生意難做，各行各業壓力都很大，情緒傳導間，悲觀的氛圍逐漸加濃，不斷有人自嘲取樂，作為一種無奈的宣泄。 

2020年的疫情，給人是突發的恐慌，疫情控制住后，情緒逐漸平穩，生活陸續進入常態。2022年的疫情前，很多人以為是底部，加杠桿準備彎道超車，突然被喊停，直接把現金流擊穿，孤勇者原先都是市場堅定看多者，且為佼佼者，在自認為的“底部”穿倉，極其悲壯。出現一種上升途中，突遭利空打壓，擊穿支撐線的現象。 

很多人看到購物中心冷冷清清、籌備商場無商可招的凄涼，覺得大勢已去，人民不需要購物中心。 

01 

人民不需要購物中心了嗎

評判事物是否存在過剩，一般通過總產能是否過剩，市場供求是否失衡，利用效率程度以及價格等因素來衡量。 

當快時尚進入蕭條階段，很多地級市連一家快時尚都沒有進入，中國市場是個發展不太平衡的市場。從產能總量來看，購物中心還遠未達到可以滿足人民需求的。從地域來看，存在極度失衡，發達地區存在重復建設，經濟落后地區還處于超市時代，連什么是購物中心都不清楚。 

發達地區的階段性地域性過剩 ，在于經歷過野蠻生長后，該地區的購物中心不再只滿足“有”這個層面的需求，還要“好”，質量要高。粗制濫造的購物中心經過開業即巔峰后，會迅速被消費者拋棄，選擇那么多，為什么要去一個很爛的購物中心呢？ 

經濟落后地區主要解決“有”這個層面的問題 ，到發達地區抄襲一個購物中心建筑，往里面填超市、影院、炸雞店、咖啡店，也許都不是什么大品牌，但當地民眾很開心，自己生活的地區也能夠像發達地區那樣的場景，滿滿的地區自豪感瞬間爆棚。 

從總量來看，購物中心還需快速下沉，解決人民生活幸福感問題。

對于購物中心的質疑基本都是“質”的問題，無特色、無質感、粗制濫造等等。大部分購物中心的宿命是依附于地產，主要目的是勾地，完成勾地任務后，購物中心就是累贅。 

一種被當作“累贅”的廢材，想要逆襲做出彩，獲得人們的認可，是非常難的。大部分“廢材”的宿命就是“廢材”，少部分逆襲成功的只能說操盤手相當厲害，能讓開發商從口袋里掏出足夠多的錢來支撐，而且能夠駕馭、整合資源。 

現有的商業地產模式基本是萬達與寧波鄞州合作衍生出來的，當時的寧波城市急需擴容，突破傳統的天一商圈，但新區開發商不愿意進場，需商業用來促進繁榮，為主城區進行泄洪。 

但商業前置必然虧損，這個時候就要對商業進行補貼，地方沒錢，就用零地價或者低地價的模式讓開發商能夠平衡。這個模式逐漸演變成，地產單獨核算地產很輕松盈利，商業單獨核算商業必定虧損。開發商通常前期快速去化地產，收入進入口袋后，要反哺商業用來招商和運營時，就不愿意吐出來了。 

很多人感覺購物中心的從業人員整天談招商、談新品牌等等，好像就沒什么人談管理，因為大部分購物中心不需要管理，所以沒什么人關心。商戶滿場、及時交租金，你就是最棒的；開始掉鋪，趕緊想著填鋪；填不了了，該撤了。 

管理是有成本的，成本就涉及到貢獻匹配問題。租金定價很多采用比價法，人家定多少錢，你定多少錢；物業管理費也采用比價法，管理價值如何從財報上呈現出你這個團隊為老板貢獻了多少錢？很多團隊在定價策略時，就沒有把管理價值梳理進去，當然如果招商團隊沒有接后期運營也就沒有后面這塊了。 

經常可以看到一些購物中心超市、影院等品牌都不錯，星巴克、肯德基、麥當勞等都有，開業時也都塞得滿滿的，開業后就是沒生意。沒有人來調節“人貨互動”，也沒有運營“人人互動”，冷冷清清。 

做得好的購物中心在完善產品品質梯隊建設后，開始提升空間利用率以及利用價值，以期獲得更加溢價；還有很多購物中心陸續沉陷，無法自拔。 

一線城市受制消費端場景未有效放開，下沉市場受制收入端購買力受困。

一線城市核心消費是本地消費、外來消費、企業消費、政府消費等不同切面。疫情受困后，首先打掉的是外來消費，對于外地客依賴越嚴重的，受到沖擊越大。本地消費基本盤其實很多都在，面臨的是觸達、配送、輸出等問題，不同商品受影響程度不同。企業消費轉向保守出現一定收縮。 

下沉市場很多以對外勞務輸出獲取收入，企業端的保守以及前往的勞務輸入地出現就業困難，下沉市場收入受到抑制。疫情對于很多下沉地區是沒有影響，之所以消費低于預期與收入端被卡有關。同時也受益于非疫區，個體、小微創業使得上半年招商可以對沖，難在品牌無力下沉，導致本輪招商質量不是太高. 

02 

多觸點爭奪顧客滲透率

消費者可選擇平臺、渠道增多，信息接收量增多，易于消費者在不同平臺、渠道進行反復切換，選擇自認為最優平臺、渠道進行消費。 

特殊時期，消費者到店消費受到限制，消費互動優勢無法體現。購物中心及其商戶建設的觸點越多，理論上越方便消費者通過不同觸點切入到購物中心進行消費，而非單純的到店消費。 

社會上的基建很多都開始陸續滿足觸達的需求，下沉市場基建目前也處于快速發力當中。觸點建設并不改變購物中心以體驗社交為核心，只是在不同時期利用不同工具來進行客戶的觸達。 

觸點的建設在疫后仍是購物中心及其商戶作為騷擾對手和觸達客戶的工具。 

消費市場上升途中突遭利空襲擊會在階段性對商業產生沖擊，不會改變消費市場下探后繼續創新高的趨勢。市場需要疫情得到控制使整體市場企穩，外加觸動新消費熱點進行引爆。購物中心市場還處于初級鋪面的程度，全國各地購物中心正處于全面開花階段。 當量達到一定程度，還有提質增效很大操作空間需要逐步去完善。 

傳統購物中心最大的沖擊會來自于現有購物中心體系人員出來進行人員重組實現換腦，通過引入資本、技術等環節，對購物中心進行重構。 

外圍生物對于購物中心的沖擊相當有限，短期滲透率不會出現突飛猛進的情況。 消費市場的快速分化，使得各種平臺及渠道都無法聚焦捕捉消費受眾。 分散化給予了不同平臺、渠道可以專注目標客群，做細深耕。 

6月份各方面數據都開始陸續準備出來，從可預估的情況來看，相對其它月份都出現明顯復蘇跡象，下半年市場有什么新的機遇，值得拭目以待。