出品/聯商專欄

撰文/方湖

購物中心是城市化達到一定高度的產物，代表一個城市經濟及商業化發展水平。近年來，得益于人口和城市擴容，購物中心快速發展。

據聯商網零售研究中心統計，2021年全國新開業的商業項目數量510個(含存量改造物業；不含專業市場、家居建材商場、純商業街區、文化產業園區，商業建筑面積≥2萬方)，同比上漲約36%。

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購物中心出現嚴重空置率

不過，受疫情影響，中國不少購物中心出現嚴重空置率，一線城市購物中心體量也趨于飽和。

以上海為例，今年上半年開業新商場“掛零”，下半年計劃開業的新商場不足10家，據克而瑞資管的調研數據，上海重點商業項目平均空置率達到9%，最高的甚至達約70%，顯著高于北京、廣州、深圳，比杭州和武漢等熱點城市也都要高。而在2022年疫情爆發之前(2021年下半年)，上海商場平均空置率約6.9%。

購物中心到底遇到了什么問題？

首先我們先梳理一下購物中心的基本功能，大致有三：第一購物中心解決消費需求問題，為消費者提供基本生活需求；第二在更多城市和區域，購物中心是滿足消費升級問題，提升更加豐富多樣化、便利性的消費選擇；第三，伴隨城鎮化，與商業地產相伴而產生，提供城市消費功能，打造消費中心。購物中心，既有地產的金融屬性，也有商業的社會屬性。

其次，我們應該深刻理解購物中心的本質。第一、購物中心做的是人口紅利。購物中心做的是人的生意，有一定基數的消費人口，尤其是有消費力的年輕化消費群體；城市有一定支柱產業，能夠吸納一定容量的就業人口，并在當地形成較為穩定消費，這個是基礎和前提。對于購物中心來說，城市人口增量很重要，有增量就有未來。城市人口增量，包括兩個方面，一是基礎人口增量，就是新出生比死亡的多。二是能夠吸納外部人口，形成當下人口的持續增量。

第二、購物中心得益于中國大規模城鎮化。城市發展有需求，城鎮化發展有市場增量需求，政府打造新城新區有基礎設施需求，購物中心成為城市化、城鎮化發展的一個基礎公共設施，為城市區域化發展提供線下消費和交易平臺，有一定的社會屬性。并且優質而標桿購物中心，與周邊高端社區、寫字樓、總部經濟相融合，在建筑體規劃設計、軌道交通接駁、首進品牌引進，打造城市地標商業，也能夠促進城市消費提升，甚至主力打造消費中心城市。

第三、購物中心得益于商業地產快速發展，并為之提供強大的資金支持。購物中心是個重資產投入，按照10萬平米商業體來說投入超過8-10個億，投資回收期超過8-12年。投資大、回收期長，是購物中心行業基本屬性。與房地產結合，發揮房地產現金回款能力，來平衡商業投資大回款慢的矛盾，這樣商業邏輯之下購物中心才有可能是合算的生意。購物中心既是個商業產品，通過租賃經營獲取租金收益，又要通過資產經營，達到資產的保值增值。

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外部形勢正在發生巨大變化了

一、人口邏輯在變

中國人口一直保持著持續的增長，中國前二十年發展一直在依賴人口紅利。目前，中國人口增量和結構正在快速發生變化，人口增量預計最快在2023年達到平衡，比預期早了好幾年。人口結構正從年輕化到老齡化發展，新生人口數量將低于當年人口死亡人數。

大規劃的城鎮化已基本接近尾聲。城市擴容速度大大降低，城市人口增長也就遭遇瓶頸。新生人口急劇下降，晚婚、少子，甚至不婚、不生子成為新常態。人口增長紅利的趨勢，變得不可持續。

二、經濟形勢在變

首先體現在失業率。有關數據統計，4-5月份，青年失業率在18%朝上，極大影響居民收入。同時，中國產業結構調整和產業升級，引起的就業問題成為比較嚴重的社會問題。

房地產的宏觀調整，在房住不炒、保持房地產的穩定大政之下，國進民退，民營房地產商大規模撤退、潰敗，導致房地產從業人員大面積失業。

互聯網平臺，結合大資本，成為行業寡頭壟斷者。打破平臺經濟壟斷，也一定程度上對互聯網大廠產生沖擊，也影響“碼農”就業。

中美經濟摩擦及疫情影響導致國際需求疲軟和出口減弱，國內生產供給出現過剩。在工廠就業端也產生較大壓力。從宏觀方面來說，經濟疲軟造成購物中心經營壓力增大。

三、低靡預期之下的消費萎縮

收入端疲軟，未來預期不確定性增加，消費CPI持續上漲，導致消費萎縮。如果用一個詞來概況市場的主要矛盾就是需求端疲軟造成的需求不足。

相關數據顯示，從今年1月份到4月份，社會消費品零售總額13萬億元，同比去年這個時候下降0.2%，其中餐飲收入13262億元，下降5.1%，這還是建立在今年物價比去年物價高的情況下，因為今年很多物品價格都上漲了不少，所以說實際消費總額下降的幅度遠比這0.2%要多。

