來(lái)源/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/無(wú)名

近期什么情況不必多說(shuō)，想必大家已然切身體會(huì)，朋友圈滿眼盡是“陽(yáng)陽(yáng)陽(yáng)”或分享關(guān)于“陽(yáng)陽(yáng)陽(yáng)的預(yù)防及應(yīng)對(duì)”；朋友間聊天的開(kāi)場(chǎng)也從“吃了嗎”轉(zhuǎn)為“陽(yáng)了沒(méi)”，可見(jiàn)當(dāng)下“陽(yáng)與吃”在普遍性上方面達(dá)到了同一高度。

而這幾天又是今年青島商業(yè)最熱鬧的幾天，因?yàn)樵谌绱颂厥獾臅r(shí)刻，有三個(gè)新項(xiàng)目集中登場(chǎng)。對(duì)它們完全可以“勇士”相稱(chēng)，因?yàn)榇丝涕_(kāi)業(yè)著實(shí)須頂著巨大壓力，只是誰(shuí)能想到防控政策會(huì)如此極速180°大轉(zhuǎn)彎，“箭在弦上”也不得不發(fā)了。

即便心寬如我最近也無(wú)比謹(jǐn)慎出行，尤其不敢湊熱鬧，像開(kāi)業(yè)這種高聚集、高風(fēng)險(xiǎn)的事想想都得退避三舍，可因?yàn)橐粍t消息又勾起了我的濃厚興趣，使我終能戰(zhàn)勝恐懼頂風(fēng)探店，這條消息題為——青島史上最慘開(kāi)業(yè)。

在我記憶中，在青島好像無(wú)論怎樣，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)都是人山人海，此刻雖不好說(shuō)，但“最慘”也確實(shí)出人意料，畢竟此項(xiàng)目區(qū)位不俗且愛(ài)湊熱鬧本就是青島人民的一大天性，所以周六我鼓起勇氣走入了這個(gè)項(xiàng)目一探究竟。

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介與探店插曲

青島萬(wàn)科未來(lái)城市廣場(chǎng)的地理位置不錯(cuò)：地處市內(nèi)主城區(qū)、地鐵接駁、周邊住宅密集且商業(yè)相對(duì)稀缺。這在當(dāng)下青島市內(nèi)主城區(qū)可謂占得地利。

而它之所以叫“未來(lái)城市廣場(chǎng)”，我猜源于它的背景及定位：它最早應(yīng)定位為“青島萬(wàn)科未來(lái)城住宅”的商業(yè)配套，而萬(wàn)科未來(lái)城在青島算是鼎鼎大名，因?yàn)樗粌H占地面積巨大，加之萬(wàn)科的金字招牌使之更加令人印象深刻。

但天下萬(wàn)事一體兩面且能量相等，恰由于“萬(wàn)科未來(lái)城”住宅的名號(hào)太響亮與深入人心，所以這“萬(wàn)科未來(lái)城市廣場(chǎng)”反而有些被“壓住了”，不僅有點(diǎn)被“喧賓奪主”，而且給人以“住宅專(zhuān)屬配套”之感，在一定程度上限制住了其外拓空間。

我探店大多選擇公共交通，因?yàn)檫@能真實(shí)感受到項(xiàng)目可達(dá)性，對(duì)應(yīng)的是項(xiàng)目未來(lái)的輻射范圍與外拓空間。而因?yàn)椤叭f(wàn)科未來(lái)城”名聲在外，故我習(xí)慣性地認(rèn)為這倆必在一起，所以我選擇的目的地是“萬(wàn)科未來(lái)城”，結(jié)果“繞城行”就此埋下：我是走了無(wú)數(shù)冤枉路且問(wèn)路才終于找到了它。

值得一提的是——由于慣性認(rèn)知，所以根本就沒(méi)去記它叫什么名字，問(wèn)路都以“請(qǐng)問(wèn)萬(wàn)科未來(lái)城新開(kāi)的商場(chǎng)在哪？”而不是“xxx”在哪。所以命名真是一門(mén)學(xué)問(wèn)，如若不慎，起步就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

