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撰文/陳寧輝

頭圖/TERRY

一個詞形容2021年商業地產供應市場，必須是「熱烈」。從年初的重慶光環亮相，到年末的大洋晶典·天安千樹被頻繁刷屏，市場供應持續熱烈，消費者情緒反應熱烈。

據聯商網零售研究中心統計，2021年全國新開業的商業項目數量510個(含存量改造物業；不含專業市場、家居建材商場、純商業街區、文化產業園區，商業建筑面積≥2萬方)，同比上漲約36%。新增商業建筑面積4568.66萬方，同比去年增量1292.34萬方；平均單體建筑面積約9萬方。剔除24個存量改造物業外，全年全新入市的商業項目486個。

此次統計不含諸如廈門將軍祠MIX生活街、上海恒基·旭輝天地等體量2萬方以下及萬達延安紅街、寧波老外灘、湖州安吉清華園、招商蛇口南昌東湖意庫等街區式商業、文化產業園區等項目。

此外，年末多地疫情頻發，不少項目因疫情暫緩開業，比如原定于12月25日開業的西安靜安薈生活奧特萊斯等等。

聯商網高級顧問團成員汪中玉表示，在目前的商業市場中，商業建筑創新、空間場景創新和內容創新，迭代更新越來越快，創新裂變速度越來越快。而隨著2021年疫情的暫緩，商場開業數量的回升也間接顯示了開發商仍然看好市場的接受力。

總體情況分析

一、同比上漲約36%

從聯商網零售研究中心統計的近五年（2017年至2021年）全年開業的商業項目情況上看，無論是新開商業項目數量還是體量上，2021年較2020年均有大幅度提升。

具體數據上看，近五年在2018年迎來了峰值至533個；2016年、2019年及2020年分別同比下滑，且在2020年降幅最大至28%；2017年、2018年和2021年三年同比上漲，且2021年漲幅最大，達到了36%左右。

整體上看，2021年的開業數量維持在近五年的基本水平，2020年因疫情嚴重影響，大量項目因施工受阻或疫情防控需求而暫緩開業，一定程度上也讓2021年供應市場得到一定的釋放，因此同比得到大幅度提升。

二、華東占比近50%，廣東領跑省份榜

從區域上看，經濟發達、消費力大的華東地區一如既往的強勢，全年以251個開業量領跑七大區域，占比高達超49%，接近一半。且華東2021年的開業量不僅遠超去年的156個，更是近三年的新高。

華南與西南分別以85個和74個與華東占據前三位置，華中則以53個開業量緊隨其后。華北、西北和東北分別開出了26個、15個和6個。

具體到各個省市（包括北京、上海、天津、重慶四大直轄市）上看，前三依舊是廣東、江蘇、浙江三大經濟強省，但與去年相比，位次有所變化，廣東反超江蘇領跑，江蘇與浙江緊隨其后。同樣表現不俗的省份還有山東、四川、湖北、湖南、福建、江西，開業量均超過了20個，且山東更是達到35個。

三、新一線城市與下沉市場并舉

從城市分布情況上看，仍然維持了近三年“新一線成熟、下沉市場活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現象最明顯。

統計的城市活躍TOP10榜中，上海重回榜首，更是以44個開業量遙遙領先；重慶以24個開業量位列第二，去年僅開業9個；杭州以17個開業量位列第三；南京16個第四，去年榜首的成都居第五，但開業量也達到了15個。其他如深圳、寧波、蘇州、武漢、長沙等城市均入榜。

整體上看，相對一線城市相對飽和與同質化問題，以及三四線城市消費層級相對有限的情況相比，新一線城市近年來經濟增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環境優越，活躍程度高。一方面，從TOP10榜看出，10個上榜的城市中，除上海和深圳外，其余均為新一線城市，占比80 %。

另一方面，根據《第一財經周刊》發布的2021年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進行統計后發現：

15個新一線城市開業總數量高達163個，占總開業數量比約32％，比2020年高出3個百分點；

四大一線城市北上廣深均有項目開業，為73個，占總開業數量比約14％；

30個二線城市除大連、哈爾濱、蘭州、太原外均有商業項目開業，數量104個，占總開業數量比約20％，與2020年相比下滑3個百分點；

三線及以下城市開業大型商業項目170個，占總開業數量比約34％，同比2020年下滑2個百分點。

聯商網高級顧問團成員汪中玉也曾表示，中國地域及經濟二元化決定中國的商業發展有巨大潛力和廣闊成長空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶等為代表的新一線城市，是中國經濟發展的高地，在人口、經濟、消費力和消費意識上具有較強的領先優勢，可以向深度創新挖掘，充分整合國際國內資源，打造城市級標桿商業。

