧這個規劃中的遠期市級商圈，正加快速度實現整體升級。

▲目前是環大寧商圈，從11月27日開始，大寧商圈中心真正成型｜來源：中商數據

看點19：鑲嵌在公園內的POD ，與環境充分互補

與馬戲城和大寧公園僅一墻之隔，沒有馬路的間隔，這樣條件的購物中心，目前在上海也只有上海久光中心了，可謂真正鑲嵌在公園內的POD綜合體。

久光中心得天獨厚的地理位置，將與大寧國際商業廣場及大寧音樂廣場形成完美的錯位互補，大寧郁金香公園與馬戲城則相當于久光中心的后花園與親子主力店，為項目導入大量節假日客流，彼此形成一體化優勢，大家不再單打獨斗，大寧商圈從此有了核心有了集體作戰的能力（久光盒子型的建筑形態，彌補了以往嚴寒酷暑或刮風下雨時大寧商圈原有商場街區形態建筑面臨的客流瓶頸，在平時更形成了盒子＋街區的全能形態），將充分提升大寧商圈的輻射范圍。

【TIPS】大寧距離其他高能級商圈的距離都至少在5公里以上，五角場6公里（東北方向），瑞虹天地北外灘5公里+（東南方向），人民廣場南京東路5公里+（南面），環球港6公里+（西南方向），正北面沒有可以與之匹敵的商圈（無論是商業體量規模還是品牌能級），大寧商圈未來可期。

看點20：助力北上海繁榮復興

今年可謂北上海集體大爆發的逆襲之年。大眾點評網11月初的人氣商場TOP10榜單顯示，位于北上海的瑞虹太陽宮、北外灘來福士今年火爆開業后，均晉級前十，加上環球港、南翔印象城MEGA、靜安大悅城，使得北上海史無前例地在前十名人氣席位中贏得了5席。而上海久光中心開業后，或讓北上海的席位增加到6席，可謂「一朝逆襲」。

2015年老靜安與老閘北兩區正式合并，成為橫跨蘇州河的新靜安區。合并的目的之一，就是要重塑城市功能，解決南北發展不平衡的問題。

上海久光中心的開業，除了帶動大寧商圈的升級，也將有效提振北上海商業能級，帶動靜安區進一步融合的同時，填補并推動北上海高端商業的空白，助力平衡南北發展、復興北上海。

▲來源｜中商數據