四、從產業維度來說，供給端過剩也是當前主要矛盾

中國有相當強的供給能力，不管購物中心還是商品生產都是比較旺盛的狀態。

當前商業供給飽和。商業升級基本從一二線延伸至四五線，在100萬人口以上的縣或市，基本都有購物中心布局，整體市場處于較為飽和狀態。一二線市場更是處于供給量偏大的過飽和狀態，三公里內甚至同商圈多項目貼身肉搏的殘酷競爭就是例證。

商場同質化，內容更新跟不上消費需求。

千遍一律的商業規劃，近似雷同的品牌布局，一個接一個商場在城市中心、主力商圈和居民區開業，在熱鬧繁華之外，給消費者提供內容大多同質化，沒有給當前更加挑剔的消費者帶來更多創新或差異化的消費體驗。

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購物中心真的玩不下去？

一、輕資產升溫，同時意味著其他商業體的沒落。

全面啟動輕資產戰略以來，萬達的發展腳步明顯加快。截至2021年12月31日，萬達商管在管商業廣場417個，其中獨立第三方商業廣場132個。2022年，萬達商管更是在輕資產方面動作頻頻。今年4月以來，萬達集團接連拿下北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，合作方式均為輕資產。

2020年12月，華潤置地旗下物業管理及商業運營平臺華潤萬象生活在港交所成功掛牌上市。經過對輕資產運營模式的不斷探索，華潤萬象生活加快輕資產拓展速度，已在深圳、上海、杭州、沈陽等一二線城市逐步獲取11個優質的輕資產管理項目。2022年4月，華潤萬象生活與昭陽地產旗下綜合體項目“時代·朝陽”正式簽署商業運營合作協議。5月份，與成都軌道集團下屬專司TOD綜合開發的成都軌道城市投資集團合作，將在成都引入“萬象天地”產品線。

房地產下行之下，中小企業商業沒落之后，全國輕資產合作熱潮已經開啟，萬達、華潤萬象生活等為首的一批商業巨頭加速擴張商業版圖，蠶食商業份額。

二、品牌大量關店，商鋪空置率增加，購物中心投資回報呈下降趨勢。

據聯商網零售研究中心不完全統計，上半年至少超過5200家線下門店關閉，其中不乏沃爾瑪、悅詩風吟、海底撈等綜合實力強勁的頭部品牌。分業態來看，包括服飾3400多家，便利店700多家，美妝600多家，餐飲300多家，超市100多家，專業店59家，休閑娛樂20多家，百貨26家等等。品牌大量關店，開店意愿不強，導致商鋪空置率進一步增加。

此外，有數據顯示，2020年-2022年6月底，全國典型城市購物中心平均空置率呈現出“V字型”曲線。2021年，這一指標連續兩次環比下滑，至低點10.9%。今年上半年一線城市疫情反復，空置率再次反彈，環比上漲22.9%至13.4%。

三、購物中心的門檻越來越高。

不管是投資規模，還是招商、運營等，或是財務回收周期各方面，門檻較之前有巨大的提升。

經歷疫情反復，封閉居家和線上替代成為消費習慣，對購物中心的客流和銷售影響巨大，尤其是對風險抵御能力較差的中小型社區商業，有部分開始關閉歇業。以南京為例，江浦的慕斯匯、橋北弘陽廣場對面的金都匯廣場、城南卡子門交通樞紐、毗鄰地鐵3號線卡子門站的綠國萬象都薈等，一些社區型商業品牌大量歇業，走向或者處于關店狀態。

隨著中小型商業的淘汰歇業，商業新陳代謝處快速更新階段，各個城市開設購物中心門檻越來越高，地標型和更高級次商業成為各地歡迎的對象。

結束語

線上電商對零售替代性增加，線下門店淪為試衣間、樣品店。

線下消費和娛樂時間大大減少。年輕人更多選擇宅在家、時間停在手機上、消費在線上，所以出來逛街、社交、娛樂和消費機會和時間大大減少。不斷反復的疫情，正在加劇這種趨勢。消費者日益增長的差異化消費內容需求，與購物中心提供近乎同質化的品牌組合，也正在將消費者推得更遠。

疫情之下的品牌關店潮，改變品牌投資開店的正常商業邏輯。不斷放量的購物中心開業，與品牌開店意愿減弱、投資邊界提高，正在形成巨大供給矛盾。

投資玩家正在退出。購物中心投資門檻提高，經營難度加大，投資回報正在快速下降。結合房地產行業的快速下沉，供給側過剩、消費需要不足形勢下，更多的投資玩家也在逐步退出行業。