來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/龔麗欣

“共你相識三千天我沒名無姓，慶幸也與你逛過那一段旅程。”

愛情長跑，跑到終點(diǎn)是一種結(jié)果，跑著跑著就散了，也是一種結(jié)果。

萬達(dá)商管與IPO這場漫長“戀愛”當(dāng)中，同樣沒有例外，分分合合、起起落落，是這6000多天的真實(shí)寫照。

近期，萬達(dá)商管與IPO恐再生“嫌隙”。

消息顯示，遞表五個(gè)余月的珠海萬達(dá)商管遲遲未傳出通過聆訊的消息，10月22日，該公司IPO招股書將面臨二次失效的可能。

針對此次IPO，市場普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，如同4月份一樣，王健林或?qū)⒗^續(xù)上演“萬達(dá)速度”，迅速更新招股書，再度沖擊資本市場。

畢竟，珠海萬達(dá)商管曾與投資人承諾，假設(shè)未在2023年12月31日前完成港股上市，該公司將回購全部股份。

回購?fù)顿Y人手中的全部股份，涉及資金456.25億元，幾乎將掏空萬達(dá)全部的家底。

對王健林來說，“分手”的代價(jià)太大，他必然會想方設(shè)法挽留，但卸掉重資產(chǎn)包袱的珠海萬達(dá)商管，能否尋得“復(fù)合”可能？

一子錯(cuò)，滿盤皆落索

“珠海萬達(dá)商管計(jì)劃在今年上半年完成赴港上市。”

今年年初，靠一個(gè)億“小目標(biāo)”火出圈的王健林又許下了新愿望，但如今時(shí)間已走到2022年最后一個(gè)季度，萬達(dá)上市征途依舊未能圓滿落幕。

實(shí)際上，萬達(dá)商管與IPO的劇目已經(jīng)上演了6000多天。

早在2005年，萬達(dá)商業(yè)初具規(guī)模之時(shí)，王健林便有了上市的打算，開始接觸JP摩根、摩根士丹利等投行。

不過，那一年香港REITs上市大門開啟，王健林在麥格理的建議下，將9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，預(yù)計(jì)募集資金在10億美元以上。當(dāng)年年底，萬達(dá)REITs招股文件在香港獲通過。

一子錯(cuò)，滿盤皆落索。

REITs的誘惑讓王健林錯(cuò)失了上市良機(jī)，翌年，商務(wù)部出臺《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，禁止民營企業(yè)走紅籌模式上市。也就是說，包括萬達(dá)商業(yè)在內(nèi)企業(yè)均無法審批過關(guān)、實(shí)現(xiàn)紅籌上市，萬達(dá)上市計(jì)劃擱淺。

在日后的漫長旅途中，王健林每每回憶起2005年大手一揮的決定，都不免惆悵與惋惜，他曾懊惱道：“本來有機(jī)會在香港紅籌上市，卻被麥格理忽悠做REITs。”

但有時(shí)候機(jī)會就是稍縱即逝。

2007年，王健林再次計(jì)劃讓萬達(dá)商業(yè)在A股上市，按照當(dāng)時(shí)的報(bào)道，證監(jiān)會于2010年受理了萬達(dá)商業(yè)的上市申請，但突如其來的樓市調(diào)控又成了上市的最大阻力。

幾經(jīng)波折，王健林又將目光轉(zhuǎn)向了港交所。2014年，萬達(dá)商業(yè)借殼恒力商業(yè)，成功圓了上市夢。

但這并非故事結(jié)尾。

盡管當(dāng)時(shí)上市平臺裝入了大量住宅、商業(yè)項(xiàng)目，也被稱作是當(dāng)年港交所最大IPO，但那個(gè)年代，規(guī)模導(dǎo)向的企業(yè)并不能得到香港資本市場青睞，萬達(dá)商業(yè)上市破發(fā)、股價(jià)長期低迷。

彼時(shí)，問鼎中國首富的王健林不能忍受自己一手打造的商業(yè)帝國被資本市場低估，上市不滿兩年，萬達(dá)商業(yè)便從港交所退市，踏上了回A征程。

數(shù)據(jù)來源：公開報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

但回A同樣不易，畢竟自2015年開始房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐步深化，A股對于房企上市的審批更加嚴(yán)格，萬達(dá)商業(yè)排隊(duì)多年依舊無果。

當(dāng)然，為了上市路途的暢通，王健林也對萬達(dá)商業(yè)做了多番調(diào)整，剝離住宅業(yè)務(wù)、更名萬達(dá)商管、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)……

