出品/聯商專欄

作者/熙領商業評論

前言：

社區商業，作為現代商業體系中最重要的形式之一，最近受到了越來越多的重視。本文作者從2017年起，就帶領團隊持續進行社區商業方面的研究與實操。在泰國、日本、新加坡、香港及國內多個城市，考察了大量的項目，進行了大量的客戶調研，并作為主筆之一與中購聯聯合撰寫了《中國社區商業規范化發展研究》，是國內較少的涵蓋社區商業從定位、規劃、設計、招商、運營到資本化等整個體系的研究報告。本文是近年來研究的一部分。

（更多關于社區商業的專業信息及內容，請關注熙領商業評論發布的《熙領月刊》（免費獲取方式見文末）

社區的意義

社區商業，作為商業地產最重要的一個分支，在近幾年獲得了高度的關注，無論是發展商、商家還是消費者，都發現社區商業，在整體社會商業體系中，扮演著越來越重要的角色。

理解社區商業，首先，我們要了解什么是社區？

“社區”一詞源于拉丁語，本意為”關系密切的伙伴和共同體”。德國著名社會學家滕尼斯（1887）最早提出社會學意義上‘社區’的概念，將‘社區’定義為聚集在一定地域范圍的人群構成的社會生活共同體。從這個意義上，社區的核心是人生活的載體。

現代意義上的社區概念，主要涵蓋了以下幾個要素：

1) 社區具有相對明確和有限的地域邊界。

2) 有相對穩定的社區人口。

3) 有一定的組織結構。

4) 有明確的文化特征。（張鴻雁，2000）

社區的組成是一個非常復雜的結構，這中間，涉及到政府，公共組織，私人團體，社區組織，社區開發者以及居民等等。而一個良好的社區發展，是需要兼顧各個利益相關體之間的訴求。所以。社區并不是一個簡單的地理概念，而是一個社會意義，是多種職能的復合體。

一些研究對社區商業的功能做了如下概括：

1) 經濟功能：社區通過生產或引入，為其成員提供衣、食、住、行等生活消費與服務，也可部分程度上為社區成員提供就業機會。

2) 教育功能：對成員傳遞知識、信息及價值觀。

3) 感情功能：提供成員社交與溝通的平臺，同時通過成員間的互相支持與幫助，滿足成員精神與物質方面的需要。

4) 社會化功能: 把社區看作聯系社會的橋梁以及解決社會問題的重要手段，同時，通過對社區成員在行為及思想上的監管及引導，可以維持社區及社會的穩定。（潘澤泉，2014）

但在實際運作中，社區功能的實現，面臨著很多困境。因為人口的流動、有限的資源和不對等的信息傳遞，使得長期以來各個社區相關體之間缺乏互動而難以達成共識，同時也缺乏有效的協調系統，這也成為了社區發展最大的難題之一。

在中國，這個問題更加明顯。因為近二十來，中國的高速城鎮化過程，導致了原有的城市肌理被不斷重構，傳統的鄰里型社區關系被逐漸打散，而新的社區關系又沒有建立起來，造成了大多數地區‘有小區無社區’的情況。

社區商業存在的意義

從對國內外大量的社區研究中發現，社區商業，可以在社區運營中，起到非常重要的作用。

目前在國內的大部分研究與文獻中，對于社區商業的定義更多的是緊貼商品化消費的本質，對在其他多個層面能夠發揮的作用涉及較少。我們認為，社區商業不僅應具備經濟意義，也應該更多的承載其他相關功能，從而形成不同利益群體之間的紐帶，并促進社區的發展。所以，可以把社區商業的角色與作用進行如下總結：

是社區發展必須的功能單元，起到完善社區職能的作用

首先，社區商業作為承載居民的商業化消費的載體，承擔了社區的經濟功能。體現了屬地居民的消費力、消費文化、消費習慣等消費特征。其次，很多的成熟社區中，屬地居民之間已經形成了穩固的社會關系。社區商業作為屬地居民的“活動中心”，可以承擔社區的教育、情感和社會化功能

是各利益相關方的溝通平臺和紐帶

其次，社區商業的產業鏈相對較長，涉及到政府、開發建設方、運營方、品牌商、資本方及終端消費客群等不同的利益主體。在物業開業后的長期運營中，各利益相關方依然會持續性的介入進來。社區商業是各利益相關方實現資源整合的平臺。

