來源/聯商專欄

撰文/睿思網

頭圖/Pexels

就在官宣與陸家嘴共同開發上海洋涇項目之后，太古就開始前置團隊組建工作。不過睿思網近期獲悉，相關進程已慢了下來。

“具體原因不清楚，何時重啟也沒有明確時間。”內部人士向睿思網表示。市場猜測，這或與項目管理架構暫未敲定有關。上述人士透露，目前雙方就洋涇項目的合營公司還未正式成立，尚未知操盤方到底是陸家嘴還是太古。

“太古前置團隊組建的工作，或是基于以往跟陸家嘴的合作慣例，本以為這次營銷大權在自己手里，沒想到陸家嘴也有意爭奪，且表現亦較為強勢。”知情人士猜測。

如今，關于洋涇項目的操盤方是誰，仍未有最終定論。膠著的談判狀態，也令洋涇項目的開發進程徒增了些許不確定性。

01 

洋涇生變

洋涇項目是當前上海浦東內環以里少有的一線臨江項目，由5個地塊組成，總建筑面積36.8萬平方米，內含部分工業遺存城市更新建筑。涵蓋住宅、商業、文化、辦公等多種業態，其中商業部分分散在五個地塊內，將1.8公里的沿江岸線進行了有機的連接。

今年9月，太古地產以約97.1億元的總價獲得洋涇項目及前灘21號地塊項目各40%股權，正式參與上述項目開發，也同時展開了和陸家嘴繼前灘太古里之后的二次合作。太古在內地的首個高端住宅項目將在洋涇項目亮相，按照太古的設想進度，預計最快明年正式入市。

作為首發之作，顯然太古更想把主控權掌握在自己手中，且基于過往和陸家嘴在前灘太古里的友好合作關系，太古也以為這次同樣由自己來負責整體項目的操盤。只是這次陸家嘴似乎有不同意見。

“可能是由于項目中涉及大片的城市更新項目，陸家嘴作為上海本地國企，需要承擔更復雜的角色。”市場人士猜測。

據了解，洋涇地塊擁有民生碼頭筒倉等歷史建筑。這里曾是亞洲容量最大的糧倉，也是黃浦江沿線重要的工業遺產。未來將以民生碼頭濱水綜合集聚區作為發力點，接駁陸家嘴金融城的輻射，并承擔著洋涇區域綜合功能復合升級的帶動任務。而如何有效推進相關進程建設，則是項目的重難點之一。

“另外，重組后的陸家嘴，如今也正在向現代服務業綜合運營商轉型，或許想借這些標桿項目累積更多的運營經驗。”上述人士續稱，就雙方過往開發經驗及項目來看，雙方在項目建設、產品策劃及運營管理等方面各有優勢，這或許是造成洋涇項目談判膠著局面的主因之一。

“相信這只是一段小插曲，兩家已合作良久，溝通上應當很順暢，經過友好磋商后，應該很快有結果。”

02 

地標的誘惑

暫且拋開洋涇項目不談，太古的“朋友圈”和商業運營管理，是陸家嘴尤為看重的地方。

陸家嘴亦曾公開坦言，作為浦東本土開發企業，自身的強項在項目建設。而產品策劃和運營管理上則相對薄弱，與太古等龍頭仍存在一定的差距。

“比如甲級寫字樓的電梯等候時間，行業標準是不超過40秒，太古可以做到30秒。另外，在商業項目運營上，很多國際大牌都屬于太古的‘朋友圈’。” 陸家嘴董事長徐而進曾在接受媒體訪問時談及。

而通過前灘太古里項目的合作，陸家嘴也感受到了太古在商業運營方面的強大之處。2021年9月30日，前灘太古里正式開業，作為眾多國際品牌“中國首店”的落腳地及獨特的空間體驗，迅速成為上海的“網紅打卡點”。

如今，前灘太古里仍保持著超高的人氣，日客流量超10萬，開業率超過95%，并有望提前實現盈利目標。

這也是陸家嘴選擇繼續與太古合作的重要原因。徐而進曾表示，對于筒倉這種集商業辦公和歷史建筑保護為一體的特殊空間開發，太古地產有著豐富的經驗，與其合作能讓陸家嘴從中獲益提升。

至于前灘21號地塊，與前灘太古里項目僅一街之隔，陸家嘴亦希望能聯同太古共同開發，形成獨特的“盒子 街區”模式，合力打造前灘國際商圈。

然而，合作是一回事，如何通過這些標桿項目擦亮自己的招牌又是另一回事。

前灘太古里盛名在外，項目的名字更凸顯“太古”品牌，雖則該項目股權占比各為50%，隱藏在背后的陸家嘴更像是為他人作嫁衣。而在新合作中，股權比例為陸家嘴60%、太古40%，陸家嘴要掌握更多主動權的心思躍然紙上。

相比較而言，新項目的能級定位顯然遠高于前灘太古里。若最終成功打造，這將是浦東乃至上海的重要地標性項目，或許陸家嘴不想放過“一戰成名”的好機會。

03 

在合作中轉型

盡管過去三十多年，陸家嘴在上海成功開發建設大量項目，但多以單體住宅、寫字樓項目為主，綜合體項目相對較少。已知的綜合體項目中，除了和太古合作的三個項目，還有近期亮相的前灘31以及正在建設中的前灘四方城項目、張江56-01號項目等。

其中，前灘31由陸家嘴聯合香港信德集團共同打造，歷時八年建設籌備，于今年10月下旬正式開業。這是上海首個集結演藝、商業、辦公、酒店四大業態的全新商業文化綜合體，總投資達到60億元，總建筑面積為21.5萬方。

前灘四方城項目相較于前灘31體量更大，總建筑面積41萬平方米，其中地上建筑面積約26.8萬平方米，辦公、商業、酒店的比例大約為10:3:1。該項目采用都市連橋的設計概念，將一個涵蓋了辦公、酒店、商場、公共設施和屋頂戶外空間的內向化城市街區。目前已實現全面竣工。

至于張江56-01號項目，總建面達21.3萬平方米，由一棟酒店、一棟160米辦公塔樓和5棟商業樓組成。日前酒店項目外立面封閉，標志著酒店施工從主體全面轉入室內精裝修狀態，將于2025年初開業。

從目前來看，城市綜合體是陸家嘴的主攻方向。“陸家嘴的未來不是簡單的造樓租樓。” 徐而進曾強調。

而陸家嘴也有迫切的轉型需求。今年初，陸家嘴完成了一項資產重組計劃，以133.19億元收購控股股東4處優質資產，包括發行股份及支付現金購買資產和募集配套資金兩部分。將位于陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務區的優質資產注入上市公司，深度參與陸家嘴金融城東擴及前灘國際商務區的開發建設和運營。

當前，上海已進入存量更新時代，尤其隨著產業升級、生活方式及消費偏好需求轉變，對于城市空間的需求也更多元，空間富有吸引力，城市更新才更有生命力，這也更為考驗運營商的綜合運營能力，城市綜合體是很好的修煉場。陸家嘴也希望借此尋找業績新的增長極。

最新數據顯示，前三季度營收約57.75億元，同比減少14.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.37億元，同比減少27.75%。業績下滑與當前房地產市場仍處于低谷期不無關系。

牽手優秀的合作方共同探索，是陸家嘴轉型大計的第一步。然而，在這過程中，陸家嘴的角色將如何定位？如何做好幕后大老板，又如何讓合作伙伴全力為項目賦能？一系列問題，正在考驗著管理層的智慧。