來源/聯商專欄

撰文/睿思網

經營了12年之久的李滄寶龍廣場終于易主。

11月13日，青島本土企業達翁集團與寶龍集團簽約，完成對原李滄寶龍廣場的收購，正式更名為“青島順和匯“購物中心。

隨著交易的完成，寶龍也正式宣告退出李滄寶龍廣場項目。雖然單個項目的出售對現金流的改善有限，但至少能讓寶龍緩解不小的經營壓力。

十年“空店”包袱

大概從今年9月開始，關于李滄寶龍廣場要“倒閉”的消息在當地不脛而走。

就在9月30日，李滄寶龍廣場貼出了告示，宣稱“從2023年10月10日24時起將停止寶龍悠悠小程序購物積分、積分兌換車券、積分兌換禮品等相關業務”。馬上就是國慶長假，李滄寶龍這一舉動，顯然已放棄了難得的商機。

大家似乎對其倒閉的消息并不感到意外，畢竟這里已經成為“空店”良久，大家愿意進去，更多都是沖著餐飲品牌“漢巴味德”。因此，更有人戲謔, 李滄寶龍能持續經營，都是靠漢巴味德“救活”的。

粗略算下來，李滄寶龍成為“空店”的時間已長達十年之久。

2011年12月，李滄寶龍城市廣場正式開業，作為當年李滄區引進的最大的現代服務業項目，大家對其寄予了厚望，目標打造“青島區域最具代表性的時尚綜合生活主場”。

據了解，李滄寶龍是寶龍在青島投資建設的第二個大型城市綜合體，占地約200畝，總建筑面積約35萬平方米，總投資額約18億元。按照規劃，該項目除了大型Shopping Mall，還包含星級酒店、精品酒店式公寓、多層商業街、高尚居住小區、特色休閑餐飲商業街等。

不過，該項目僅僅開業了一年半，就進入了“人去樓空”的狀態，華潤萬家超市和寶萊百貨里，甚至售貨員還比顧客多。

事實上，李滄寶龍開業時幾乎達到滿租狀態，只是后續人氣下滑，店家因入不敷出，紛紛選擇撤離。彼時有分析指出，這與寶龍的招商運營能力不無關系，最關鍵是選址。在地段上，李滄寶龍遠離李村商圈核心區中客群較為集中的地方，再加上商圈內商業綜合體基本飽和，而李滄寶龍的定位并沒有與之形成較大的差異化，這也導致其在激烈的競爭中敗下陣來。

不過寶龍當時對此卻有另外的說法，其在回復媒體詢問時表示，確有招商定位不足之處，“空鋪”是寶龍提出的請商家搬離的主動舉措，目的是進行重新的業態規劃和招商布局。

為了拯救李滄寶龍，2013年時，曾有市場消息傳出，寶龍與青島當地實力最強的商業品牌利群談托管，通過把超市、百貨都換成利群吸引人氣，不過該合作談判最后也不了了之。

而后數年，李滄寶龍也未如寶龍所言的那樣，迎來“一片全新的氣象”。隨著后續更多新項目的開業，加上樓市調控的來臨，備受經營壓力的寶龍，也無暇再顧及該項目的存活。

大概是經營表現實在難以入目，在寶龍的業績數據報表中，已無法查詢到李滄寶龍的存在，該項目的運營情況也無從知曉。

而李滄寶龍能堅持到現在，無論是當地居民還是業界，都覺得是個“奇跡”。

無獨有偶，除了李滄寶龍廣場，寶龍在青島其它商業項目的經營也同樣遭遇到挫敗，只是不知道是否如李滄寶龍般幸運能找到接盤者。

“接盤者”達翁何許人也？

此次收購李滄寶龍的，是青島本地企業達翁集團。網上關于達翁的動態并不多，在商業地產圈，“達翁”的名字更是鮮少人知道。

根據公開信息可知，達翁集團成立于1992年，涉足家居、建材、房產、農貿、電子商務、餐飲、娛樂、酒店等多個行業，總資產已達數億元。

通過李滄寶龍的收購，達翁也正式從家居領域走入了商業地產賽道。達翁表示，隨著李滄寶龍的收購，集團將從主營的家居建材領域轉型邁入購物中心運營。至此，達翁集團完成了購物中心、家居商場、酒店、寫字樓等專業市場全商業產業鏈的布局，商業版圖進入快速拓展的新階段。

按照達翁的規劃，隨著收購的完成，李滄寶龍將正式更名為“青島順和匯”，成為達翁打造的首個購物中心作品。同時，達翁集團還將投入巨資對商場進行全面升級改造，裝修改造于今年12月啟動，預計2024年重新入市。