從前文對社區的描述中可以看出，社區作為社會基礎單元，具備較為復合的功能，而社區商業作為組成社區功能最重要的部分，具備了一些自身獨特的功能和屬性，主要有：

1）具備商業屬性，遵循市場化的規律。社區商業首先是社區商業消費的載體，有為社區內居民提供日常生活消費的功能。

2）作為社區中心，具有一定的文化與精神功能。社區商業作為社區的活動中心，不僅是商業載體，也承擔了社區文化發展的作用，有很強的精神上意義。

3）產業鏈相對較長，涉及的利益關聯體多元化。這是由其本身的房地產屬性決定的。社區商業的產業鏈涉及到政府、開發建設方、運營方、品牌商、資本方及終端消費客群等不同的主體，每個主體都有不同的責任與訴求。

4） 更具有功能上的復合性。現代很多成熟的社區商業除了具有基本的商品交換和服務功能外，還具有社區交流與公共服務等功能上的延伸。

中國社區商業發展歷史與現有問題

社區商業與城市化進程

雖然不同國家的社會形態和政治形態不同，但社區商業發展的主要幕后推手非常的一致，即國家的城市化進程。相較于歐美發達國家，中國的城鎮化速度更快。1980年，中國城市化率為19.4%，2010年達到50%，平均每年增長約為1.5%。1860年時，美國城市化率約為20%，60年后的1920年約為50%，平均每年增長約0.77%。美國用60年完成的城市化率從20%到50%的飛躍，中國僅僅用了一半的時間。

圖，中國城市化率增長曲線，資料來源：國家統計局

高速的城市化進程帶來了同樣高速的社區商業建設。以時間為發展的主線，中國社區商業的發展大致經歷了三個階段：

早期階段，在20世紀80年代以前中國實行計劃經濟，即國家對所有產品進行配給制。當時國家通過農村或城市的商品配送點對居民的產品進行計劃分配派發, 這種配送點成為最初的社區商業。社區商業設施是國家統一設置的國有公共設施, 組織和管理由街道社區組織實施。

中期階段，城市化的發展成為了社區商業發展的一個契機。在這個階段，大量的農村人口涌入城市。國家開始放開住宅的開發權，住宅的快速開發加速了配套商業的發展。該階段的社區商業多為居住配套型，社區概念較弱。社區商業屬性開始由政府計劃供應的產品配送形態向商品經濟形態轉化，原有的社區商業設施通過承包、轉讓等形式進入市場（劉建湖，2008）。

后期階段，居住區商業向現代社區商業發展。上世紀90年代末2000年代初，在我國城市化和房地產成片開發的進程中，提供居民日常生活消費的臨街商鋪大量產生，形成了我們前文所說的社區商業的雛形。（周霞， 周曉靜，2012）。

進入21世紀后，居民生活方式的改變帶來了居民消費需求的多樣化，同時品牌連鎖商家的擴張也提供了更多的商戶選擇，在這個階段開始出現復合功能型的社區商業，中國開始進入了真正意義上的社區商業發展期。

但總體來看，早期的社區商業，還是以商業街區為主，以提供基本的生活類服務為特點，商業模式也較為簡單。直到2015年以后，社區商業，開始作為一個獨立的商業概念，受到了越來越多的重視。

中國社區商業的現狀及問題

如前文所說，計劃經濟下的政府主導時期，中國社區商業的規劃和發展并未形成完全健全的體系。而轉入發展的中后期后，地產行業“快周轉”模式也影響了社區商業的發展模式，這使社區商業經歷了超常規的發展同時，也帶來了大量的問題，主要包括：

我國的社區商業缺乏與社區其他板塊的協同規劃，商業建設與人口導入之間的關系不清晰。經常出現商業建完了，人還沒有入住，或商業體量過大，但消費群不夠等情況。

我國的多數社區商業在前期缺乏明確的商業規劃及定位。在社區商業開發前期，很多開發商更多會考慮用地指標等硬性條件，但缺乏對社區商業本質的理解，以及對商業邏輯與產品之間關聯性的考慮，導致最終開發出來的產品與居民和商戶實際的需求不吻合。

我國的社區商業專業人才較為緊缺。社區商業對人才的復合能力和專業度有較高要求，其中涉及商業定位、規劃、招商、運營等方方面面。對此類人才的培育需要時間，然而房地產快速擴張以及‘高周轉’模式下，大多數以住宅為主營業務的開發商缺少對商業地產專業人才的儲備和培育。

