出品/觀點網

作者/曾宇鵬 

2023年房地產市場恢復不如預期，盡管下半年以來出臺了許多政策，但還是有部分企業難以抵抗流動性壓力。

代建服務成為不少房企改善營收的一條賽道。除此之外，入局者增多也加快了行業的變革。

全年來看，有的企業為了擴大市場份額加大全國性布局，有的企業則固守一方，維持自身的基本盤。

對于金地管理來說，謹慎擴張是一年中的關鍵詞。

2023年金地管理布局了50多個城市，相比前一年多了近十個。這些城市中很多位于一二線城市，在房地產整體收縮下行的趨勢下，抗風險和保值性較好。

這也是很多房企或代建企業獲取項目的共識。

此外，新拓項目多位于母公司擁有項目的城市，這個選擇也是基于節約成本的考慮，當然降低項目管理風險也是其中重要因素。

過去一年，金地管理不僅在城市布局上謹慎有加，還進行多元業態布局以減少單一業態的依賴，提高安全性。對合作方的選擇，城投和復訂企業的合作傾向明顯。

金地管理的這些選擇，不僅是“理性”的篩選，還是對自身經營管理邊界的積極貫徹。

“熟地”擴張

截至2024年1月23日，金地管理官網頁面披露，業務遍布50多座城市。2023年對于新拓城市傾向表現明顯，即核心的一二線城市。

比如，4月份金地管理接連斬獲上海、天津、大連、西安等多地近20個代建項目，2023年全年在深圳、東莞、溫州、南通、上海、太原、成都、青島、天津、臺州等近14座城市的代建項目數量均超過3個。

觀點指數認為，這些新拓項目以代建住宅為主，對于代建企業來說項目去化是首要考慮的問題。在房地產整體收縮下行的趨勢下，一二線城市抗風險和保值性較好，這是很多房企或代建企業獲取項目的共識。

金地管理的項目選擇也有可能受母公司金地集團投資決策影響。

2023年上半年，金地集團連續在上海、杭州、南京、西安、東莞等地投拓，新獲取項目總投資額約119億元，新增總土儲約85萬平方米，全部來自一二線核心城市。

截至上半年末，金地總土地儲備約4878萬平方米，權益土地儲備約2194萬平方米，其中一二線城市占比約73%（同比上升3個百分點），權益土儲占比44.98%。

金地管理對于項目的布局與金地集團極為相似。

例如截至7月底，金地管理已在東莞布局十二個鎮區，形成了十九個代建項目的深耕布局。除此之外，金地集團表現較好的其他地區也會成為金地管理進入的區域之一。母公司在當地積累的經驗，如品牌、團隊、供應商、資源等，可以為金地管理很好地賦能。

年內，金地管理成功中標濟南市天橋區東沙社區項目地塊一、地塊二全過程開發管理服務。濟南東沙項目是金地管理在濟南的首個代建項目，此外還中標臺州市路橋區桐嶼綠心東地塊全過程代建項目，該地塊是金地管理在臺州的首個代建項目。

包頭項目是金地管理在內蒙全省的首個代建項目，而2021年4月26日，包頭市政府與金地集團簽署了《戰略合作框架協議》。

可以看到，金地管理在做項目選擇時，對具有地方優勢的企業深耕區域保持謹慎。

觀點指數認為，房企旗下的代建企業對于新拓代建住宅業務基本是按照集團住開業務的管理半徑開展，節約成本是一方面，更重要的是降低陌生區域的項目管理風險。

多元“編排”

2023年，金地管理累計簽約超2870萬平方米（2022年1835萬方），其中住宅累計貨值2399億（1270億），商辦簽約管理投資規模742億（420億）。

觀點指數測算，2023年商辦類占比上升約1個百分點。據不完全統計，新拓19個項目有12個項目是住宅項目。

其中，除12個住宅項目外，其他項目則是產業園、商辦、舊改等業態。

雖然并不能準確反映企業各業態的占比情況，但可以從中看出金地管理有意拓展多元業態。

觀點指數認為，代建企業的單一業態在某個區域可能會產生飽和，單一需求有限，開辟多元業態可以減少訂單量少的壓力。

比如在深圳，金地管理簽約了深圳市園嶺街道白沙嶺片區老舊小區改造工程代建項目、深圳市福田區沙頭街道兩新黨委服務中心建設工程代建、新洲社區綜合服務中心建設工程代建和下沙村供用電安全專項整治工程代建3個項目、深圳福田沙頭街道優飲水入戶和二次供水提標改造查漏補缺工程代建項目、京西智誠深圳基地咨詢項目。