我仍然清晰地記得當(dāng)我終于看到它“身影”時(shí)那種發(fā)自內(nèi)心的激動(dòng)，那時(shí)真正感受到了“柳暗花明又一村”會(huì)有怎樣的激動(dòng)心情，我特記錄了一下微信步數(shù)，在寒冬之中，我已為此繞了3公里+，經(jīng)過(guò)了至少3次來(lái)回、一次問(wèn)路、還見(jiàn)到寓意深遠(yuǎn)的火車(chē)軌道才終于找到了它，準(zhǔn)確的說(shuō)是“見(jiàn)到了它的模糊背影”，當(dāng)我與它“隔橋而望”，真有種“眾里尋他千百度”之感。這也著實(shí)是我探店經(jīng)歷中最為特別的一次到達(dá)過(guò)程。

二、項(xiàng)目解析

當(dāng)我終于找到它時(shí)，預(yù)感或許“不虛此行”，因?yàn)閮H就外觀而言，這個(gè)項(xiàng)目可圈可點(diǎn)，雖與“未來(lái)”談不上什么聯(lián)系，但至少大氣而不俗氣，挺拔而不虛浮。

本著“知之為知之，不知為不知”的探店原則，本篇除個(gè)人專(zhuān)業(yè)或確實(shí)曾有較深涉獵范疇之外，其它都是作為第三方消費(fèi)者的主觀感受，特此說(shuō)明：

1.建筑及空間

據(jù)查該項(xiàng)目體量為12萬(wàn)㎡，地下1層（不含車(chē)場(chǎng)）、地上6層。僅就空間利用而言，整體較好，經(jīng)典環(huán)形動(dòng)線，較為通透，沒(méi)有多余柱子之類(lèi)。

由于非個(gè)人專(zhuān)業(yè)，此部分我只指出兩處較為突出的感受——

· 燈光色溫：就個(gè)人體驗(yàn)而言，燈光色溫還是極為重要的，就像天氣一樣：陽(yáng)光明媚給人以開(kāi)闊豁達(dá)之感，而陰云密布則給人以低沉壓抑之覺(jué)。項(xiàng)目的燈光實(shí)質(zhì)正是起到這種作用：明亮的燈光給人以明亮通透的放松之感；而過(guò)于柔和、一味追求暖色則營(yíng)造出一種曖昧、氤氳的氛圍，雖然提升了調(diào)性卻讓人無(wú)法放松下來(lái)。用好了或許有一種高端大氣之感，用不好就如老舊項(xiàng)目硬件功耗不足那般。而該項(xiàng)目給我的感覺(jué)略趨近于后者，不夠明亮，與剛開(kāi)業(yè)的新鮮、活力難以匹配。當(dāng)然這僅代表個(gè)人真實(shí)感受。

·層高方面：個(gè)人感覺(jué)似乎有些“矮”，如此選擇也能理解，這樣可以更大限度的提升空間利用率，容納更多內(nèi)容。12萬(wàn)㎡之于商業(yè)綜合體其實(shí)并不大，但它給人的感覺(jué)卻是遠(yuǎn)超體量、有點(diǎn)包羅萬(wàn)象之感。只是層高略低使人有一種壓抑之感，加之燈光過(guò)于追求暖色，讓人難以放松下來(lái)，只能說(shuō)有得有失。

2.招商方面

綜上所述，該項(xiàng)目的空間利用率可謂達(dá)到一種極致，故使其能于12萬(wàn)㎡中容納更多內(nèi)容，所以其鋪位數(shù)量也相對(duì)更多。值得一提的是，該項(xiàng)目真正做到了滿鋪開(kāi)業(yè)，在我實(shí)地探訪的過(guò)程中，除了兩個(gè)鋪位不知為何未開(kāi)業(yè)之外，其余全部開(kāi)門(mén)納客，且品牌準(zhǔn)備豐富度均不錯(cuò)，未見(jiàn)為追求滿鋪而填鋪或圍擋遮掩之類(lèi)的情況。這在所探店項(xiàng)目中較為少見(jiàn)，足見(jiàn)該項(xiàng)目在此方面準(zhǔn)備是相對(duì)充分、扎實(shí)的。