缺少成熟的資本運作環境與退出機制。國內開發商，尤其以住宅為主營業務的社區商業開發商，負債率較高，資金成本也較高，需要快速的資金回現來保持健康的現金流。退出機制的不完善導致了這些開發商大多選擇以“散售”的模式來去化商業物業。這也在很大程度上影響了社區商業的良好運營。

由于中國國土面積廣闊，不同等級和區域城市發展狀況存在顯著差異，社區建設在全國各地區之間的發展極度不均衡。經濟發達地區整體商業供給階段性過剩，經濟欠發達地區的商業形態卻仍停留在低、亂、差的初階水平。這也造成社區商業在發展策略上的復雜性，增加了開發難度。

發達國家社區商業發展研究

上述的很多問題，需要解決，是一個龐大而系統的工作，我們可以從一些社區商業發展較為成熟的國家或地區，來研究那些是我們可以借鑒的。

從國際上看，社區商業的國家發展模式，可以分為兩類。

政府主導型

政府主導型社區商業發展模式模式，是政府作為主導者，在整個社區及社區商業的建設中對土地規劃、產品定位以及綜合功能進行全方位的把控，這種模式的主要代表為新加披和香港。政府主導型社區商業的發展模式主要經歷了兩個階段：

社區建設的初期，商業環境和人口居住氛圍均不成熟，政府通過統一的開發運營，培育社區商業環境。以香港政府為例。香港政府以十年為一個階段，分階段、分步驟、有規劃、有計劃的推動大社區建設。這個階段政府在社區配套及社區商業的發展中扮演者主要角色。

之后，隨著社區建設不斷成熟，人們漸漸不再滿足于基本生活消費需求，消費升級的要求越來越強烈，政府此時將開發權逐步交給市場，由開發商開發建設功能更多元、業態更復合的社區商業產品，更好地服務社區居民。

 市場主導型

市場主導型以市場機制為主導，發展商與居民等參與度更高并有更大的話語權，是一種自下而上的社區商業發展模式。：

歐美國家和日本社區商業的發展多起源于城市郊區化發展過程。隨著經濟發展、產業結構升級，大量就業人口涌入城市，城市中心趨于飽和，城市居民開始向郊區擴散，為郊區新建居住區居民服務的社區商業由此產生。

在這期間，政府主要發揮規劃指導作用。例如劃分各個功能區，提供相應的公共服務等，但社區商業的發展，還是主要由市場調控。

 一個良好的案例：社區商業的新加坡模式

新加坡一直被作為社區商業發展建設的典范，縱觀新加坡社區商業的發展建設，無論是從土地行政管理、商業布局規劃模式，還是資產管理和退出，參與社區發展和建設的各利益群體在各個環節中都表現出了高度的協同性。對新加坡社區商業發展的研究，可以從戰略層面給予非常有意義的參考。

下面，我們從新加坡社區商業的主要參與主體的職能與方式，來分析下為什么新加坡模式的特點。

1）政府：有效的管理著

政府功能1：宏觀規劃與布局

由于土地資源的稀缺，及城市范圍高度集約的特殊性，新加披政府在城市規劃及商業管控等方面做出了巨大努力。首先從城市規劃的角度，新加坡政府從市級商業，區域商業以及鄰里中心幾個層級進行了系統的分類規劃，每一類商業都有對應的商圈，體量以及輻射人口的界定。

如下圖，藍色標記代表的市級商業主要集中在人口最集中的城市中心區，而根據人口聚集區的分布，每個大的聚集區都有一到兩個區域級商業，社區鄰里型商業則有規律的分布在各個聚集區內。這種模式既能使居民能得到最便利的全面的商業服務，又避免了商業的惡性競爭。

圖，新加坡市級商業、區域商業、社區商業分布，資料來源：《中國社區商業規范化研究》

政府功能2：公共設施與配套

除了宏觀規劃以外，新加坡政府對商業建設的管理與引導，還體現在有效的結合公共設施及配套方面。新加坡商業的布局，與地鐵及輕軌系統有著非常有機的結合，一方面，是結合軌道交通的延伸，圍繞站點進行合理的商業分布，同時根據站點周邊人口情況，商業規模也有相應的控制。另一方面，無論是地鐵，輕軌還是快速路系統，都要求與商業進行無縫對接，以保證人流的導入。

