來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/龔麗欣

 “你們要好好寫一下老丁，他是一個真正的職業(yè)管理者，我是很佩服他的。”

就在三個月前的一場午餐會上，合生羅臻毓曾這樣提起丁力業(yè)。

在他看來，丁力業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)界里面算是比較完整的從資本到運(yùn)作以及對市場前瞻性的發(fā)展，看得很透徹的。

不止是羅臻毓，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的同行們對丁力業(yè)的評價很高，這讓我們更加期待這一次與丁力業(yè)的面對面交流。

印力的商業(yè)旅程走過了起起伏伏、高高低低的不同階段，如今已初具規(guī)模，并有展翅高飛之勢。就在前不久，母公司萬科剛剛將49個商業(yè)項(xiàng)目交由印力集團(tuán)管理。

而董事長丁力業(yè)作為最早涉足商業(yè)地產(chǎn)的那一批人，細(xì)細(xì)數(shù)來，他在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也浸潤了近二十年時間，經(jīng)歷風(fēng)雨，也見過彩虹。

在他看來，“做商業(yè)地產(chǎn)是講究長期性的”。

2022年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、消費(fèi)信心下降，疊加疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)遭遇了前所未有之大變局。

站在歷史的長河看古今，丁力業(yè)認(rèn)為：“不確定因素可能有很多，但我們首要的事情是把當(dāng)下的工作做好，不負(fù)今日�！�

“未來會怎么樣我也不知道，但我相信會越來越好�！�

01

來時路

與丁力業(yè)的訪談定在十月的一個早晨，那天恰逢深圳降溫，我們踏著風(fēng)雨來到了深圳印力中心。

見面地點(diǎn)設(shè)在12層的一間會客廳，面積不大，布置也很簡約，一張圓形會議桌，搭配了幾張辦公椅，靠近窗邊還有一張方形的茶幾，和幾張單人沙發(fā)。

距離約定時間還有半個小時，工作人員告訴我們，丁力業(yè)還在開會。

與丁力業(yè)也有些年頭沒見了，腦海中對他的印象幾乎都停留在外界的報道與友人的評價當(dāng)中。

猶記得，他從湖南大學(xué)給排水專業(yè)畢業(yè)后，便進(jìn)入了同濟(jì)大學(xué)市政工程專業(yè)深造，而后加入了深圳市建筑設(shè)計(jì)院，直至2003年深國投商置成立，躬身入局商業(yè)地產(chǎn)。

我們感嘆道：“丁總的跨越度還是比較大的�！�

“做商業(yè)確實(shí)各方面都要懂一些，商業(yè)是比較復(fù)雜的，不是那么簡單的生意邏輯�！惫ぷ魅藛T提到。

的確，丁力業(yè)商業(yè)生涯可以用“意想不到”幾個字形容。過去二十年時間，深國投商置度過了金融海嘯，經(jīng)歷過股東變更，更名 “印力”，逐步發(fā)展壯大，丁力業(yè)始終相伴相隨，堅(jiān)守其中。

但正是這二十余年的浸潤，造就了丁力業(yè)豐富的人生歷程，更給了他觀察行業(yè)、企業(yè)的不同角度和思路。印力之于丁力業(yè)，或許就是人們常說的：相互成就、相輔相成。

順著印力與丁力業(yè)的“來時路”，我們追憶往昔，丁力業(yè)表示，“印力一直堅(jiān)持著原來的初心，但沿著一條路一直走到底對不對，現(xiàn)在也不能得出結(jié)論”。

“前面20年，很多公司用了別的方式，發(fā)展得很快，但我們一直是這么干的（聚焦商業(yè)地產(chǎn)）”，他感嘆道，“不過，20年也是很短的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是長周期的事情，是持續(xù)的，至于結(jié)果怎么樣，還要再過10年、20年看一看。”

02

不負(fù)今日

人們常說，一個人現(xiàn)在的價值在哪里？就在于他有過去，還有將來。

假如我們此刻生活的現(xiàn)在，沒有過去和將來，那么，這個現(xiàn)在是淡薄的，是沒有價值的，它就像無源之水一樣，不知道流到什么地方去。

對印力集團(tuán)和丁力業(yè)來說，過去二十年更像是穩(wěn)固根基的過程，穩(wěn)扎穩(wěn)打，造就了今日奮進(jìn)之勢。

不過，今時今日行業(yè)走向了新的發(fā)展局面，2022年被稱作是商業(yè)地產(chǎn)背水一戰(zhàn)的一年：一方面，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的當(dāng)下，國內(nèi)消費(fèi)動力稍顯不足；另一方面，多地疫情散發(fā)，也給商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營帶來較大的沖擊。

