時(shí)間剛剛翻過去2021年這一頁(yè)，對(duì)每個(gè)行業(yè)每個(gè)人來說，都不會(huì)是自甘平凡和無關(guān)痛癢的一年。

回望2021年，似乎沒有哪個(gè)行業(yè)是笑著活著的，而房地產(chǎn)行業(yè)大概是除了校外培訓(xùn)行業(yè)之外最慘的。它經(jīng)歷了“前熱后冷”的冰火兩重天，其中的標(biāo)志性事件或者說分水嶺，是9月的恒大財(cái)富產(chǎn)品暴雷。此后，暴雷、違約成了房地產(chǎn)行業(yè)最刺眼的關(guān)鍵詞。

下半年以來，百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企像恒大、佳兆業(yè)、寶能、陽(yáng)光城、花樣年等房企紛紛出現(xiàn)暴雷或美元債違約。另根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公布信息顯示，2021全年，全國(guó)已有396家房企發(fā)布破產(chǎn)公告，陷入流動(dòng)性危機(jī)的地方房企更是不知凡幾。

國(guó)家出發(fā)點(diǎn)是好的，希望通過調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)行業(yè)成為郭樹清口中的“威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”。

自房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來，三線四檔、銀行貸款集中度限制、土地集中供應(yīng)等政策層層加碼，涉房信貸端收緊，居民購(gòu)買力出現(xiàn)透支，購(gòu)房情緒轉(zhuǎn)冷，部分產(chǎn)生了擠兌心理和踩踏效應(yīng)，這又導(dǎo)致銀行進(jìn)一步惜貸，市場(chǎng)信心趨冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地走向了惡性循環(huán)。

壞消息不斷，好消息也不是沒有。

由于上半年房企為了快速現(xiàn)金回流而各種打折賣房等因素，盡管下半年經(jīng)歷了斷崖式下跌，整體上2021年商品房的銷售面積和銷售額仍然是增長(zhǎng)的。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2021年1~11月，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；商品房銷售額161667億元，增長(zhǎng)8.5%。據(jù)克而瑞推算，預(yù)計(jì)全年商品房銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。

12月8日至10日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

12月11日，國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，要加強(qiáng)居民基本住房保障，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”。這也是時(shí)隔多年后，高層重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，無疑給心灰意冷的行業(yè)注入了一針強(qiáng)心劑。

摩根士丹利在2021年11月中旬推出的一份對(duì)2022年的預(yù)測(cè)中認(rèn)為，在經(jīng)歷空前緊縮的一年后，中國(guó)將由“去杠桿”進(jìn)入“穩(wěn)杠桿”。政策有望柳暗花明，2022年經(jīng)濟(jì)有望回歸5.5%的增速，好于當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期。

展望2022年，“穩(wěn)”字壓倒一切。

盡管面臨經(jīng)濟(jì)下行的壓力，但“房住不炒”的定位不會(huì)變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段的決心不會(huì)變，預(yù)計(jì)接下來各部門會(huì)互相配合，在“租購(gòu)并舉”，“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等政策的指導(dǎo)下，保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

2021年12月初，證監(jiān)會(huì)表示，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)，支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理正常滾動(dòng)融資，保持債券融資渠道暢通。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)也表示，將根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。

另外，過去房地產(chǎn)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式或?qū)⒔K結(jié)，期房信仰者信心崩塌，現(xiàn)房銷售預(yù)計(jì)會(huì)成為2022年及以后的主流模式。

不過要想恢復(fù)市場(chǎng)信心，挑戰(zhàn)不小——

一、高負(fù)債房企的暴雷和違約風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，88家主流房企仍在存續(xù)期的美元債共計(jì)456支，發(fā)債總額約為1906.65億美元。其中，美元債規(guī)模超過20億美元的房企有33家，超過10億美元的房企有46家。有297.3億美元債務(wù)將于2022年上半年到期，其中恒大為34.75億美元，佳兆業(yè)為22.05億美元，綠地集團(tuán)和新城控股均為12.5億美元……