對于青島順和匯的經營戰略規劃，達翁集團董事長提出，三年內以老模式養新模式，三年后用新模式代替老模式。三年內將順和匯商業規劃、經營質量及服務品質發展完善成熟，與區域內優質商業形成差異化經營，明確并鞏固自己的商業地位。三年后，通過積極引入大量生活服務、體驗業態，來增加線下消費粘性。未來順和匯將向年輕態、城市型購物中心迭代升級。

在業態方面，除了保留現有的漢巴味德、瑞幸咖啡、龍哥、半天妖、米村拌飯等網紅、熱門餐飲品牌，以及必勝客、肯德基、屈臣氏、星巴克等主力店，青島順和匯計劃引進一批具有代表性的區域首店和旗艦店，并引入大型兒童室內樂園、未來動物城、科技運動公園、LIVE HOUSE、脫口秀劇場等體驗式新業態。

達翁作為跨界者，能否成功將李滄寶龍進行盤活，業界對此多少存疑。

但如若談及賣場改造經驗，達翁多少還是有些發言權。其打造的青島達翁建材家居廣場就是一個典型的改造項目。

經過達翁投資1.2億元升級改造，青島達翁建材家居廣場成為集家裝、建材、家具、燈具、窗簾和家居飾品為一體的一站式家居主題購物廣場，如今更是青島三大建材家居主題大賣場之一。

據了解，青島達翁建材家居廣場總建筑面積近15萬平米，由建材家居廣場、燈飾商場和裝飾材料批發市場三部分組成，入住商戶560家，其中建材家居廣場主體為四層商場：負一層為“陶瓷衛浴館”，一層為“建材裝飾城”，二層為“民用家具、辦公家具”、三層為“時尚家具館”以及2000平米島城最大的實景樣板間。

接下來，不妨期待下達翁這位新晉者在商業領域的表現。

“資金饑渴”的寶龍

對眼下的寶龍來說，快速出售類似李滄寶龍這樣的包袱資產，也將進一步緩解了其資金及經營壓力。

盡管同行紛紛爆雷，寶龍如今仍守住了安全線，不過由于銷售疲軟，融資通道收窄，其資金壓力也是與日倍增。

最新業績數據顯示，今年前十月，寶龍錄得合約銷售額252.83億元，同比下降27.11%。銷售業績的下滑也必然影響到后續的營收及回款。

僅今年上半年，由于銷售收入銳減，寶龍總營收下滑27.2%至123億元，歸母凈利9400萬元，同比暴跌86.5%，扣非后歸母凈利1.28億元，同比下降24.3%。

截至6月末，寶龍手上現金及現金等價物89.5億元，比去年底減少6.4億元，一年內到期借貸130.8億元，一年期以上借貸478.4億元，永續債5.51億元，凈負債比率高達79.7%。從數據看，寶龍仍存在較大的短債償付壓力。

從目前來看，寶龍的短債壓力已經達到頂峰。近日，寶龍就“21寶龍01”與債券持有人進行溝通，目的是增加 30 天寬限期。

據了解，該筆債券于2021年1月11日發行，規模合計10億元，期限5年。于今年1月，寶龍召開持有人會議，通過調整債券本息兌付安排的議案，本期債券2022年1月11日付息一次外，后續兌付安排為2023年1月11日、2023年11月11日、2023年12月11日、2024年1月11日分別按照債券發行總額 5%、5%、5% 和 85% 的比例償還本金并支付剩余全部本金期間利息。本期債券當前余額9.5億元，當期票面利率6.60%。

截至目前，公司存續期債券共13只，余額為72.7億元。

為了緩解資金壓力，較早前，寶龍更進行了一項非標信托融資計劃。公開資料顯示，旗下珠海寶龍置業受托愛建信托發售一只“長盈精英-珠海高新寶龍城項目集合資金信托計劃”的房地產權益投資類信托理財產品。該信托計劃募資4.8億元，期限2年，預期收益率7.1%-8.1%。所募資金通過受讓珠海寶龍置業的資產收益權，最終投向珠海高新“寶龍城”項目開發。

寶龍類似的信托計劃到底還有多少尚不得而知，這是否會對寶龍的資產負債情況帶來負面影響仍有待觀察，但顯然，寶龍已無比資金饑渴。

從目前來看，出售資產和積極推售仍然是最穩妥的資金紓困方式。寶龍的資產質量并不算差，截至目前，寶龍總土儲2367萬方，長三角土儲占比64.2%，總可售貨值約2324億元。據寶龍披露，今年下半年計劃推貨約650億元，其中70.1%位于長三角，82%為一二線城市。

當然，在當下買方市場為主導的前提之下，寶龍若想實現銷售反彈，仍需規劃好每個經營策略及細節。