四、商業體量以5-10萬方為主

體量上看，與行業整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規模，同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，城市市級商業發展相對完善，開始逐步朝區域、社區型購物中心發展。

結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，具體占比約33％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約31％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約24％；15萬方以上（含15萬方）占比約12％。

超20萬方的巨型購物中心有上海久光中心、寧波萬象城、印力匯德隆杭州奧體印象城、溫州印象城MEGA、南京建鄴吾悅廣場、菏澤佳和城、長沙薈聚購物中心、十堰環球港、深圳龍崗萬達廣場、深圳龍華壹方城、昆明海樂世界購物中心等19個項目。

五、12月供應最高峰

從開業時間上看，整體數據分析后得知，幾個重要的時間節點依舊是開業高峰期，典型的是年底12月、“金九銀十”都是集中放量的時期，很大原因是這幾個時間點是重要節假日期，如國慶、元旦。

具體來看，12月最多，達到一年峰值為136個，是近三年新高；其次是9月份，新開了83個項目；一月份得益于元旦檔和即將臨近的春節也有不少項目開業；其他6月、10月也迎來了供應小高峰；春節周期的二、三月份開業量最少，也是常態。

從區域及省市分布、企業、體量、開業時間等基本面角度分析2021年供應市場的開業情況后，下面從這些數據中總結和分析下行業整體的發展趨勢及背后邏輯。

行業現象及未來方向研究

一、全國性開發企業恒強，TOP10門檻提升

頭部全國性開發企業繼續加碼擴張步伐，在大環境不確定因素增加及市場競爭加劇的前提下，對商業地產企業的開發及運營實力考驗加劇，頭部企業的行業指向性作用更為凸顯。

從2021年新開商業項目的企業供應量情況上看，企業貢獻量前列的均為全國性連鎖開發企業。在開業量≥2個的前49家企業中，就合力貢獻了299個商業項目，占總開業數量比超58%。可見，團隊、經驗、資金力都比較雄厚的全國性開發企業將越戰越勇，未來仍然是供應市場的主力軍。

同時，在TOP10的排行中，相比2020的6個開業量，今年門檻提升至9個：分別是萬達集團、新城控股、寶龍商業、華潤萬象生活、萬科集團、印力集團、龍湖集團、世紀金源、保利商業。

萬達在商業地產開發及運營中的實力毋庸置疑，近些年來一直都領跑企業榜，也是目前國內購物中心開業數量最多的企業。2021年萬達新開萬達廣場項目高達52個，還未包括其首條紅色文旅項目延安紅街，也是自2019年以來單年開業量最多的。同時，按照聯商網零售研究中心此前統計的數據顯示，2022年萬達全國計劃開業項目也達到了39個。

新城控股近年來一直保持著快節奏發展，新開商業項目持續穩居企業榜次席，其打造的“吾悅廣場”是企業旗艦商業產品，2021年吾悅廣場開業28個。一直精耕一個產品的精神，值得學習，尤其在下沉市場中，吾悅廣場已然是一個商業名片，今年新開的南京建鄴吾悅廣場也因將“秦淮河”搬進商場而頻頻被打卡。

“國內商管第一股”寶龍商業持續彰顯了其強大的品牌實力和行業影響力，2021年在運營上不僅實現了兩大原創IP聯動升級的突破，在供應市場上也得到了新的發展，直觀體現在2021年實現了對粵港澳大灣區“零”的突破，相繼完成了珠海寶龍廣場的大灣區商業首秀和惠州榮燦寶龍廣場的大灣區輕資產首秀。2021年，在涵蓋公司旗下寶龍星匯運營的商業項目后，新開商業項目數量達到了22個（表格中的19個不包括廈門將軍祠MIX生活街、寧波老外灘、湖州安吉清華園）。

分拆獨立上市后，華潤萬象生活更加游刃有余，在萬象城、萬象匯、萬象天地三條成熟產品線的“護航”下，2021年全年新開商業項目高達14個，且實現了對多個城市的首進突破，比如貴州首個華潤商業產品貴陽萬象匯等等。