二、供需兩端預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)難以恢復(fù)。供給端，2021年民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商拿地不足——主要是央企或國(guó)企在拿地——或?qū)е?022年可供開發(fā)的土地面積不足。需求端，由于為了快速回流現(xiàn)金、降杠桿、降負(fù)債，不少房企降價(jià)或變相降價(jià)賣房，2020年下半年加上2021年上半年的銷售額高達(dá)20萬億，遠(yuǎn)超正常年份十六七萬億的規(guī)模，導(dǎo)致需求被嚴(yán)重透支（類似雙十一效應(yīng)）。

三、由于對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期不確定，房地產(chǎn)稅將出未出，以及擔(dān)心房企爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)加劇，消費(fèi)者持幣觀望的心態(tài)很難一時(shí)間消除。

所以，2022年，重建信心顯得尤為重要。好消息是，根據(jù)各研究機(jī)構(gòu)的分析預(yù)測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021年第四季度觸底反彈，2022年上半年維持負(fù)值，下半年轉(zhuǎn)正。摩根士丹利預(yù)測(cè)稱，2022年住房銷售額將同比溫和下滑2%——2021年同比增長(zhǎng)5%，但2021年第三季同比下降15%——2022年下半年因基數(shù)較低，同比有望轉(zhuǎn)正。

為了更具象地體現(xiàn)2021年房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖自知，虎嗅選擇了5家企業(yè)作為回顧和展望的對(duì)象，分別是恒大、萬科、融創(chuàng)、萬達(dá)和貝殼。

暴雷、違約成為了過去幾個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)最刺眼的關(guān)鍵詞

恒大：在破產(chǎn)重組的邊緣瘋狂試探

2021年，恒大成了房地產(chǎn)行業(yè)那只最大的“灰犀牛”。

作為全球負(fù)債最多的房地產(chǎn)巨頭，恒大表內(nèi)負(fù)債高達(dá)1.95萬億元人民幣，截至2021年12月31日周五收盤，中國(guó)恒大（03333.HK）的股價(jià)不及2021年初的1/10，目前市值只有210億港元；瘋狂的恒大汽車（00708.HK）市值最高時(shí)近7000億港元，現(xiàn)在只有381.7億港元，短短幾月，市值蒸發(fā)了約95%；恒大物業(yè)（06666.HK）也類似，2021年股價(jià)最高曾摸高到19.74港元，如今只有2.64港元，對(duì)應(yīng)市值285億港元。

關(guān)于恒大的債務(wù)危機(jī)，虎嗅陸續(xù)寫了《恒大危矣？恒大辟謠》《許家印和恒大，還能撐多久？》《許家印的命運(yùn)已被鎖定》和《熱鍋上的許家印，ICU里的恒大》等多篇文章，此處不再重復(fù)。

對(duì)恒大來說，它的雷被一個(gè)個(gè)拉響，大致有幾個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

• 2020年9月24日，一份名為《恒大集團(tuán)有限公司關(guān)于懇請(qǐng)支持重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目的情況報(bào)告》的PDF文件在不同渠道瘋傳，雖然后來恒大緊急辟謠，但虎嗅得到的消息是這份文件真實(shí)可靠，這份威脅意味濃重的文件為恒大以后成為“個(gè)別房企”打下了良好的基礎(chǔ)；

• 2021年7月，廣發(fā)銀行宜興支行向江蘇無錫市中院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求凍結(jié)宜興市恒譽(yù)置業(yè)、恒大地產(chǎn)集團(tuán)的銀行存款人民幣13201萬元或查封、扣押其他等值財(cái)產(chǎn)；

• 2021年9月9日，恒大財(cái)富疑似暴雷，部分一線員工指稱產(chǎn)品無法兌付，而高管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此沒有回應(yīng)甚至提前兌付。此舉徹底寒了人心。次日，許家印表示，“我可以一無所有，但恒大財(cái)富的投資者不能一無所有！”恒大財(cái)富暴雷成為壓垮恒大的最后一根稻草，也成為恒大住進(jìn)ICU的關(guān)鍵，后面一系列的擠兌和踩踏皆始于此；