對印力乃至整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，如今面臨著走過一山還需再登一峰，踏過一溝仍需再越一壑的境地。

“今年的形勢肯定都是很困難的”，丁力業(yè)的回答很直接，沒有任何的拐彎抹角，強(qiáng)調(diào)今年商業(yè)地產(chǎn)最大的影響因素是不確定性。

的確，疫情黑天鵝爆發(fā)至今三年時間，全國防疫早已進(jìn)入常態(tài)化，每一次疫情的突發(fā)，必然導(dǎo)致商場流量直線下降，出行影響、堂食叫停、商場停擺，這給商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商、租戶乃至消費(fèi)者都帶來了較大的壓力。

“減租不是唯一方式，我們要求項(xiàng)目密切關(guān)注租戶生存情況，對不同業(yè)態(tài)和品牌有不同的幫扶措施，幫助商戶提升銷售”，在丁力業(yè)看來，下放權(quán)力，根據(jù)不同城市、不同項(xiàng)目情況，采取不同措施，實(shí)實(shí)在地的為商戶客流，提升銷售，保證效率的最大化，才能共度難關(guān)，這也在一定程度上保障了商場的出租率。

根據(jù)財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)（含印力集團(tuán)）累計(jì)開業(yè)的總建面達(dá)1194.8萬平方米，規(guī)劃和在建商業(yè)建面為441.1萬平方米，已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率91.3%，其中開業(yè)1年以上的商業(yè)項(xiàng)目出租率91.6%，處于行業(yè)較高水平。

2022年，印力同樣在控制投資節(jié)奏。

“今年我們新增的投資量很少，現(xiàn)有的項(xiàng)目里面90%多是有收入的，不是在建、在途，或者剛拿地的，所以相對來說我們會好過一點(diǎn)，因?yàn)槎际怯凶饨鹗杖搿⒂鞋F(xiàn)金流的�！�

第四季度，正是一年回顧與總結(jié)的日子，于是我們問丁力業(yè)：“您覺得印力這一年的表現(xiàn)怎么樣？”

“我們不好不壞吧。”

丁力業(yè)的回答總是客觀、中肯，即沒有過分的贊揚(yáng)，也不會刻意的謙虛。在他看來，印力前期的鋪排，給了他們應(yīng)對當(dāng)前環(huán)境的底氣和勇氣。

“我們的好處是樣本量比較大”，他提到，印力的特點(diǎn)是規(guī)模比較大、年限比較長、做的品牌也比較多。

同時，印力專注商業(yè)地產(chǎn)的基因，找準(zhǔn)了中產(chǎn)階級產(chǎn)品的定位，也是助力穿越周期的密鑰。

當(dāng)前，丁力業(yè)認(rèn)為：“不確定因素可能很多，但我們首要的事情是把當(dāng)下的工作做好，不負(fù)今日。未來會怎么樣我也不知道，但我相信會越來越好�！�

03

印力基因

丁力業(yè)是親和謙遜的，沒有什么架子，他的性格如同印力這些年走的路子一般，不會給人高不可攀、望塵莫及之感。

據(jù)了解，印力集團(tuán)以中產(chǎn)階級為主要受眾，目前打造了“印象城”、“印象匯”、“印象里”和“印象城MEGA”等產(chǎn)品線。

“我覺得我們的定位，到目前為止還是很清晰的，就是做中產(chǎn)階級的品質(zhì)生活�！�

“我老是開玩笑說，我們這代人覺得貴的就是好的，實(shí)際上這是個誤區(qū)�，F(xiàn)在年輕人特別有鑒賞能力，他們非常注重品質(zhì)和性價比，跟奢侈品是兩碼事�！�

另一方面，丁力業(yè)認(rèn)為，每個人、每家企業(yè)的基因是不一樣的，盡管國內(nèi)也有做高檔購物中心的品牌，但印力還是堅(jiān)持做中產(chǎn)階級、普羅大眾的產(chǎn)品。

“因?yàn)檫@個賽道在中國的市場比較大�！彼麖�(qiáng)調(diào)：“塔尖上的東西有人做。”