至于品牌級(jí)次方面，非我專(zhuān)業(yè)就不多說(shuō)了，只能說(shuō)該有的都有，而且說(shuō)句心里話——現(xiàn)在項(xiàng)目品牌幾乎大同小異，且又有幾個(gè)消費(fèi)者是真正懂品牌的？所以比起所謂品牌級(jí)次，空間設(shè)計(jì)、裝修、貨品豐富度及陳列等反而更重要，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該更多肩負(fù)起培養(yǎng)品牌的功能與責(zé)任，至于賣(mài)賣(mài)賣(mài)那就是電商的事了。

3.營(yíng)運(yùn)方面

感覺(jué)較為扎實(shí)，各品牌店員普遍能做到門(mén)口迎賓、喊賓、送賓，由于相對(duì)普遍，所以也能反映出項(xiàng)目對(duì)此方面的重視程度。感覺(jué)該項(xiàng)目掌舵人應(yīng)該是位經(jīng)歷過(guò)百貨時(shí)代的資深人士，有種當(dāng)年精品百貨的勁兒，如若如此，那該項(xiàng)目未來(lái)更值得期待，因?yàn)樯虡I(yè)本就是長(zhǎng)期主義，真正的底蘊(yùn)需要時(shí)間發(fā)酵，而不是一錘子買(mǎi)賣(mài)。

4.亮點(diǎn)方面

該項(xiàng)目有兩處給我留下了較深印象——飛天梯與天空之境。最早見(jiàn)“飛天梯”是在當(dāng)年的西單大悅城，那時(shí)真可謂壯觀，印象中還有安保人員專(zhuān)項(xiàng)防護(hù)，后來(lái)愈發(fā)普遍。但像該項(xiàng)目這種較長(zhǎng)飛天梯的在青島也不多見(jiàn)，這也應(yīng)是基于整體樓層較多且直達(dá)樓層為餐飲層而設(shè)。

“天空之境”是該項(xiàng)目打造的一處特色空間，整體較為震撼，使人眼前一亮，無(wú)論設(shè)計(jì)、造型、用色、意境、醒目程度等都非常到位，算是在青島商業(yè)中少見(jiàn)的佳作，值得同仁赴此一觀，可謂最大亮點(diǎn)。

5.營(yíng)銷(xiāo)方面

這屬我的專(zhuān)業(yè)范疇，故可多說(shuō)幾句——

首先，在開(kāi)業(yè)陣勢(shì)營(yíng)造方面，實(shí)話講并不太足。也許是我生活區(qū)域距離該項(xiàng)目有一定距離，但怎么也算是活動(dòng)于核心城區(qū)，要不是尚在商業(yè)圈子，我真不知道還有這個(gè)項(xiàng)目且即將開(kāi)業(yè)。這或許是結(jié)合疫情態(tài)勢(shì)研判的選擇，總之就開(kāi)業(yè)陣勢(shì)方面是有一定差距的，當(dāng)然投入必然也更低。按目前情況，尚可以理解。

其次，主力PR活動(dòng)方面為IP展，但未能起到“主力作用”。當(dāng)下實(shí)則為“歷史級(jí)試金石”——因?yàn)榇藭r(shí)此刻什么活動(dòng)有效果、對(duì)客群有吸引力一試便知，而非如往常般被開(kāi)業(yè)慣性人潮所掩蓋，無(wú)法辨清虛實(shí)。故此次多個(gè)以IP展為開(kāi)業(yè)主打活動(dòng)的項(xiàng)目似乎為我們驗(yàn)證了一件事——IP尚撐不起場(chǎng)子，只能是配角。