萬科和印力自聯手以來可謂強強聯合，除了積極拓展雙方合力運營項目外，也依舊保持了雙方的獨有商業產品，并積極擴張，2021年萬科和印力分別新開了13個和11個商業項目。以印力為例，2021年除印象匯外，其余三天產品線均有項目開業，且繼上海南翔印象城MEGA外，全國第二座印象城MEGA也在溫州得以亮相。

其他諸如龍湖集團、世紀金源、保利商業、愛琴海集團、天虹數科商業等企業均有不俗表現。

二、注重產品細分策略，新產品首秀加速

在各大企業規模化擴張的同時，也在加速產品線的迭代和擴容。以往那種復制化的策略已經逐漸弱化，而更精細的產品細分或在不確定的市場環境中占有一定競爭力，其目的同樣指向企業的擴張和市占率的提升。

香港置地內地的首個光環系產品于4月23日在重慶開業，開業雙日（4.23-4.24）就以3183.6萬元的銷售業績和57.05萬人次的客流成績奏響，并憑借其令人印象深刻的空間創新、城市地標級的藝術家裝置、業態完整度極高的品牌組合，一舉成為2021年的現象級商業。以致于后期業內的市場營銷推廣都以重慶光環為標準來開展。

同樣在2021年迎來全新商業產品首秀的還有光大安石，12月31日，其首個Art Park大融城在上海長寧虹橋中心開業。據悉開業四天銷售額超2820萬元、客流超30萬人次。以“品質點亮生活”的理念打造一座將藝術、品質與商業有機兼容的綜合體。其重點打造的概念菜市集品牌“融美·市集”、精致美食街區“融·食薈”、KOL BOX達人光盒以及ART PARK CAMP快樂時光主題空間四大品質主題自營空間將時尚前沿的生活方式帶入虹橋臨空商圈，為西上海客群帶來體驗式消費新驚喜。

融創商業精準潮流消費趨勢的全新商業產品線ins park全國首個項目在杭州開業。杭州ins park通過破解Z世代圈層消費興趣痛點，聚焦潮玩文化生態產業，蹚出了一條新路。“不設限 潮出界”潮文化以及“杭城潮場首店”定位，8萬方Block+街區空間創新實現“商業+潮流文化”有機融合，使得杭州ins park不僅成為城北場景化潮玩商業新地標，也為杭城帶來了全新的商業模式。

6月12日，萬達首個紅色主題旅游項目延安紅街開業。延安紅街由紅色主題街區、窯洞主題度假酒店群和延安唯一內湖——延湖共同組成，項目以延安城的中央大街為原型，采用廣場、街樓、牌坊、院落等豐富的建筑形態加以規劃，整體采用延安革命時期建筑風格，是新一代紅色主題旅游項目。項目一經推出，引起頻繁打卡。

此外，海倫堡商業的全新商業產品海樂世界也在昆明開業，大悅城控股旗下的大悅春風里雖然2020年就在北京完成首秀，但2021年也迎來了蘇州和北京豐臺兩個項目的亮相。

除了開拓全新的產品線外，對產品線的升級也是2021年一大趨勢。典型如萬達集團旗下的第四代萬達廣場，其首個四代項目在深圳龍崗亮相。除了品牌保持品質外，第四代萬達廣場在場景制造上煞費苦心，龍崗萬達廣場內64米長的飛天扶梯、2500平米的夢幻天幕、直徑7米的巨型天穹等炫酷高科技場景和萌寵、室內馬術館等全新體驗業態吸引大量消費者打卡、體驗。

據萬達集團官方數據顯示，深圳龍崗萬達廣場自9月17日開業以來，開業前5日總客流超過100萬人次，總銷售額達1.1億元。

此外，2021年，不少企業完成了城市甚至區域的商業首秀。上文提到的重慶光環，不僅是香港置地在重慶的首個商業項目，也是整個大西南地區的商業首秀；香港置地同樣在2021年完成了對杭州的商業首秀，前灣友時光在杭州蕭山開業；華潤萬象生活2021年分別突破了貴陽、南京、南昌等多個城市；贛州南康愛琴海購物公園同樣是城市首秀……

三、商管獨立上市，輕資產賽道擴容

近年來，分拆商辦物業上市、布局商管賽道的玩家越來越多。自寶龍商業2019年開啟商管上市開始，華潤萬象生活也從華潤置地剝離出來上市，主營萬象城、萬象匯、萬象天地三條產品。2021年，中駿商管獨立上市，成為第三個上市的商管公司，上市后明顯的是擴張提速。

