12月2日，由南京市商務局指導，聯商網、搜鋪網主辦，南京睿之新聯合主辦的2022華東商業年會舉行。本次大會以“踔厲奮發·勇毅前行”為主題，探討商業在艱難逆境中的前行之路。大會采取線上的方式舉辦，并在聯商網視頻號進行了直播。

復星全球合伙人、商業管理集團董事長陳健豪應邀出席并發表題為《時尚商業發展趨勢及策略》精彩演講。

陳健豪認為，2019年之前，實體商業就出現了同質化嚴重的問題以及遭遇了電商的沖擊。與此同時，疫情以來，品牌、消費者對實體商業有不一樣的認知和習慣，實體商業面臨挑戰。當然，有“危”就有“機”。消費者消費習慣及偏好的轉變，對于實體商業來說，也在健康、戶外、社交等領域迎來了一些重要機遇。

陳健豪表示，如今商管與品牌之間的關系也發生了變化，二者不再是業主與租戶的關系。未來商業的發展，業主方跟租戶這條界線會慢慢模糊，大家是利益共同體。此外，他認為，沒有一個商業體是完美的，大家都有硬傷。商業體成功與否，與商管的策略關系很大，做好內容表達，做好內容的差異化、主題化和場景化至關重要。

以下是陳健豪演講全文（經聯商網編輯）：

實體商業危與機

2019年之前，實體商業就出現了同質化嚴重的問題以及遭遇了電商的嚴重沖擊；到了2020年疫情爆發，實體商業遭遇嚴重沖擊；2021年，實體商業出現復蘇，但是隨之而來的是消費出現降級；2022年，疫情不斷反復，大環境的不確定性上升。一系列因素導致品牌、消費者對實體商業信心受挫，實體商業面臨巨大的挑戰。

當然，有“危”就有“機”。消費者消費習慣及偏好的轉變，對于實體商業來說，我們也要看到機遇。

重視健康，消費者更加重視個人健康，這是一個機遇。第二，喜好戶外，所以最近露營很火，甚至一些戶外的各種衍生產品都在大賣。第三，珍惜社交，時不時的疫情封控反而讓民眾更加珍惜社交機會。

有幾個趨勢值得關注，國產品牌發展越來越好。自2020年起，中國運動品牌的增長率超越國際品牌，尤其是北京冬奧會效應，73%年輕人選擇中國品牌運動裝備。2021年我國本土美妝市場規模達到1859億元，占整體美妝市場的43%。中國設計師品牌加速線下發展，2020年起線下開店數量逐年增加超40%。中國市場規模增速放緩，但消費潛力仍將持續提升，奢侈品渠道下沉，線上及二三線城市高端購物中心加速布局。

商管與品牌新關系

做商業，復星商業集團一直堅持做全周期的生意。如今，行業商管公司，注重“管”，而其實“管”只是整個資產周期里面的一環，整體來看是投、融、募、管、退。所以除了“管”以外，其實“退”也是非常重要。我們能不能把現在的資產管理全都完成，能不能重新去投、去融，然后管理好之后再退出，把資產價值最大化？

疫情以后，我認為現在的傳統商業，在整個資本市場上面會慢慢變得越來越活躍。而不像以前租金收入比較穩定，大家都沒有考慮如何退出。如今，在大經濟的影響之下，特別是影響到房地產行業，也會間接或直接影響到商業地產。我們現在看到在市場上，還是辦公樓領域比較活躍，商業項目的大眾交易寥寥可數。其實也反映很多的商業現在還沒達到能經常去交易的一個程度。但這也是我們的機遇，我們把原來沒有做好的商業，想辦法去提升，然后以更好的價格退出。

目前，整個行業的資管能力還有很多需要提升的地方，因為大家還停留在“管”這是傳統的階段。以前，商管跟品牌就是房東和租戶的關系，坐等收租，至于品牌能不能活下去，生意好不好，與房東也沒有太大關系。

疫情以來，其實大家都能感受到，租戶已經很難找了。第一，信心問題，如果投入很大開一家店，疫情總是反復，不斷封控，其實對品牌打擊相當大。作為業主方，我們有沒有積極地去參與租戶的日常的營銷以及日常店鋪管理？我認為未來的商業發展，業主方跟租戶這條界線會慢慢模糊，大家是利益共同體。

打造品牌差異化

沒有一個商業體是完美的，大家都有硬傷。商業體成功與否，與資管的策略關系很大，做好內容表達，做好內容的差異化、主題化和場景化至關重要。

BFC外灘金融中心通過內容策略，把品牌差異化打出來。BFC定位非常清晰，主打時尚、藝術、設計，非常精準。BFC一直都有團隊專門挖掘首店品牌，引進了全球首家京都之家；全球第一家邁巴赫專賣店，連德國本土都沒有。一些一流的品牌和我們是一個利益共同體，我們跟他們一起研發，獨有的零售概念，獨有的氛圍，獨有的活動，經營獨有的產品，這是很重要的一環。

復星商業集團運營管理的豫園，把“江南文化”打造的非常深厚。嚴格來說，豫園在商業里面可能很多朋友把它定義為“旅文”，其實豫園位置在市中心，所以完全不是旅文，但是實際上也跟著我們的城隍廟、湖心亭這些都是很有文化沉淀的一些地標，依托這樣的場景，我們把生意慢慢做起來，同時去孵化一些“中華老字號”。所以，我們做了很多跨界合作，不止跟日本京都合作，我們更多精力是放在中華老字號上。

湖心亭曾是上海第一茶樓，現在年輕人可能都不太會去這里喝茶。我們如何把它變成一個網紅下午茶的地方？我們帶著宋代那種審美，結合江南文化的沉淀，打造了湖心亭·梨園特色下午茶。童涵春堂是我們絕對的中醫中藥老字號，我們合作開發出了頗受年輕人喜愛的二十四節氣茶。另外，我們與上海手表也做了大量的跨界合作。

業內可能存在比較有爭議的一件事就是到底要不要多搞活動？我認為，活動要多搞，特別是如今這個大環境，大家都需要社交，社交需要通過最有效的方式去呈現。BFC每年有1500+場活動，我們最大型的活動是外灘楓徑。如今，外灘楓涇已經變成BFC一個最大的IP，包括高端品牌以及不同業態都想在外灘楓徑與BFC合作。我們也從外灘楓徑孵化出包括音樂節、藝術節等很多不同的小IP。

另外，我們一個比較大的IP就是豫園，以【山海奇豫記】為主題，打造上海最有年味的地方，形成大豫園片區專屬的東方生活美學沉浸式體驗游園IP，有著多樣演出巡游、沉浸互動裝置，“白+黑”白天加夜晚的全時段體驗……我們跨界高校、藝術家進行內容視覺設計，提升燈會的東方美學表達。

我們的客群，不管是熟齡層還是年輕層，大家越來越重視這些文化，這是我們中國人自己的文化。現有的豫園加上BFC，再加上我們另外一些更大的場地組合在一起，成為在全國甚至全球未來商業一個很重要方向，一個極具東方生活美學魅力的全球時尚文化秀場。

未來，我們終會面對更多的挑戰，也會面對更多困難。因為商業本身就是我們生活的一部分，所以，無論什么時候機遇都在，問題在于我們能否抓住。