圖，新加坡地鐵和社區商業分布，資料來源：《中國社區商業規范化研究》

綠地規劃也是新加披市政建設的另一個重要特點，政府制定了詳細的綠地指標以及綠化獎勵政策。規定每個鎮區中應有一個10公頃的公園；每個樓房居住區，500米范圍內應有一個1.5公頃的公園；每千人應有0.4公頃的開放空間等硬性指標。同時，利用公共綠地自然形成的社區休閑中心進行商業布局， 并最大限度的利用綠地的景觀資源，提升商業的體驗性。 

圖，社區商業Waterway Point與綠地景觀的結合，資料來源：團隊實地踏勘

政府功能3：社區生活公益配套

“鄰里中心模式”（Home by home），指根據社區物業的規模、類型和居住人口，配備相應的商業配套設施和社區生活服務功能，含社區文化娛樂、零售餐飲、圖書館、健身體育、就業指導、老齡人活動中心、醫療保健等多種項目，不以盈利為主要目的，由政府補貼，開發商或物業方進行集中經營與管理，這種模式保證了社區功能的復合與完整，同時，由于該類設施一般均與社區商業有著良好的結合，也為社區商業帶來了強制性的消費客流。

圖，社區商業Clementi熟食中心及社區商業Bedok mall餐飲中心，資料來源：實地踏勘

2）發展商：綜合能力的建設者

新加坡目前已建成集中式商業總建筑面積約300萬平方米。開發商的市場集中度極高，以凱德集團、遠東機構、Frasers等為首的幾大開發商占據了六成以上的市場份額（圖7）。其中不乏國有資產參股或控股的公司，保證了政府規劃愿景的完成度。

圖，新加坡大型開發商市場份額，資料來源：網絡

其中，社區商業類項目的持有者主要以凱德集團、CDL、Frasers、Lendlease等開發商為主（圖8）。與美國的采取的房地產投資、開發、物業經營等各方面業務高度分化、互相獨立的“專業化模式”不同，新加坡的地產開發管理呈現“全過程開發模式”，即形成以開發商為中心的一條縱向的產業鏈，從拿地、開發、賣房、經營，均由一家開發商獨立完成。

圖，新加坡社區商業的主要開發商及代表項目，資料來源：網絡

在某一片區由某個發展商獨立主導開發，也是新加坡商業體系開發的一個特點。以裕廊東Jurong East地鐵站附近的商業布局為例，Westgate、Jcube、IMM都是凱德集團旗下商業物業。這種模式的優勢是發展商可以根據物業情況進行差異化的定位，避免了惡性競爭。

圖，裕廊東Jurong East地鐵站周邊商業設施情況，資料來源：網絡、實地踏勘

3）資本方：有效的金融合作者

新加坡的地產金融體系非常發達，以‘國家信托基金’為主體，結合大量的房地產信托基金，構成了商業物業從投資到退出全過程資本體系。

新加坡是亞洲繼日本之后第二個推出REITs的國家，也是亞洲第二大REITs市場。截止2017年3月，新加坡交易所存續39支REITs，存續規模849.2億新元。（圖10）

圖，新加坡REITs市場的發展，資料來源：彭博數據庫、中債資信整理

而得益于合理并具備前瞻性的整體規劃，新加坡商業往往都會有良好的財務表現，也保證了商業地產經常可以取得較高的年化收益，這也進一步推動的資產證券化的發展。

例如新加坡的第一支REIT——凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust），目前CMT旗下目前共16個商業物業的總建筑面積達到53.8萬㎡，其中包括Westgate、Bedok Mall、Bugis Junction等社區商業類物業。去年全年吸引了超過3.5億購物人流。

通過REITs結構，凱德集團可以不斷將成熟商業項目注入套現，減少商業項口中的資金沉淀，加速資本的高效流動，充分提高資金利用率。通過合理的資產組合和成熟的公開交易平臺，CMT可以獲得遠遠優越于市場其他投資產品（5-10年國債、銀行儲蓄等）的年化收益（圖12），投資者得到了合理的投資收益。

圖，CapitaLand Mall Trust 2017第一季度收益與其他投資品類之間的比較，資料來源：官網，Bloomberg，Central Provident Fund Board, Monetary Authority of Singapore