排隊(duì)近六年時(shí)間后，王健林似乎再也等不下去了。2021年3月，萬達(dá)商業(yè)宣布撤回A股IPO申請。

撤銷A股IPO僅半年時(shí)間，王健林拉來了大量資本，如珠海國資委、鄭裕彤家族等，成立了珠海萬達(dá)商管，并將以這一輕資產(chǎn)平臺沖擊港交所。

不過，首次遞交招股書折戟，二次遞表的情況亦不容樂觀。10月22日，珠海萬達(dá)商管IPO招股書將面臨二次失效的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

在A股與港股之間頻繁折返跑，顯然對上市始終有執(zhí)念。但在地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)、上市估值回歸理性等當(dāng)下，珠海萬達(dá)商管能否順利上市，依舊是個(gè)未知數(shù)。

已知與未知

王健林的上市坎途，縱然有行業(yè)變幻、市場波動帶來的影響，但萬達(dá)商管踏錯(cuò)時(shí)機(jī)、業(yè)績隱憂等問題，同樣也是重要原因。

事實(shí)上，2021年下半年以來，因上游房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷，疊加房企爆雷聲四起，交易所、證監(jiān)會加強(qiáng)了物管企業(yè)上市審核及問詢次數(shù)。

據(jù)了解，2021年8月至同年年末，成功登陸港交所的物管企業(yè)僅2家，2022年開年至今，成功上市的物管企業(yè)亦不過4家；與此同時(shí)，包括瑞安新天地、潤華物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活等多家物管公司均出現(xiàn)招股書失效的情況。

如果細(xì)分至純商管公司，近兩年上市的僅有星盛商業(yè)一家。

數(shù)據(jù)來源：交易所、觀點(diǎn)指數(shù)整理

此外，自2022年開始，港交所主板上市盈利門檻將提高60%，即“上市申請人于三年?duì)I業(yè)紀(jì)錄期累計(jì)稅后凈利潤不低于8000萬港元：最近一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬港元，前兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于4500萬港元”。

這一新規(guī)的實(shí)施，也意味著一些規(guī)模較小物管公司的上市路將更加曲折。

身處行業(yè)洪流的珠海萬達(dá)商管，必然也會經(jīng)歷監(jiān)管層面帶來的壓力，從而拖累上市進(jìn)程。

從估值層面看，在地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，物管行業(yè)估值回歸理性，與此同時(shí)，受宏觀增速下滑、居民消費(fèi)意愿減弱與疫情沖擊等不確定性因素影響，過往PE較高的商管公司也出現(xiàn)了股價(jià)下跌情況。

此前，申港證券發(fā)布報(bào)告稱，物企資本市場表現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下，物業(yè)板塊市盈率（TTM）2021年初達(dá)到頂峰67.01倍，后迅速降溫，2021年末物業(yè)服務(wù)板塊市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達(dá)60.97%。

從目前已經(jīng)上市的商管平臺來看，盡管華潤萬象生活依舊是當(dāng)前PE最高的公司，但市盈率亦較上市之初下降六成，寶龍商業(yè)、中駿商管、星盛商業(yè)等降幅更甚。

數(shù)據(jù)來源：交易所、觀點(diǎn)指數(shù)整理

根據(jù)此前招股書，此次珠海萬達(dá)商管上市前估值為280億美元或人民幣1800億元。

對此，分析人士提到，近期市場行業(yè)低迷，珠海萬達(dá)商管估值或低于預(yù)期，這或許也是沒能如期上市的原因之一。

畢竟，王健林在意萬達(dá)商管的估值，這是人盡皆知的事情。

從企業(yè)層面來看，珠海萬達(dá)商管上市的隱憂并非只有一種：其一是投資風(fēng)險(xiǎn)，其二便是輿論風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，2009年，完成學(xué)業(yè)回國的王思聰并無接班王健林的意思，從父親手中接過5個(gè)“小目標(biāo)”，開啟了自己的投資之路。

翌年，王思聰成立了普思資本，同時(shí)通過普思資本先后投資了樂視體育、漢拿山、英雄互娛、大眾點(diǎn)評、網(wǎng)魚網(wǎng)咖、笑果文化等幾十家公司，創(chuàng)下5億變50億的成績。

不過，人生走過高山，必然也將面臨低谷。開門紅之后，王思聰便接連碰壁，旗下投資的樂視體育、熊貓TV等接連衰敗，作為投資人的王思聰亦損失慘重。

據(jù)查閱，目前王思聰出任高管或股東的多家公司股權(quán)接連遭遇凍結(jié)，企查查、天眼查等平臺上有關(guān)王思聰?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)提示、預(yù)警提示超千條。