對(duì)于IP我感覺(jué)更像一陣“風(fēng)”，未來(lái)或能大行其道，但最近5年內(nèi)于非超一線城市而言，更多只是噱頭。因?yàn)檎嬲蟊娀腎P就那么幾個(gè)，其它皆屬小眾。換而言之，消費(fèi)者極少是慕名而來(lái)，而是順便看到，至于拍照分享與否則主要打量順不順眼、可不可愛(ài)，與藝術(shù)系、IP性等關(guān)系不大。恕我直言能達(dá)到藝術(shù)鑒賞維度的消費(fèi)者屈指可數(shù)，且此類(lèi)人群反而不愿逛商場(chǎng)、嫌鬧騰，都去逛藝術(shù)展了。另外，拍照打卡熱潮現(xiàn)在也在快速降溫，除了知名大熱IP外，如若在朋友圈看到其他不知名IP的自拍打卡分享，反而感覺(jué)就像“沒(méi)見(jiàn)過(guò)世面”之類(lèi)，適得其反。

綜上，可將IP定義為美陳，如此理解可去除大部分被游說(shuō)水分；且自造IP更長(zhǎng)遠(yuǎn)，主要握緊三板斧——先入為主（門(mén)前搞個(gè)大的）、隨處可見(jiàn)（與軟裝融合）、渲染包裝（比如找個(gè)外國(guó)藝術(shù)從業(yè)者參與一下，包裝包裝。注意是從業(yè)者，而不是藝術(shù)家，外國(guó)大學(xué)生也算。）

第三，爆點(diǎn)活動(dòng)未達(dá)預(yù)期。開(kāi)業(yè)怎么也得有一個(gè)“爆點(diǎn)活動(dòng)”，比如請(qǐng)明星：有錢(qián)的請(qǐng)頂流、較有錢(qián)的請(qǐng)流量或知名藝人、沒(méi)錢(qián)的請(qǐng)流量網(wǎng)紅，總之得找個(gè)“點(diǎn)”作為抓手實(shí)現(xiàn)單點(diǎn)爆破。而該項(xiàng)目似乎想借力“IP”爆破，但私以為除了極個(gè)別頂流IP外，IP是根本達(dá)不到的，如此則缺少“尖兵”，自然也就沒(méi)有了“爆點(diǎn)”，沒(méi)有爆點(diǎn)則失去四兩撥千斤的裂變傳播可能；加之目測(cè)預(yù)算限制較大，所以在目前“大眾風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵”的形勢(shì)下，開(kāi)業(yè)勢(shì)必爆冷。

其次，SP活動(dòng)雖豐富但似乎抓錯(cuò)重點(diǎn)，以下圖所見(jiàn)抽獎(jiǎng)算是主力SP活動(dòng)，但在信息愈發(fā)爆炸的當(dāng)下，大眾對(duì)于撞大運(yùn)般的抽獎(jiǎng)愈發(fā)不感冒，反而認(rèn)為不實(shí)誠(chéng)，遠(yuǎn)不如簡(jiǎn)單直白的“返多少”更高效與真誠(chéng)。

另外則是設(shè)計(jì)露出方面有些過(guò)于飽滿，雖讓人感覺(jué)活動(dòng)很豐富，但卻較難分辨，遠(yuǎn)不如全力突出重點(diǎn)活動(dòng)，其他以小字或直接掃碼觀看更直接有效。但真做營(yíng)銷(xiāo)的都知道，這其實(shí)挺難抉擇的，一實(shí)操往往就開(kāi)始不斷做加法了，效果反而背道而馳。

最后，宣傳方面在“面”的方面存在一定差距。宣傳就是造勢(shì)、造勢(shì)就是擴(kuò)大覆蓋面，有錢(qián)的使用鈔能力即可換得，沒(méi)錢(qián)的則須以小博大、四兩撥千斤，這就需要技術(shù)了：故只能通過(guò)裂變營(yíng)銷(xiāo)、口口相傳，除此之外再無(wú)它途。當(dāng)然還得有爆點(diǎn)作為抓手；最后還需要運(yùn)氣加持，只是不做又哪知道運(yùn)氣如何？