可以看到，深圳簽約的管理項目以非住類居多。當前深圳住宅市場并非如以往一樣火熱，代建住宅需求也可能放緩。

據深圳中原研究中心統計，2023年深圳一二手住宅總計成交約6.4萬套，同比增長14.7%，成交量不足2020年的一半，為近15年第二低，僅高于2022年。

除此之外，截至上年7月底，金地管理已在東莞涵蓋學校、產業園、保障房、人才公寓、市政公園等多元業態，先后承接了十所學校代建服務，包括塘廈、麻涌、常平、萬江中學，第四、第八、第十高級中學，以及商業學校、常平鎮新城學校、橋頭鎮新建公辦完全中學等，新建及改擴建面積近50萬平方米。

過去一年，金地管理其他業態的動態還包括上海靜安高端養老平安頤年城、長沙城心高端養老公寓等新業態項目；以及南昌市祥云中心、長湖映月、長湖望月、泉州市永春林溪郡、沈陽市棋盤山等新服務項目。

相比其他業態項目，金地管理商辦項目積累經驗較多。這類型代建從2006年深圳的福田科技廣場開始，作為深圳福田CBD東門綜合體，從建設至今已經17年。

深圳灣C塔也是目前金地管理的操盤項目之一，結構復雜、功能繁多，項目將打造成集辦公、文化、商業、酒店、市政交通設施等多位一體的總部聚集空間。

除了深圳灣C塔之外，金地管理的商辦代建項目還有深圳新華保險大廈、前海金控總部大廈、國際創新中心、上海青浦區商業綜合體、廣州的新華保險大廈等等。

其中，在接手深圳新華保險大廈項目之前，施工圖設計已基本完成，金地管理在項目有限的框架下進行了再度挖掘，節約了幾千萬元成本。

根據觀察，行業中不少代建項目在進行過程中，預算超支或是管控不到位也會導致合作中斷。可以看到，金地管理沿襲了母公司金地集團“理科生”的基因，對成本管控有著自己的理解。對于委托方來說，項目成本管控幾乎是其核心訴求之一。

合作選擇

據金地管理統計，城投公司近兩年拿的地開工率并不高，2021年開工率約為百分之二三十，2022年約為10%，這意味著接下來3-5年里來自城投公司代建業務需求將持續釋放。

金地管理根據市場研判，增加了對城投平臺項目的獲取。截至12月8日，簽約管理城投平臺項目近60個。從2023年客戶結構來看，城投平臺占比29%。

數據來源：企業官微，觀點指數整理

不過這些城投類代建項目也會存在一些耽誤進度的問題。

一是有合規性要求，代建項目需要采取公開招標，中標前代建方與委托方存在較多不確定性。二是委托方對于開發理解不透徹，雙方溝通存在屏障。三是層級多，匯報和審批流程較長，缺乏一定的靈活性。

年內，金地管理發布《委托方服務白皮書》，將委托方的關注點和訴求點前置。比如對溝通決策、招采情況，品牌使用等做了前置說明，減少委托方的顧慮和降低分歧。

篩選代建訂單時，金地管理會對項目所在城市和區域進行識別，目前金地管理承接的住宅代建項目近90%來自一二線城市；并對所有潛在合作方財務狀況、過往信用進行調研，以確保代建業務的安全性。

背調也幾乎是每個企業必須做的，如果缺乏識別能力，會導致后期項目收不到款或是賬期被拉長。

觀點指數發現，金地管理委托方有一定比例是來自原委托方。2023年1-6月期間，金地管理接連獲得來自天津、大連、西安、南寧、沈陽等客戶的復訂，簽約復訂項目近10個，覆蓋全國多個核心城市群。

比如位于天津于臺區、楊柳青區的兩大復訂項目，委托方為非房地產企業，相對缺乏全過程開發的能力，基于與委托方首個合作項目“天津·水西印”的成功開發，委托方再次與其簽約兩項目。

這些復訂項目一方面是來自金地管理操刀后獲得比較好的效果，與企業建立基礎的信任關系后再次續訂的機會較大。

對金地來說，由于有此前的合作，所以節省了一定的溝通交流成本，降低項目風險。