與此同時(shí)，王思聰作為話題人物，亦時(shí)常為萬達(dá)帶來輿論風(fēng)險(xiǎn)，過往“一罵成名”、娛樂圈“王校長”等戰(zhàn)績歷歷在目，前不久其個(gè)人微博賬號更因違反相關(guān)法律法規(guī)，處于禁言狀態(tài)。

父子一脈相承，王思聰?shù)男袨橐矔l(fā)資本市場關(guān)注，尤其是珠海萬達(dá)商管上市敏感期，投資人、市場或也擔(dān)心其帶來未知風(fēng)險(xiǎn)。

8月29日，王思聰正式卸任萬達(dá)集團(tuán)董事職務(wù)。

分析人士提到，王思聰退任，不排除王健林在重新思量接班人，但是在珠海萬達(dá)商管上市關(guān)鍵時(shí)期，這一舉措更像是在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

最壞的打算

根據(jù)香港聯(lián)交所規(guī)定，招股書有效期為6個(gè)月，如果計(jì)劃上市公司在上市申請材料遞交6個(gè)月內(nèi)沒有成功上市，將面臨失效。

2021年10月21日，珠海萬達(dá)商管首次遞交招股書，翌年4月21日首次失效。

4月22日晚間，該公司二次遞交招股書，新招股書亦將在10月22日面臨失效。

對此，市場普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，珠海萬達(dá)商管或?qū)⒃俅喂馑俑抡泄蓵?/p>

與此同時(shí)，此前珠海萬達(dá)商管承諾，假設(shè)投資者持有股份未在2023年12月31日前轉(zhuǎn)換為H股，該公司股東將回購全部股份。

如今距離2023年12月31日還有400余天，按照招股書6月有效期，王健林還擁有兩次試錯(cuò)機(jī)會。

以王健林的上市決心，加之與投資人的承諾，不難看出將繼續(xù)遞表。

不過，當(dāng)前的市場情緒來看，王健林可能需要做好最壞的打算：假設(shè)后續(xù)兩次遞表均不能如愿，大股東大連萬達(dá)商管有義務(wù)向珠海萬達(dá)商管的Pre-IPO投資者回購股份。

按照此前招股書披露的數(shù)據(jù)，Pre-IPO投資者共計(jì)持有15.33億股珠海萬達(dá)商管股份，而高達(dá)380.21億元的投資額將成為潛在負(fù)債（不計(jì)算董事及高級管理人員的持股數(shù)量，未考慮珠海國資委的30億元投資）。

不僅如此，根據(jù)此前簽訂的協(xié)議，每股撤資股份的撤資價(jià)格等于自交割日期起至全額支付撤資價(jià)格之日止每股投資對價(jià)每年（以365天為基礎(chǔ)）預(yù)提所得稅稅后（如有）年內(nèi)部收益率8%產(chǎn)生的回報(bào)，加每股股份已宣派但未派付的股息之和。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，投資人入股珠海萬達(dá)商管的時(shí)間為2021年7月至8月，以2023年12月31日為計(jì)算終點(diǎn)，不考慮股息影響，粗略計(jì)算，大連萬達(dá)商管需承擔(dān)的撤資價(jià)格為456.25億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、觀點(diǎn)指數(shù)整理

根據(jù)大連萬達(dá)商管此前披露的2022年中期債券報(bào)告，截至報(bào)告期末，該公司有息債務(wù)總額1398.25億元，其中，一年內(nèi)到期的短期負(fù)債為33.95億元，一年內(nèi)到期的長期借款為101.35億元，一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券為93.79億元，一年內(nèi)到期的其他非流動負(fù)債1.27億元。

報(bào)告期末，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為315.53億元，足夠應(yīng)對一年內(nèi)到期的負(fù)債；不過，如要進(jìn)行股份回購，同樣“囊中羞澀”。

此前，標(biāo)普全球評級發(fā)布報(bào)告稱，將萬達(dá)商管以及其子公司萬達(dá)香港的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。

標(biāo)普表示，上市申請結(jié)果、上市時(shí)間和市場價(jià)值仍存在不確定性。如果珠海萬達(dá)在2023年底前未能上市，且所有Pre-IPO投資者選擇執(zhí)行回售權(quán)退出投資，萬達(dá)商管和大連萬達(dá)集團(tuán)的流動性和財(cái)務(wù)指標(biāo)或?qū)夯?/p>