• 2021年12月6日，恒大沒有在最后寬限期支付債券持有人8200萬美元的利息，最終導(dǎo)致實(shí)質(zhì)性違約。

在此過程中，恒大成了過街老鼠，也成了相關(guān)部門嘴里的“個(gè)別房企”和“個(gè)案”，是“自身經(jīng)營(yíng)不善，盲目擴(kuò)張”導(dǎo)致的。恒大最終走向債務(wù)重組幾乎不可避免。

對(duì)于2022年，恒大最需要解決的核心問題無疑是找錢和還債——

1）保復(fù)工，保交樓。2021年12月26日晚，恒大集團(tuán)召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會(huì)，向來喜歡虛張聲勢(shì)的許家印說：“這個(gè)月還剩最后5天，我們必須全力沖刺，確保完成本月交樓3.9萬套的目標(biāo)。”恒大在新聞稿中稱， 截至26日，全國(guó)項(xiàng)目復(fù)工率為91.7%，較2021年9月初“保交樓誓師大會(huì)”時(shí)提高40個(gè)百分點(diǎn)；復(fù)工人數(shù)8.9萬人，較9月提高31%。

2）獲得現(xiàn)金支持。一個(gè)是出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，另一個(gè)是積極尋求獲得貸款輸血。在目前房子賣不動(dòng)的情況下，沒有金融機(jī)構(gòu)輸血，恒大既沒有錢還債，也沒有錢保復(fù)工、保交樓。

3）最壞可能也是最好的結(jié)果，恒大走向債務(wù)重組，恒大留下，許家印出局。

融創(chuàng)：活在恒大債務(wù)危機(jī)陰影下

恒大發(fā)生危機(jī)，最感到緊張的同行大佬可能是孫宏斌——某種程度上，許家印和孫宏斌都是賭性更堅(jiān)強(qiáng)的梟雄。

不過跟許家印不同，孫宏斌是較早嗅到危險(xiǎn)氣息的房地產(chǎn)大佬之一。2019年底，他建議房地產(chǎn)商“放棄幻想”，他判斷：不讓經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)或成為“國(guó)策”；這輪調(diào)控會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間；今后想增加負(fù)債是幾乎不可能的。但這能幫助融創(chuàng)成為這輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中的幸運(yùn)兒?jiǎn)幔?/p>

根據(jù)2021年上半年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)為12054.53億元，總負(fù)債為9971.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.72%，比2020年末下降了1.24%。

孫宏斌在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上說：“除了我們以外都有可能暴雷。”

說這話的時(shí)候，孫宏斌可能喝醉了。

值得一提的是，這一年多，孫宏斌多次“買醉”。

2020年6月22日，孫宏斌參加了紹興黃酒小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目投資合作協(xié)議簽約儀式，據(jù)悉，該項(xiàng)目總投資超300億元，總建筑面積超100萬平米。

2021年5月19日，仁懷市人民政府與融創(chuàng)中國(guó)·環(huán)球佳釀酒業(yè)集團(tuán)舉行醬香型白酒生產(chǎn)基地建設(shè)項(xiàng)目框架協(xié)議簽約儀式；7月，融創(chuàng)系向環(huán)球佳釀酒業(yè)集團(tuán)增資9億元。另外，孫宏斌還通過旗下的潤(rùn)澤物業(yè)，對(duì)酒類流通商1919進(jìn)行了6億元投資，包括2億元定向增發(fā)和4億元老股轉(zhuǎn)讓。

9月24日，融創(chuàng)紹興分部向當(dāng)?shù)卣l(fā)出的一封求助信在社交媒體上傳播甚廣，求助信稱其現(xiàn)金流動(dòng)性碰到了障礙和困難，懇請(qǐng)政府給予政策上的專項(xiàng)支持。這揭開了融創(chuàng)遭遇流動(dòng)性危機(jī)的冰山一角。其中上文提及的黃酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目出現(xiàn)了嚴(yán)重的收支差，黃酒小鎮(zhèn)目前投入資金77億，開盤至今，由于受到慘淡低迷市場(chǎng)行情的影響，回籠資金才2個(gè)多億。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國(guó)過去兩個(gè)多月，通過項(xiàng)目處置、資本運(yùn)作等方式，回籠資金規(guī)模超過200億元，包括：