丁力業(yè)解釋稱，印力主打的是中產(chǎn)賽道，印力的特點(diǎn)就是要在全國范圍做，主要看你有沒有好的產(chǎn)品。

實(shí)際上，找準(zhǔn)賽道發(fā)力是印力過去近二十年高質(zhì)量發(fā)展的重要因素。當(dāng)然，除了賽道，讓丁力業(yè)更為滿意的是印力純正的商業(yè)地產(chǎn)基因。

印力入局商業(yè)地產(chǎn)之初，這個行業(yè)已有不少企業(yè)布局其中，但彼時房企更多是把商業(yè)地產(chǎn)作為住宅物業(yè)的配套。

“我們最初就是聚焦商業(yè)地產(chǎn)，這一點(diǎn)從來沒有改變過。”

提及印力的基因，丁力業(yè)稍顯自豪，臉上掛著抑制不住的笑容，他也曾多次在公開平臺表示，印力是一家不依靠銷售物業(yè)反哺的商業(yè)地產(chǎn)公司。

正是因?yàn)橛×^往專注商業(yè)，積累的大量的經(jīng)驗(yàn)與能力，才能在存量時代具備搶跑的優(yōu)勢。他亦強(qiáng)調(diào)，印力不會輕易改變自己的定位和初心。

04

堅(jiān)守非固守

從2003年成立至今，印力始終堅(jiān)守商業(yè)地產(chǎn)賽道，始終以中產(chǎn)階級為主要受眾，打造品質(zhì)生活。

但堅(jiān)守并非固守。

近二十年時間，印力不斷根據(jù)行業(yè)、市場的變動做出調(diào)整和創(chuàng)新。比如，2008年金融危機(jī)襲來，印力通過多次的流轉(zhuǎn)和調(diào)整，在時代洪流中站穩(wěn)腳跟；比如商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)壓力之下，印力不斷學(xué)習(xí)和探索如何借助資本市場助力企業(yè)發(fā)展。

當(dāng)前，伴隨著存量時代的到來，通過輕資產(chǎn)管理服務(wù)的輸出，盤活存量商業(yè)資產(chǎn)重塑商業(yè)價值的需求愈發(fā)旺盛。在此情況下，印力提出了“重輕并舉”的發(fā)展策略。

“我們實(shí)際上做的是重輕并舉，重就是資產(chǎn)，輕就是能力�！倍×I(yè)強(qiáng)調(diào)，印力還會去做重資產(chǎn)，有合適的項(xiàng)目還會去投，畢竟有能力有資本，未來的收益會更大。

至于輕資產(chǎn)方面，他則表示，印力有20年的積累，有能力做輕資產(chǎn)的輸出。

這種重輕結(jié)合的模式，不僅能夠盤活一些存量的商業(yè)資產(chǎn)，更能借此擴(kuò)大印力的業(yè)務(wù)規(guī)模和市場影響力，可謂是雙贏的決策。

不過在丁力業(yè)看來，規(guī)模并非首位，就當(dāng)前環(huán)境，把每一個“場”做好可能比規(guī)模更重要。

他強(qiáng)調(diào)，目前市場上看似很多收并購機(jī)會，但前期不介入，現(xiàn)在收購回來會有很大問題，所以印力在收并購方面很謹(jǐn)慎。目前的存量項(xiàng)目當(dāng)中，印力更多去做能力輸出。

對于輕資產(chǎn)輸出，丁力業(yè)還有自己的考量，他表示，盡管是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，印力同樣會當(dāng)作重資產(chǎn)去管，要求每年資產(chǎn)有提升，這樣資產(chǎn)持有者才會信任印力。

發(fā)展模式與策略方面，印力則會根據(jù)時局的變遷進(jìn)行調(diào)整，在內(nèi)容方面亦不斷創(chuàng)新。

當(dāng)前，購物中心不再是簡簡單單進(jìn)行物理空間的租賃，而是租戶、消費(fèi)者的服務(wù)者，這也考驗(yàn)運(yùn)營商們的多重能力。

就在今年8月，印力集團(tuán)聯(lián)手滴灌通、龍柏資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方就科技賦能的創(chuàng)新投資模式展開合作。

對印力而言，此番合作能夠借助滴灌通、龍柏資本的資金，對租戶品牌孵化及在印力體系的發(fā)展構(gòu)建基礎(chǔ)，從而為印力的商業(yè)管理增值服務(wù)提供助力，進(jìn)一步增加租戶黏性及出租率。