4）屬地居民：積極的參與者 

新加坡的社區設有完善的組織體系來保障居民的利益反饋能夠到達相關機構。新加坡社區組織的活動范圍以選區為基本單位。這一層次上的社區組織是“公民咨詢委員會”和“居民聯絡所管理委員會”，其中公民咨詢委員會是主要的社會組織，它在選區層次上組織、領導和協調社區事務，負責把居民的需要和問題反映給政府，并把政府的有關活動安排和政策信息傳達給居民。

作為社區商業消費閉環中的終端使用者，新加坡居民在社區商業中的消費頻率極高，而居民對于社區商業的有效反饋，也促進了社區商業的不斷升級。從這個角度上，社區居民也是社區商業發展最重要的參與者之一。

社區的協同治理理論在新加坡社區商業建設中得到了很好的實踐，如下圖所總結，各利益方各司其職，共同構成社區商業利益共同體系統，維護社區商業的生態發展。

圖，社區商業的利益共同體系統在新加坡的實踐，資料來源：《中國社區商業規范化研究》

新加坡的社區商業發展歷程告訴我們，社區商業并不是一個簡單的商業體，而要依托于社區的發展和建設，它既是社區功能的補充者，也是社區發展的參與者，所以，討論社區商業的發展，不僅要考慮商業邏輯，還要更多的考慮作為社區鏈接的重要環節，社區商業能起到的社會作用。

發達國家社區商業發展的啟示

1） 圍繞城市群的擴張路徑進行更合理的規劃

城市擴張是促使社區及社區商業發展的主要原動力。城市擴張帶動出了新區域的發展，新區域通過公共交通與城市群落中的核心區域接駁，而社區商業的發展，一般會圍繞這種擴張有序進行。

近年來，我國重點城市的外溢強度不斷加大，城市群的特征不斷顯現。有學者指出，目前，中國有70%的人口生活在城市群中。同時軌道交通等公共設施的快速發展擴大了核心城市的輻射范圍。圍繞城市地域與功能擴張，會帶來大量的社區商業的需求，但需要控制商業發展的節奏與周期。

2） 采取清晰的發展模式

相對于我國社區商業發展的隨意性，發達國家的社區商業發展更加有系統性。社區商業的發展模式既關系到政府的整體規劃與公共配套，也涉及到開發商自身的資金成本、商業模式以及運營管控能力等，同時還受到開發商的財務要求和在集團業務板塊中的地位等多重因素的影響，所以無論是政府還是發展商都必須對社區商業有清晰的理解，并能建立一套合理完善的發展策略。

3） 合理的入市策略

無論政府主導還是市場主導，社區商業都應有符合市場邏輯的入市策略。這個策略包括與社區發展進程的協同、與人口導入的配合、以及合理的產品定位設計等各個方面，目前我國的社區商業還相對粗放，早期多以銷售型街區為主，近年來雖然出現了一些集中型物業，但項目同質化與特色性并不是非常突出，這方面可以借鑒一些發達國家和地區的經驗。

4） 關注功能的復合和活動的集聚

以香港為例，在大社區建設的初期，社區商業最開始作為基本社區配套設施出現。為了更好的接收群眾的訴求和意愿。社區商業在某種程度上也承擔了’‘活動中心”的作用，除了是社區成員溝通交流的場所以外，還起到了社區文化和價值觀培育的作用。到了大社區發展的后期，已經分不清是文化培育了商業還是商業影響了文化。與之相比，我國的社區商業更多的注重于消費功能，而對社區活動以及社區交流等方面重視不夠，實際上，社區商業中心，應該是一個社區文化的載體，并推動社區在精神層面的建設。

5）建立體系化的管控系統

針對社區商業，各利益相關方需要建立一套體系化的管控系統。這套管理系統在政府層面要對社區商業的發展有明確的規劃與認知，在企業層面要有完善的發展體系，包括開發策略、商業板塊的組織體系、項目層面的考評體系、招商運營管控體系等嗎，一套完整的，行之有效的管理系統，才能保證社區商業更加可持續的發展。

6）鼓勵打開資產證券化渠道

社區商業本身具備良好的金融屬性，成熟的資產運作環境會加速其發展，如美國、香港、澳洲等地的運作模式。但由于目前國內資產證券化市場尚未完全打開，并且社區商業發展仍然不夠規范化，社區商業的物業價值和租金估算體系尚不健全，社區商業的資產化依然有很長一段路要走。

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