• 將杭州兩項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方濱江，回籠資金16.73億元；

• 配售股票融資60.8億元；

• 孫宏斌對(duì)公司的無息借款4.5億美元；

• 將商管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)服務(wù)，作價(jià)18億元；

• 近日成功出售上海和杭州的三個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)交易總價(jià)在26.8億元；

• 同時(shí)，早期投資的貝殼如今成了融創(chuàng)的提款機(jī)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國(guó)在2021年6月1日至2021年12月7日期間累計(jì)出售約4535.2萬股貝殼美國(guó)存托股票，總回籠資金約為10.84億美元（約68.9億元人民幣）。

不過，融創(chuàng)在這么短的時(shí)間內(nèi)瘋狂回流現(xiàn)金，反而引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)其資金鏈及真實(shí)債務(wù)規(guī)模的擔(dān)憂。

根據(jù)融創(chuàng)2021年中期財(cái)報(bào)顯示，其流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7549.6億元，比2020年末的6839.2億元增長(zhǎng)了約710.4億元，主要是各種應(yīng)付款項(xiàng)的增加。

此前，融創(chuàng)“三紅變一紅”，降低了500多億短期債務(wù)的同時(shí)，其應(yīng)付賬款卻增長(zhǎng)了800多億。

因此有分析認(rèn)為，融創(chuàng)一邊拖欠供應(yīng)商的錢，一邊還短債。

另外，瑞銀近期出臺(tái)的一份研究報(bào)告指出，融創(chuàng)表外債務(wù)約2000億元。截至2021年11月30日，融創(chuàng)中國(guó)有250億元人民幣左右的境內(nèi)外債券將在2022年末前到期，其中包括兩筆總額為8.45億美元的私募債券以及將在2022年進(jìn)入回售期的約109億元人民幣債券。

盡管從流動(dòng)性看，融創(chuàng)賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1010.99億元，勉強(qiáng)能覆蓋住一年內(nèi)到期的短期債務(wù)909.62億元，但近萬億的流動(dòng)負(fù)債，再加上2000億的表外負(fù)債，孫宏斌的心情可能不比許家印輕松。

不知此時(shí)孫宏斌是否在借酒澆愁。

對(duì)于融創(chuàng)和孫宏斌而言，2022年最需要解決的核心問題是：安安心心還債，踏踏實(shí)實(shí)甩賣，把不重要的資產(chǎn)都該賣的賣，打骨折也要賣，避免像恒大一樣暴雷。這方面孫宏斌應(yīng)該經(jīng)驗(yàn)豐富，想想2017年，萬達(dá)爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，王健林是怎么壯士斷腕，把各種文旅項(xiàng)目清倉(cāng)大甩賣給孫宏斌的。

萬達(dá)：王健林當(dāng)年丟的面子，找回來了

不少人覺得，恒大之所以有如今的局面，在于許家印什么都不舍得賣，沒有王健林壯士斷腕的勇氣，等到想賣的時(shí)候，手里的資產(chǎn)不值錢了。

所以，在恒大危機(jī)相關(guān)的文章下面，王健林成了夸贊的對(duì)象——

• 還是王健林眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，老早就脫離了地產(chǎn)；

• 王老板最幸運(yùn)，大家都沒問題時(shí)他出問題了，大家都出問題時(shí)，他的已經(jīng)解決了；

• 某些方面來說，許家印還是沒有王健林牛逼一點(diǎn)，當(dāng)年萬達(dá)也陷入了危機(jī)，看看人家壯士斷腕……

您看，好與不好，都靠同行襯托。不做首富的這些年，王健林當(dāng)年丟的面子，如今都掙回來了。所以當(dāng)各房企大佬們?yōu)榱烁沐X還債抓耳撓腮時(shí)，王健林卻宣布讓萬達(dá)商管上市。

