來源/睿思網

11月26日，首批3只消費基礎設施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT、華潤商業REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監會準予注冊的批復，并準備開展后續的發行工作。

然而，同期申報的REITs的物美消費REIT卻沒有出現在首發名單中。據睿思網查詢，自上交所11月21日向其提出問詢后，至今已過去一周，物美消費REIT仍未有任何答復。

按照上交所要求，物美消費REIT只需要在收到問詢的三十個工作日內提交回復，但相較于其它三家在問詢次日就迅速做出回應，物美消費REIT似乎表現并沒有太積極。

此時的物美，是另有謀算，還是有著其它難言之隱？

大成項目難言優質？

在上交所此次問詢中，針對項目運營、項目估值以及外部運營管理均提出了疑問，其中在項目運營層面，針對入池的底層項目的可持續性經營及長期穩定性，尤其是北京大成項目，就其租賃模式的變更、租賃情況的穩定性、銷售額下降等方面內容，上交所顯然疑慮重重。

從底層資產來看，物美商業是本輪消費REITs中唯一以超市及社區商業設施作為底層資產的企業。本次入池的底層資產共四個，分別為位于北京的大成、玉蜓橋、華天和德勝門四個項目，總建筑面積7.79萬平方米，平均月租金坪效77.29元/月/平方米。

該四個底層資產的平均出租率為88.71%。當中，除大成項目出租率僅為83.21%，其余三項目的出租率均超過90%，玉蜓橋項目93.84%、華天項目90.55%、德勝門項目92.15%。

大成項目也因出租率波動太大，一度令市場對其是否符合具備長期穩定性的優質資產存疑。

翻閱物美消費REIT早前發布的招募說明書可知，在2020-2021年期間，大成項目出租率一度從96%驟降至29%，直至2022年方恢復至82%，此后一直從未到達2020年時的出租率水平。

受出租率下滑影響，大成項目的營收業績也隨之下跌。2021年，大成項目營收僅為494.93萬元，而2020年的營收為3764.29萬元。同樣自2022年起情況才逐步改善，2022年，大成項目營收為929.07萬元，今年上半年更回升至951.44萬元。

慘淡的經營也直接影響到盈利，從去年開始，大成項目即出現盈轉虧。2021-2022年期間，大成項目凈利潤由盈利860.16萬元變成虧損923.38萬元，直至今年上半年，大成項目仍虧損143.44萬元，也是四個項目中唯一出現虧損的項目。

物美在招募說明書中亦就以上波動情況作出解釋。其稱，大成項目2021年度營業收入下降主要系某外部大租戶提前退租和宏觀經濟影響所致。

據了解，2019年，物美商業對大成項目調改后引入某外部大租戶租賃了地上1-3層超2萬平方米，占當期標的資產租賃面積69%，租賃期限自2018年8月8日起至2038年8月31日，該租戶2020年租金及物業管理費為3313萬元，占當期標的資產收入的88%。

然而，該租戶決定于2020年12月提前退租，并與物美商業產生合同糾紛，最終于2021年3月達成和解，該租戶補繳支付截至2020年底租金，并支付相應違約金2761萬元，相關費用作為營業外收入科目核算，未計入租賃收入。

此外，由于糾紛未判決期間涉訴區域無法對外招租，以及違約金未計入租賃收入科目，因此導致2021年的租賃收入下滑明顯。

后續，物美商業通過改變招商政策，拓寬招商渠道積極與意向租戶進行接洽，并引入麥德龍入駐，有效實現出租率提升。然而，物美商業亦坦言，由于宏觀經濟、線上渠道搶占份額等因素影響，空出的部分仍存在較大招商難題，只有部分區域引入了新租戶，導致該項目的出租率和營收都難以回到2020年“出租率96.56%，營收3764萬元，凈利潤856萬元”的水平。

此外，大成項目同樣面臨租戶租約調整以及集中式退租等經營壓力。據了解，繼2020年大租戶退租后，新引進的麥德龍，在今年7月也曾進行租約調整，調整面積占已租面積的近一半。與此同時，包含大成項目在內的四個底層資產項目中，大部分第三方租戶的租約將在2025-2026年間陸續到期，而該部分租戶的運營收入占比高達六成，屆時，物美又將如何解決空置率上升的問題？

由于大成項目是物美消費REIT底層資產中的第二大體量的項目，資產估值2.78億元，占總估值27%，建筑面積2.9萬方，占總面積的37.6%，因此其經營情況將會影響到整個資產包的質量評估。=

運營管理能力存疑

從大成項目的運營中，多少也展示出物美商業的運營能力稍顯不足，因此外部運營管理也成為上交所重點關注的要點之一。

上交所在反饋中特別指出，“項目外部運營管理機構近三年凈利潤均為虧損，同時經營性現金流波動較大，請進一步披露，解釋分析運營管理機構的運營能力和持續經營能力和對項目日常運營的影響。”

據悉，物美REIT的外部管理人即為物美商業，其同時也是REIT的原始權益人。其在2020年至2022年期間，凈利潤分別為-26190.65萬元、-2063.44萬元、-5568.21萬元，今年上半年，凈利潤剛剛回正，達到424.77萬元。

物美商業早前亦就此做出解釋，其表示，近年來公司凈利潤表現欠佳，此外由于2020年便利店業務的調整，關閉了較多虧損門店，從而產生約0.82億元的閉店損失，后續年度虧損幅度將有所收窄。

截至目前，物美商業管理了超600萬平方米的消費基礎設施，其中自有物業約170萬平方米，租賃物業約440萬平方米，包含大型綜合超市、綜超小店、便利店、購物中心、倉儲式商場和百貨大樓業態。其中的超市板塊凈利率水平維持在2%左右，對比行業平均的1.2%，盈利能力處于中上游水平。

但這似乎仍難以釋除市場對其運營能力的顧慮。隨著電商的興起和社區團購的崛起，傳統大型超市的競爭優勢不斷被削弱，數據顯示，2023年前6個月，中國實物商品線上零售額同比增長5.6%，而同期線下商品零售額則下滑12.0%，這讓市場對投資于超市類型資產更為謹慎。

因銷售額持續下滑，最終導致的結果便是租戶紛紛離場，項目也因長期虧損而只能選擇倒閉。僅今年以來，家樂福、沃爾瑪、國美和蘇寧等超市品牌均出現不同程度的衰退，倒閉潮持續蔓延。

物美也難以獨善其身。上交所同樣注意到物美商業存在超市類租戶銷售總額持續下降的情況，并要求基金管理人結合客流量、客均消費、租金坪效等數據，充分評估對項目租金收入的影響。

憂慮情緒進一步在投資者中蔓延，一系列的疑問隨之而來：如今仍虧損的大成項目，是否會是下一個倒閉的項目？物美又將如何力挽狂瀾？面對市場的不確定性，物美是否有一套行之有效的風險應對措施？

大家都在等待物美的答案。