在今年的企業貢獻榜中，中駿商管再次提升名次，全年新開四個中駿世界城項目均在12月單月完成，且河南平頂山、江蘇張家港、江蘇泰州、廣東河源均以近100%滿鋪開業的出色成績引起行業廣泛關注。而2022年中駿商管的擬開業商業項目數量將擴大至7個。據報道，截至目前，中駿商管旗下中駿世界城已布局全國33個城市，在建及開業項目39個。

除了上述已經完成上市的企業外，萬達集團也在2021年成立了珠海商管公司，計劃將在2022年上市；瑞安新天地以及花樣年、彩生活均有計劃分拆商管業務的計劃。

對企業而言，商業管理能產生更為穩定的現金流，后期運營可控，且擁有增長空間較大、行業集中度較低等優勢，更重要的是獨立上市后能有助于企業的規模化擴張，尤其是輕資產業務的可發展性更強。

企業榜中世紀金源就是典型的代表，主要以輕資產輸出管理擴大品牌市占率，且收效明顯。同樣的還有萬達、恒太商業等企業。2021年印力上海在輕資產賽道上也有不俗表現，其運營的AI PLAZA西岸鳳巢也是年度重點項目之一。

根據華安證券預測，到2033年，我國商管運營服務市場在管總面積有望達到9.83億平方米，對應總收入約2781億元。不過，伴隨著房企不斷轉型，商管輕資產賽道逐漸白熱化。

四、外資加碼，電商入局

在本土企業強勢擴容的趨勢下，2021年外資企業同樣加碼了中國市場。比如日本H2O Retailing的中國內地的首個阪急百貨——寧波阪急，博楓資產管理公司中國業務代表Brookfield博楓地產開出的上海博薈廣場One East，RDM集團的上海佛羅倫薩小鎮二期、重慶佛羅倫薩小鎮一期、成都佛羅倫薩小鎮二期，馬來西亞IOI產業集團國內首個商業項目廈門iOi MALL，三井不動產的兩個商業項目LaLaport上海金橋和LaLa station上海蓮花路等等。

三井不動產在中國的首家啦啦寶都Lalaport在上海金橋開業，項目帶來的18米高達立像、中國大陸第二家高達基地官方旗艦實體店以及高達基地快閃店、高達模型等全方位的“高達體驗”為中國商業帶來了極大的“新鮮感”，也因此引發了消費者追捧熱潮。

同時，2021年電商巨頭繼續加碼線下購物中心，繼阿里巴巴此前在杭州開出的項目后，唯品會和京東在2021年均開出了購物中心項目。唯品會奧萊項目繼2020年首店在合肥開業后，2021年全國第二家門店在南京江寧開出，同時唯品會也與佳源集團合作開出合肥佳源唯品會項目。

京東于2021年9月30日在西安開出了首個購物中心。據悉，西安京東MALL設有11大主題場景體驗區和29大產品互動體驗區。包括美容沙龍、音頻體驗、無人機體驗、按摩養生等區域，讓消費者能夠體驗多元化場景空間，更直觀地與店內產品進行互動。經營面積達4.2萬㎡，涵蓋蘋果、華為、英特爾、美的、海爾、格力、奧克斯、飛利浦、海信、康佳、創維、TCL、長虹、SONY、松下、戴森在內的150多個知名電器、3C品牌，約20萬件可售商品。

而京東MALL的第二家門店也已經選定南京卓悅匯，將以科技加持“知識新消費”的商業模式，共同打造全場景沉浸式的新潮消費體驗。

五、城市更新偏向理性創新

城市建設高速發展時代，城市更新已然是社會熱點話題，其核心內容的存量改造亦備受關注。

具化到商業地產，歷經多年的增量發展后，目前市場已積累了不少存量資產，需要一些“資深玩家”，促其新生。從統計的數據上看，2021年存量改造的商業項目（包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）高達24個，且以2-10萬方的中小體量為主。

同時，隨著中國城市化進入到 “精細化運營”的時代，城市更新作為一個持續備受關注的話題，業已經從最初的“建筑更新”，發展成為“人、產、城”高度融合的“理性更新”。對商業地產而言，對存量商業的改造更新，不能簡單看作是區域的商業活化，更是一種對城市文化的傳承和弘揚。除了“換裝”，更關鍵的是實現“共生”的有機更新。

誠然，中國商業地產依舊處于快速發展時代，隨著新物業的增多，市場存量愈發飽和后，企業如何面對激烈的市場競爭？市場又將涌現那些新的業態和機會？依舊看點多多，不妨靜觀其變。

附：2021年全國新開商業項目統計表