來源/觀點網 

撰文/陳玲

對房企而言，2022年的成績單夾雜著冰與火。

在下行的2022年，銷售回落是可預判的。這一年，房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔憂項目交付問題，并且房價預期轉弱，市場觀望情緒濃重。

呈現在數據上，2022上半年，商品房銷售規模大幅下降。國家統計局數據顯示，1-11月全國商品房銷售金額累計11.7萬億元，同比下降26.6%；累計商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%。

大部分標桿房企的銷售業績低于上年同期水平，平均跌幅在20%-30%。

1月10日晚間，新城控股披露2022年經營情況，全年累計合同銷售金額約1160.49億元，累計合同銷售面積約1191.52萬平方米。就新城而言，銷售回調亦較為明顯，達到五成。

但如新城管理層所言，開發業務是區域深耕的壓艙石，商業管理則提供穿越周期、穩定收入的現金流。

期內，新城控股商業板塊表現較為亮眼，實現商業運營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年的86.39億元增長15.82%。

保交付與合約銷售

合約銷售是新城2022年的保交付挑戰里的成績單。

根據新城控股披露的數據，12月實現合同銷售金額約65.68億元，比上年同期回調68.44%;合同銷售面積約74.51萬平方米，比上年同期回調71.17%。

2022全年累計合同銷售金額約1160.49億元，比上年同期回調50.36%，累計合同銷售面積約1191.52萬平方米，比上年同期回調49.40%。

不過，在2022年銷售下滑是大趨勢，據觀點指數發布的《2022年度房地產企業銷售表現》統計，2022年，房地產行業銷售下滑明顯，樓市增長乏力，前100房企權益銷售金額同比減少45.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高于其他企業，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計前20房企已披露銷售數據發現，跌幅多數在20%-40%區間，平均跌幅為26%。

當中降幅最大為受到債務違約影響較大的融創等企業，新城亦不能置身事外。

其實這能夠從新城的土儲結構中找到答案，“住宅+商業”雙輪發展，打造了“開發+持有”的閉環經營模式。但由于吾悅廣場大多在三四線城市一些核心商業地段，所以住宅也有不少是在三四線城市。

新城控股2022年中期報告中披露，公司在全國范圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米，其中一二線城市約占公司總土地儲備的37.05%。也就是說，三線及以下城市占比約62.95%。

我們知道，2022年住宅受到最大沖擊的便是低能級城市。

有分析指出，在2023年，“保交付”仍是多數房企的主要工作。新城同樣將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，表示將資源盡全力向保交付項目傾斜。

2022年全年，新城已組織交付13.1萬套物業。據悉，2023年仍要全力以赴完成保交付目標。

商業運營首破百億

對新城而言，商業地產則交出了一份不錯的成績。

疫情影響下，新城商業運營收入仍錄得增長，期內實現商業運營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年86.39億元增長15.82%。

另外，2022年度因疫情引發的租金管理費減免及經營扶持減少，導致商業運營總收入減少3.13億元。

根據公告，截至2022年12月31日，新城持有的已開業吾悅廣場為126個，管理輸出的已開業吾悅廣場為14個，另外5個已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期。

實際上，近年來商業地產對于新城的貢獻度逐年加大。

2022上半年，新城實現營業收入428.03億元，較上年同期下降45.89%，當中商業運營總收入47.18億，同比增長19.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，較上年同期下降30.11%。

同期，新城控股歸母凈利率為7%，較2021上半年提升1.6個百分點，主要由于毛利率較2021上半年提升了2.3個百分點至21.9%。

毛利率提升則主要得益于物業出租業務毛利率的提升：開發物業結算毛利率同比下降1個百分點至16.1%，投資物業租金毛利率則提升1.6個百分點至72.2%，并且物業出租及管理業務收入占比，較2021年同期提升5.6個百分點至10.2%。

對于企業來說，商業地產能夠貢獻穩定經營現金流，抵抗開發業務的波動風險。

12月中旬，新城控股對集團及各事業部總部進行組織升級。其中，集團總部定位為戰略總部、投資總部、風控總部。

此外，地產開發事業部負責全品類地產開發、代建；商業管理事業部負責全品類商業管理，強化商業深度運營相關職能。

新城控股表示，正在大力推進資管能力建設，運用成熟的物業開發及商業管理經驗，在項目端引入股權投資者共享收益、共擔風險。

此次組織架構調整，也將更好支持大資管戰略落地。

觀點新媒體獲悉，2021年以來，新城就開啟了新十年戰略，核心之一就是從開發型業務向運營型、資管型業務延伸，打造資產管理平臺，實現向大資管方向的轉型。

有分析指，從長遠角度看，此次組織架構調整將更利于雙輪驅動戰略聚焦，更利于推進輕重并舉、落地深度運營，進一步提升地產開發和商業管理的長期競爭力。