“做這個事情的初心就是要做內(nèi)容創(chuàng)新，要扶持這些中小企業(yè)發(fā)展�！倍×I(yè)這樣告訴我們，

他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在資本和市場的考驗(yàn)下，很多中小品牌的發(fā)展實(shí)際上是很困難的，“滴灌通、龍柏有資本，印力有全國布局的場，通過這個方式幫助中小商家快速發(fā)展，對中小企業(yè)、對印力來說都是有好處的。如果每個城市、每個項(xiàng)目都有一個新的店，那我就有競爭力，這樣招商也好招一點(diǎn)，租戶跟我們的黏性也會更強(qiáng)�！�

在大的方向上，印力始終堅(jiān)守初心和定位，與此同時，隨著時局不斷創(chuàng)新和改變，這種變與不變，或?qū)⒅斡×ψ呦蛳乱粋�十年、二十年。

根據(jù)印力官網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)，目前該公司運(yùn)營管理項(xiàng)目超150個，遍布全國50多個城市，資產(chǎn)規(guī)模近1000億，管理面積近1200萬平方米。其中，針對獨(dú)立第三方的輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目35個，管理面積231.3萬平方米。

前不久，萬科集團(tuán)決定將49個商業(yè)項(xiàng)目交由印力集團(tuán)管理，總商業(yè)體量約200萬平方米。

對于此次動作，丁力業(yè)強(qiáng)調(diào)：“通過集約化的管理，把效益、效能提起來�！�

以下為觀點(diǎn)新媒體對印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：今年以來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、消費(fèi)信心下降，疊加疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)遭遇了前所未有之大變局，您如何評價當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場環(huán)境？在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”與促增長的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)又將迎來什么樣的變化？

丁力業(yè)：我們最初在做商業(yè)地產(chǎn)的時候，就是聚焦商業(yè)地產(chǎn)，從來沒有想過把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作拿地的手段，通過住宅來實(shí)現(xiàn)利潤。

這兩年不確定的因素特別多，但我們首要的事情是把當(dāng)下的工作做好，不負(fù)今日。未來會怎么樣我也不知道，但我相信會越來越好。

觀點(diǎn)新媒體：您覺得印力這一年的表現(xiàn)怎么樣？

丁力業(yè)：不好不壞吧。

不過現(xiàn)在的好處是樣本量還比較大，我們是中國第一批最早的商業(yè)地產(chǎn)公司，年限比較長。很多公司可能只有10年，我們有20年的歷史，很多2000年開工、開業(yè)的項(xiàng)目印力仍然在做。做商業(yè)地產(chǎn)是講究長期性的，在這方面我們更有體會一些。

我們做的產(chǎn)品也挺多，有1-3萬平米的印象里，也有30多萬平米的印象城MEGA，這是我們跟別的公司不一樣的地方。

我覺得所有的公司都是我們學(xué)習(xí)的榜樣，比如我們會看他們的精細(xì)化運(yùn)營、招商策略、選址標(biāo)準(zhǔn)、品牌定位，這樣的目的就是把自己做得好一點(diǎn)。

如果大家覺得我們的日子稍微好過一點(diǎn)，可能是因?yàn)榻衲晷略龅耐顿Y量很少，現(xiàn)有項(xiàng)目里90%多是有收入的，不是在建或者在途，或者剛拿地的，所以相對來說就會好過一點(diǎn)，都是有租金收入，有現(xiàn)金流的。

觀點(diǎn)新媒體：前段時間印力聯(lián)手龍柏資本、滴灌通就科技賦能的創(chuàng)新投資模式展開合作，印力集團(tuán)在其中扮演的角色是什么？這類合作對印力而言，起到什么作用？

丁力業(yè)：現(xiàn)在商場都講創(chuàng)新，實(shí)際上內(nèi)容創(chuàng)新才是最重要的。

在資本和市場的考驗(yàn)下，很多中小品牌的發(fā)展實(shí)際上是很困難的。滴灌通、龍柏有資本，印力有場，具體是我們帶來人流和場地，滴灌通解決資本。通過這個方式幫助中小商家快速發(fā)展，對中小企業(yè)、對印力都有好處。