2021年10月21日，港交所披露了珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司的招股書。王健林給珠海萬達(dá)商管引入了一系列戰(zhàn)投，總估值1800億元，王健林持股量約值1000億元。

早在2018年，萬達(dá)商管就引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)等戰(zhàn)投，340億元人民幣換到約14%股份，彼時(shí)萬達(dá)商管估值高達(dá)2429億元。

2014年12月23日，萬達(dá)商業(yè)（03699.HK）在港交所“敲鐘”上市。

2016年8月15日，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布公告稱，萬達(dá)商業(yè)將從香港退市，同時(shí)繼續(xù)推動(dòng)國(guó)內(nèi)A股上市。

此后，萬達(dá)似乎為了滿足在A股上市，不停剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但五年后，他放棄了在A股上市，又打算重回“舊愛”港交所的懷抱。

王健林曾說：“有些人說萬達(dá)著急上市，他們根本不了解，我們和戰(zhàn)略投資者簽的協(xié)議是五年之內(nèi)上市，即使不上市也沒有回購(gòu)保證。”

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)整理的一份名單，想分享萬達(dá)商管上市盛筵的人不少，騰訊、螞蟻、中信資本、招商局、星匠、合眾人壽、鄭裕彤家族、PAG等22位投資者，合計(jì)持有上市主體21.15%股權(quán)。

圖片來源：樂居財(cái)經(jīng)

對(duì)萬達(dá)和王健林來說，2022年最需要解決的核心問題只有一個(gè)：把萬達(dá)商管順利送入港交所。

一位接近萬達(dá)的知情人士告訴虎嗅，如果一切順利的話，萬達(dá)商管將在2022年上半年完成上市。不過隱憂尚存：按照去年11億的凈利潤(rùn)，萬達(dá)商管1800億的估值對(duì)應(yīng)的PE高達(dá)164倍，而目前港交所的商管股PE最高的也不過60倍，王健林將如何講好這個(gè)資本故事？

萬科：優(yōu)等生的危機(jī)感

作為房地產(chǎn)的老大哥和優(yōu)等生，萬科總是能先人一步捕捉到危險(xiǎn)。

2014年，萬科在致股東信里提出“房地產(chǎn)行業(yè)正轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代”；郁亮在2018年9月的南方區(qū)域月度例會(huì)上又提出要“活下去”；2021年11月，萬科又提出“節(jié)衣縮食”、打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的倡議。給人的感覺是這家企業(yè)一直在危機(jī)感驅(qū)動(dòng)企業(yè)航行。此前萬科曾表示：“對(duì)于我們而言，偏離時(shí)代航道是危，順應(yīng)時(shí)代趨勢(shì)是機(jī)；漠視客戶是危，堅(jiān)持‘好產(chǎn)品、好服務(wù)’是機(jī)；投機(jī)取巧是危，勤勉耕耘是機(jī)；高調(diào)浮夸是危，誠(chéng)實(shí)低調(diào)是機(jī)；消極懈怠是危，積極應(yīng)對(duì)是機(jī)。”

所以，行業(yè)在2021年下半年面臨巨大的下行壓力下，萬科穩(wěn)坐釣魚臺(tái)，目前其三道紅線全綠。

但似乎是為了有更厚的衣服御寒，2021年11月5日，萬科A發(fā)布公告稱，擬分拆所屬子公司萬物云到香港聯(lián)交所上市。

在2020年各房企紛紛把物業(yè)股拿去港股上市圈錢時(shí)，萬科沒有跟風(fēng)；2021年下半年，物業(yè)股面臨回調(diào)的時(shí)候，萬科反而把旗下相當(dāng)值錢的一塊業(yè)務(wù)拿出來上市。萬科還是那個(gè)充滿個(gè)性的萬科。

郁亮表示，當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的估值已經(jīng)恢復(fù)了理性，在一個(gè)理性的資本市場(chǎng)中，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)給予一個(gè)適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)，“我對(duì)過高估值充滿了警惕和恐懼。”

作為頭部企業(yè)，一直自詡服務(wù)做得好的萬物云，有可以對(duì)標(biāo)的企業(yè)，比較好估值——目前物業(yè)股市值最高的是碧桂園服務(wù)（06098.HK）目前的市值約1600億。