6.人氣方面

相信這或許是各位最為關(guān)注的——究竟有沒(méi)有相關(guān)報(bào)道表述的那么“慘”？對(duì)此，我的實(shí)探所見(jiàn)是：沒(méi)有傳統(tǒng)開(kāi)業(yè)那種好、但也沒(méi)有那篇文章說(shuō)得那么慘。就目測(cè)而言是能達(dá)到平常周末水平的，但須知道這可是大眾風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵的當(dāng)下，馬路上都沒(méi)啥人，加之通過(guò)其相關(guān)活動(dòng)、宣傳等反推其投入情況，能達(dá)到這種客流已然算是不錯(cuò)了。所以還是耳聽(tīng)為虛、眼見(jiàn)為實(shí)。

該圖摘自朋友圈。現(xiàn)場(chǎng)人氣雖未達(dá)到這般好、但也不像傳言那般差，算是正常。

另一方面，由于其開(kāi)業(yè)日期選在周五（12月16號(hào)），故開(kāi)業(yè)時(shí)分人氣差也情有可原——這是工作日，要么上班，要么不上班，居家者大體可分為四類(lèi)——退休者、全職主婦、暫時(shí)失業(yè)者、陽(yáng)性等各類(lèi)病患：

·退休者當(dāng)下已然拉響最高級(jí)警報(bào)，能不出門(mén)堅(jiān)決不出；

·全職主婦由于擔(dān)心孩子，所以不敢湊熱鬧；

·暫時(shí)失業(yè)者估計(jì)沒(méi)那心情；

·而各類(lèi)病患則大多有心無(wú)力。

所以若它開(kāi)業(yè)如過(guò)往般人山人海反而反常。只是若選在周末開(kāi)業(yè)更好，畢竟打工人休息了，基數(shù)大了，必然水漲船高。只能說(shuō)它這開(kāi)業(yè)時(shí)間應(yīng)定于疫情政策質(zhì)變之前，不得不硬著頭皮上了。

三、總結(jié)評(píng)分

最后做個(gè)總結(jié)評(píng)分吧（滿分5分、0.5進(jìn)制）——

招商方面：4.5分。由于非我專(zhuān)業(yè)且基本不存在5分，僅就開(kāi)業(yè)率與準(zhǔn)備情況而言，已然趨近滿分；

區(qū)位方面：4.5分。雖并非城市中心，但依然是難得的市內(nèi)主城區(qū)稀缺位置且地鐵接駁、住宅林立，同樣在新開(kāi)項(xiàng)目中接近滿分；

空間與相關(guān)設(shè)計(jì)方面：4分。空間利用相對(duì)極致，只是層高、燈光等個(gè)人主觀感觀影響較大，故扣1分；

營(yíng)銷(xiāo)方面：3分。如此特殊時(shí)刻，或許有更多權(quán)衡限制。此分主要基于上述提到的爆點(diǎn)、宣傳策略等方面評(píng)出。

總體評(píng)分：4分。商業(yè)是看長(zhǎng)期的，大家應(yīng)該都見(jiàn)過(guò)不少開(kāi)業(yè)即巔峰的項(xiàng)目，所以若只以開(kāi)業(yè)情況評(píng)判好壞那就是外行看熱鬧了。而此項(xiàng)目占得地利、滿鋪開(kāi)業(yè)、能感覺(jué)出掌舵人內(nèi)功不俗，相信只要疫情形勢(shì)扭轉(zhuǎn)，應(yīng)該差不了的。

再次強(qiáng)調(diào)：以上皆為個(gè)人主觀觀點(diǎn)，歡迎批評(píng)、指正，交流共進(jìn)。望有啟發(fā)。