如果每個城市、每個項(xiàng)目都有一個新的店，那我們就有競爭力，租戶跟我們的黏性也會更強(qiáng)。

所以做這個事情的初心就是要做內(nèi)容創(chuàng)新，要扶持中小企業(yè)發(fā)展。

觀點(diǎn)新媒體：印力主打中產(chǎn)階級的產(chǎn)品，之后有沒有考慮往高端路線走？

丁力業(yè)：我們的定位到目前為止還是很清晰的，就是做中產(chǎn)階級的品質(zhì)生活，可能國內(nèi)做高檔的有華潤萬象城，也有幾家港資，每個人的基因不一樣，印力還是堅(jiān)持做中產(chǎn)階級、普羅大眾的產(chǎn)品。

這個賽道在中國的市場比較大，印力的產(chǎn)品又覆蓋了全國50多個城市，國內(nèi)市場的消費(fèi)力是有的，購物中心完全可以做，問題是有沒有好產(chǎn)品。

另外，現(xiàn)在的年輕人給我最大的啟示是特別有鑒賞能力，他們非常注重品質(zhì)和性價比，跟是不是奢侈品是兩碼事。

所以我說消費(fèi)在變，如果按照我們這些人的思維去做是有問題的，越貴越好絕對是個誤區(qū)，印力不會輕易改變這個定位和初心。

觀點(diǎn)新媒體：近年來，商業(yè)地產(chǎn)逐漸擺脫重資產(chǎn)模式，走向輕資產(chǎn)運(yùn)營，您認(rèn)為未來商業(yè)輕資產(chǎn)化發(fā)展將呈現(xiàn)何種局面？相關(guān)專業(yè)運(yùn)營能力的要求能否滿足這種發(fā)展？印力在輕資產(chǎn)方面的鋪排是怎么樣的？

丁力業(yè)：我們實(shí)際上做的是重輕并舉，重就是資產(chǎn)，輕就是能力。

我們會做重資產(chǎn)，有合適的項(xiàng)目還會去投，如果真的有這個能力，再加上有資本，這個收益是更大的。

輕資產(chǎn)就是收管理費(fèi)，這個真的是靠能力的。

我們有20年能力的累積，所以現(xiàn)在會做重輕的戰(zhàn)略。現(xiàn)在也到了一定的程度，我們做得挺好，比如在深圳跟政府平臺成立合資公司等，主要是依據(jù)我們的能力幫助來做商業(yè)的運(yùn)營。

觀點(diǎn)新媒體：您怎么看待今年的收并購機(jī)會？印力有收并購方面的計(jì)劃嗎？

丁力業(yè)：我們在收并購方面很謹(jǐn)慎，因?yàn)楝F(xiàn)在很多項(xiàng)目前面如果不介入，后面拿回來會有很大的問題。存量就是能力輸出，我們幫助進(jìn)行改善，但是并購就不一樣。

能力輸出方面，我們當(dāng)成一個很長期的生意來做，而且是將輕資產(chǎn)輸出當(dāng)作重資產(chǎn)去管，以前有個說法，蒼蠅雖小也是肉，但我們不是這樣的，這不是我們要做的事情，所以即便是輕資產(chǎn)我們也會有比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。我們對重資產(chǎn)有很嚴(yán)格的要求，資產(chǎn)價值每年要有提升，這樣資產(chǎn)擁有者才會信任我們。

觀點(diǎn)新媒體：近期萬科集團(tuán)決定將部分商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)一交由印力集團(tuán)管理，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)49個，對印力而言有什么意義？能否使萬科和印力的商業(yè)業(yè)務(wù)形成合力？

丁力業(yè)：我們是想通過這個集約化管理，把效益、效能提起來。

應(yīng)該說，這一次作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司得到了很多人的認(rèn)可，覺得我們自己的項(xiàng)目可能表現(xiàn)、反應(yīng)都做得比較好，這也是讓我們來做的原因。

觀點(diǎn)新媒體：這么多年來，丁總與印力共同陪伴、共同成長，回頭看，您對于印力集團(tuán)的成長評價如何？

丁力業(yè)：印力一直堅(jiān)持著原來的初心，但沿著一條路一直走到底對不對，現(xiàn)在也不能得出結(jié)論。

前面20年，很多公司用了別的方式，發(fā)展得很快，但我們20年一直是這么干的（聚焦商業(yè)地產(chǎn)）。

不過我是這么想的，20年也是很短的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是長周期的事情，是持續(xù)的，至于結(jié)果怎么樣，還要再過10年、20年看一看。