受大環(huán)境影響，2021年下半年，幾乎每家房企的銷售金額和銷售面積都在順勢(shì)而跌，作為尖子生的萬科似乎跌得尤其多。

根據(jù)萬科的公告和觀點(diǎn)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2021年1~11月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3458.3萬平方米，同比下降14.08%；合同銷售金額5642.2億元，同比下降6.37%。實(shí)際上，自2021年5月開始，萬科金額已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月同比下降，其中5~10月分別同比下降6.07%、7.82%、12.67%、36.94%、33.79%和19.81%。

11月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%；合同銷售面積253.8萬平方米，同比下降35.79%。

在大盤整體下行的情況下，幾乎可以肯定，萬科無法達(dá)到去年的銷售額和銷售面積。

在這種背景下，萬科2022年需要解決的核心問題是，一個(gè)是如何持續(xù)賣出房子，房子賣不出去，錢就回不來；二是，如何在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不景氣的情況，讓其他邊緣業(yè)務(wù)諸如長(zhǎng)租公寓泊寓、萬物云、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，以及物流倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)務(wù)盡快資本化運(yùn)作、開枝散葉、持續(xù)造血。

對(duì)了，豬就別養(yǎng)了。

貝殼：屋漏偏逢連夜雨 ，船遲又遇打頭風(fēng)

貝殼的2021，屋漏偏逢連夜雨 ，船遲又遇打頭風(fēng)。

貝殼創(chuàng)始人左暉于2021年5月20日溘然長(zhǎng)逝，讓貝殼的前途多了幾分不確定性。貝殼上下還沒有從這種悲慟中走出來，就遇上了房地產(chǎn)行業(yè)接二連三的調(diào)控。

2021年，各地陸續(xù)出臺(tái)了一系列以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)的調(diào)控措施，包括限貸、限價(jià)、限購(gòu)、貸款審批周期加長(zhǎng)和貸款利率提高等；7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，史無前例地將中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)納入了監(jiān)管；加上又遭到反壟斷和信息安全等方面的相關(guān)調(diào)查。

效果立竿見影。貝殼第二季度凈營(yíng)收為242億元，同比增長(zhǎng)20%；凈利潤(rùn)為11.16億元，相較去年同期的28.39億下降了61%；調(diào)整后凈利潤(rùn)為16.38億元，去年同期為29.51億元。

第三季度，貝殼的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)更是急轉(zhuǎn)直下，營(yíng)業(yè)收入181億元，同比下降11.9%，經(jīng)調(diào)整后凈虧損8.88億元，由盈轉(zhuǎn)虧。貝殼存量房交易GTV為3782億元，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%；新房交易GTV為 4101億元，同比下降2.5%——同期，全國(guó)二手房市場(chǎng)GTV同比下降41.6%，全國(guó)新房商品房市場(chǎng)GTV同比下降14.1%。貝殼二手房相關(guān)收入為61.38億元，同比下降30.68%；新房交易收入113.48億元，微升2.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)商和貝殼是唇亡齒寒、一榮俱榮一損俱損的關(guān)系，開發(fā)商的日子不好過，貝殼的日子也不會(huì)好過。

屋漏偏逢連夜雨，美國(guó)東部時(shí)間2021年12月16日，做空機(jī)構(gòu)渾水（Muddy Water Reasearch）發(fā)布了針對(duì)貝殼的做空?qǐng)?bào)告，直指貝殼“五宗罪”。截至美股12月27日收盤，貝殼股價(jià)為19.57美元，低于20美元的發(fā)行價(jià)，跟79.40美元/股的最高價(jià)時(shí)相比，市值更是蒸發(fā)了75%，目前對(duì)應(yīng)市值僅233億美元。

貝殼在2022年要解決的問題不少，最核心的是，如何在營(yíng)收、利潤(rùn)短期下滑的情況下，避免大面積裁員和閉店潮的壓力？

時(shí)代的一粒灰，落在個(gè)人頭上，就是一座山，落在企業(yè)頭上也一樣。