來源/觀點網 

撰文/龔麗欣 

提及中國商業地產的發展歷程，廣州天河城注定是一個無法忽視的存在。

或許，任誰也沒有想到，曾經的一方苗圃會發展成如今的商業地標，甚至成為國內購物中心的“不老神話”。

身披“中國第一商城”的光環，在近三十年的時代變遷當中，廣州天河城依舊風光無限。據了解，2021年全年，廣州天河城購物中心平均出租率接近99.9%，日均客流18萬人次，同比上升10%，單日最高達43萬人次。

受上述項目提振，近兩年，天河城品牌也加速落地全國，不過，市場反響似乎并不樂觀。

近期，有市場消息稱，佛山兩個天河城先后更名換姓。其中，南海天河城已更名為廣州地鐵商業金融城廣場；而桂城天河城也由萬達接手……

觀點新媒體了解到，上述兩個項目均為天河城涉足的首批輕資產項目。

從廣州到佛山，不到30公里的行程，天河城走了整整23年，但套上天河城外衣之后，佛山項目似乎頻繁遇挫，難以再創天河神話。

天河城進退

天河城輕資產外拓的第一站，選擇了臨近廣州的佛山。但走出去的天河城，似乎有點水土不服。

最新消息顯示，天河城正式退出位于佛山南海的兩個商業項目，其中，南海天河城由廣州地鐵集團接管，桂城天河城將由萬達接管。

據了解，上述兩個項目均為天河城集團以輕資產模式拓展的項目，自2019年入主至今，不過短短三年時間。

資料顯示，南海天河城原名是“南海金融城廣場”，總建筑面積為8萬平方米，位于佛山南海金融高新區地鐵站B出口，由廣州地鐵開發打造，最早于2015年開業。

即便是地鐵上蓋，且位于廣佛交界核心區，金融城廣場仍舊出現了商鋪大面積關張、客流稀疏等問題。

于是，2019年，廣州地鐵集團牽手天河城集團，共同成立了合資公司，對上述項目進行改造、運營及管理。同年8月，上述項目以南海天河城之名重新開業。

至于桂城天河城項目，來頭同樣不小。項目位于南海大道商圈核心，曾是佛山2009年的單價地王，由創鴻集團競得。

不過，上述項目同樣命運多舛，創鴻集團摘地后，曾打造了創鴻廣場并對外營業，但不僅之后，其接連引入中融信托、萬業置地發，項目也接連更名為新城市廣場、悅萬城……

歷經近十年的市場考驗后，天河城集團以運營方的角色正式介入上述項目，并于2019年12月將項目改造入市。

“兩個項目均在2019年重新開業，市場關注度還是比較高的，畢竟帶有天河城的光環”，熟悉佛山市場的分析人士向觀點新媒體表示。

的確，翻看大眾點評、小紅書等網友評價發現，2019年重新開業之時，兩項目好評不斷。

有網友認為，南海天河城地理位置優越，廣佛線金融高新區無縫銜接，真正的地鐵上蓋，天河城接手后，進駐了超市，還有網紅書店，招商情況明顯有所好轉。

至于桂城天河城，據過往報道顯示，重啟亮相后，桂城天河城簽約率已超80%，吸引了近百個年輕化、多元化的品牌入駐。

但事態的發展總讓人始料未及。

即便地段優質、品牌光環加持，但運營僅僅三年時間，天河城集團便選擇退出。

市場消息顯示，南海天河城于近日更換招牌，項目外立面的名字已由原來的南海天河城更名為廣州地鐵商業金融城廣場。

據當地媒體報道，在場商家表示，在2022年七八月份左右，項目甲方就從天河城換成了廣州地鐵商業，部分商家也重新簽訂了租賃合同。

至于桂城天河城，早在2022年9月便傳來拆牌“易主”的消息，直至近期，有消息確認，該商場已由萬達接手。

水土不服

輕資產奔走三年，天河城與佛山依舊以分手離場。

此次接連退出南海天河城、桂城天河城后，該公司于佛山再無其他商業項目。

至于本次退出的原因，市場也有兩種聲音，其一，商場客流量不足，優質地段項目無法實現盤活，天河城被動離場；其二，天河城的品牌效益無法實現最大化，企業主動退出。

究竟是主動退出還是被動退出，市場或許難以考究。

不過，商場客流量不足的確是個不爭的事實。觀點新媒體多次實地走訪上述兩個項目發現，即便在周末、節假日以及晚間用餐高峰期，商場消費者并不多，餐飲門店也無需排隊等位。

另外，自2022年下半年以來，南海天河城正常營業的門店十分稀少，看起來特別冷清；而桂城天河城也僅有地下一層的超市、一層外圍商鋪及四層影院還在營業，其余商鋪均已撤場。

實際上，客流稀疏與企業招商情況有關，與周邊競品項目也有很大的關系。

以南海天河城為例，自2019年重啟亮相后，項目的招商情況的確有所好轉，也引入了大量網紅門店吸引消費者，但商場三層、四層的仍有一半未招租。

“租賃決定購物中心的市場價值，沒有出租的空間代表閑置空間，不具有生產力，閑置空間過多，往往也會影響其他進駐商家的生產力、商場的客流量乃至營業額”，熟悉商業地產的分析人士提到。

上述分析人士強調，“核心主力店招商對購物中心的運營成敗有很大影響。”

除了招商情況不及預期以外，兩個項目周邊存在大量競品項目，商場客流在一定程度程度上遭到分流。

據了解，南海天河城一公里范圍內，便有萬達廣場、IPARK花園城、新凱廣場、京華廣場、A32萬科里、保利水城購物中心等。

在市場高度飽和、同質化嚴重的情況下，片區消費力難以支撐過量商場的運營，同時，缺乏特色和亮點的項目，更難聚集人流。

至于桂城天河城，周邊同樣分布有匯潮天地購物廣場、南海廣場、南海印象匯、越秀星匯云錦等購物中心。

熟悉佛山市場的分析人士提到，目前，佛山人均零售商業面積達到0.95平方米，遠超廣深，且佛山商業增長速度在大灣區當中排名也是相對靠前的。

“市內購物中心越來越多，同質化卻越來越嚴重，如果不錯位發展，市場必將淘汰一批不良商場”，該人士認為。

招商能力不足、市場高度飽和、項目同質化嚴重，在廣州穩坐人氣首位的天河城，或許從未想過，其在佛山的步調如此坎坷。

除此之外，當前，在廣佛同城大背景下，廣佛優質商業項目能夠實現更高的流動性和成長性，但廣佛的加速融合、人員的頻繁流動之下，相對于佛山新崛起的商圈，顯然廣州老牌商圈對人流的聚集效應更甚。

此消彼長之下，南海天河城、桂城天河城走過了艱難的三年，但易主之后，廣州地鐵和萬達又能否重新盤活上述項目？或許仍舊是個未知數。