投資一向相對保守的九龍倉迎來了業績陣痛期。

8月4日，九龍倉置業在港交所發布2022年上半年度業績報告。

期內，九龍倉置業收入較去年同期74.85億港元減少17%至62.1億港元，經營溢利較去年同期44.28億港元微升0.04%至44.46億港元。

上半年凈利潤虧損-24.64億港元，較去年同期的27.67億港元，大降162.43%。股東應占虧損為14.68億港元，去年同期盈利為29.7億港元，大跌149.43%。

圖源：九龍倉置業報告

也就在九龍倉置業發布公告前一周，九龍倉集團發布盈利預警稱，董事會初步估計，今年上半年的股東應占盈利預期下降接近100%，主要由于投資及發展物業的重估出現未變現虧損所致。

圖源：九龍倉集團公告

就今年上半年的業績表現來看，相對于恒隆地產（上半年實現總收入53.02億港元，同比增長7%，股東應占凈利潤為19.48億港元），九龍倉這次“輸”得有點多。

聚焦香港

九龍倉置業收縮內地業務

從九龍倉置業今年上半年業績來看，九龍倉置業收入下滑主要源于上市附屬公司海港企業確認入賬的發展物業銷售額減少。

根據8月2日海港企業發布的上半年業績報告顯示，海港企業收入較去年同期的18.13億港元下跌70%至5.38億港元。其中的發展物業收入主要因為蘇州國際金融中心確認入賬的銷售額下降而直接少了12.67億港元。

圖源：海港企業公告

加上香港第5輪疫情以及封關導致的游客減少，購物商場能夠為集團帶來的收益增長緩慢。

財報顯示，九龍倉置業的兩大搖錢樹——海港城商場上半年收入同比增加1%，營業盈利增加6%，出租率93%；時代廣場商場上半年收入同比減少22%，營業盈利減少5%，出租率93%。

Dior香港廣東道全新旗艦店 圖源：九龍倉置業報告

另外，今年2月18日，海港企業發布公告稱，擬將旗下的九龍倉（常州）置業有限公司作價4.928億港元出售給常州優眾餐飲管理有限公司。

圖源：海港企業公告

盡管這宗交易在8月2日終止，但不得不說，這一動作的初衷可能是希望通過售賣物業來提升業績。

而從九龍倉置業目前的業績來看，與前幾年九龍倉集團的發展策略不無關系。

2017年11月，九龍倉集團將九龍倉置業分拆上市，獨立后的九龍倉置業主管海港城、時代廣場、荷里活廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、香港美利酒店等香港物業及少量內地業務。而內地的業務主要由九龍倉集團負責。

隨后的2018年3月，九龍倉置業董事會主席兼常務董事吳天海在業績會上公開表示，未來九龍倉置業會繼續將業務核心放在香港市場，并陸續出售中國內地的住宅、酒店、寫字樓，以至完全退出內地市場。

此后，九龍倉置業在擴張上沒有做出較大舉動，而這對九龍倉置業的發展也產生了一定影響。

梳理九龍倉置業上市后的數據可以發現，近幾年九龍倉置業的表現差強人意。

以中報來看，2018年到2022年的年中業績，九龍倉置業的營業收入分別為81.54億港元、84.98億港元、67.75億港元、74.85億港元、62.1億港元。

圖源：百度股市通

同期，凈利潤分別為126.09億港元、83.23億港元、-71.63億港元、39.47億港元、-24.64億港元。

圖源：百度股市通

不管是營業收入還是凈利潤，九龍倉置業在這幾年都呈下降趨勢。

3年多未在內地拍地

九龍倉集團今年上半年利潤將下滑100%

再看與九龍倉置業同源的九龍倉集團，雖主要在內地布局，但近年來在內地的投資一直處于收縮狀態。

2021年，九龍倉集團應占已簽約銷售額139億元人民幣，同比減少20%。2022年銷售目標是90億元人民幣，可供出售面積大概為80萬平方米。

從物業銷售額來看，近三年來，九龍倉集團在內地的物業銷售額是逐步減少的，這與其可供出售的貨源不多有很大關系。

財報顯示，截至2021年年末，九龍倉集團的土地儲備已減少至210萬平方米，低于2020年同期的280萬平方米。

外加樓市限價以及市場競爭越發激烈，九龍倉集團在拿地方面也變得更加謹慎，自2018年斥資181億在內地購入12幅土地后，2019年至今，九龍倉集團在內地沒有新增一塊地。

此外，2021年9月，龍湖集團收購了九龍倉集團旗下中國內地部分物管企業，涉及簽約管理面積近900萬平方米，均為中高端住宅項目，涉及上海、蘇州、無錫、常州、杭州、武漢等城市，其中9成項目位于長三角。

土地儲備逐年減少，沒有新增土地，這意味著九龍倉集團的規模難以擴大，也就使得業績增速放緩。

再加上宏觀經濟影響，九龍倉集團旗下酒店物業、零售物業、商辦物業的租金、出租率都會受到影響，在對這些投資性物業做價值重估時，會侵蝕掉大量利潤。

謹慎守成，已經成為九龍倉集團近些年發展的首要考慮因素。憑借著九龍倉集團旗下的物業組合，在現階段，九龍倉只要保證企業正常運轉，保證充足的現金流，也可以比大多數企業活得更好。

或許，這就是“手里有糧，心中不慌”。