來源/觀點網 

撰文/何欣  

3月28日，紅星美凱龍發布了2023年年度業績報告，總體來看，業績承壓較為明顯。

公司實現營業收入115.15億元，較上年同期減少18.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-22.16億元，同比下降496.78％。經營活動產生的現金流量凈額為23.64億元，同比下降39.07％。加權平均凈資產收益率為-4.37％，同比減少5.44個百分點。

但從業務層面看，紅星美凱龍主營業務根基仍維持著穩健態勢。其自營商場租賃及相關收入雖較上年同期下降11億元至67.81億元，毛利率卻達70.8%。

據參會投資者分享，管理層在業績說明會上表示，業績變動主要受總體經濟環境波動影響，但公司主業良性發展，對風險資產充分計提，公司業務也處于轉型升級的過程當中。

面對風起云涌的市場環境以及承壓的利潤表，紅星美凱龍現在的戰術是，在提振消費的同時，重視業態升級，以長期主義提前布局未來核心競爭力。

業績承壓

此前在1月30日，紅星美凱龍就曾發布業績預虧公告，預計年度凈利潤為負，為-23.8億元至-19.8億元，同比減少364.5%至417.9%。

扣除非經常性損益后的凈利潤為-13.9億元至-10億元，同比減少262.2%至325.5%。預計年度減值準備總額約17億元，其中第四季度擬新增計提相應減值準備約10億元。

盡管公告中刊發了詳細的解釋與分析，紅星美凱龍的股價自1月31日開盤出現下挫，截至收盤報3.33元/股，跌6.20%。

年報正式發出之后，該公司實際錄得歸母凈利潤為-22.16億元，同比下降496.78％。公司實際虧損額是超出預告披露區間的。

財務負責人楊英武則向投資者表示，導致2023年錄得虧損的原因主要有四個：營收與成本不同步導致毛利率下降、租金及管理費收入階段性的下滑、上下游相關行業蘇醒情況低于預期和投資項目終止產生的沉沒成本損失。

對于營收減少18.6%，紅星美凱龍稱主要系受總體經濟環境波動影響，商場出租率階段性下滑，公司為了支持商戶持續經營，穩商留商優惠增加，且公司其他業務板塊項目數量減少所致。

為應對行業壓力，促進商場可持續發展，紅星美凱龍還進一步管控運營成本，營業成本同比下降了15.79%，但并未能扭轉頹勢。

從主營業務來看，紅星美凱龍自營和租賃及相關商場收入為67.81億元，同比降低13.8%；委管商場業務收入為20.31億元，同比下降14.5%。

紅星美凱龍將主營業務營收的下降歸因為出租率下滑和穩商留商優惠增加。

目前，紅星美凱龍正在調整戰略方向以及商場品類的布局。對于新入的品類，該公司在租金及有管理費上給予了相對優惠的商務條款，致使2023年度的租金的首付及管理費的收入出現了階段性的下滑。

而租金及管理費收入階段性的下滑還導致其全年的投資性物業估值也出現了相應的下調，下調的金額約為8.4億元。

也正是這些環環相扣的波動因素，導致紅星美凱龍上交的2023年成績單受到了市場對于業績承壓的熱切關注。

觀點新媒體了解到，雖然利潤承壓，但紅星美凱龍在資產負債表和現金流量表方面具有一定的改善和優化。

近三年，紅星美凱龍的資本性投入正在逐步下降，2021年的資本性投入將近24億元，2022大幅下降到約10億元，2023年進一步減少到3.5億元。資產負債率也從2021年的57.9％微降至56.4％。

建發入主之后也為紅星美凱龍帶來了優質銀行資源，公司在各銀行的綜合授信也納入到建發集團的綜合授信當中。

額度得到了保障，融資成本得到了下降，紅星美凱龍的債務結構也在逐步優化當中。

縱橫深拓

過去的紅星美凱龍一直重點布局新房家居的賽道，與房地產行業的發展掛鉤。

但隨著房地產行業進入調整期，紅星美凱龍也表示家裝家居市場正從高速增長進入穩健增長、結構調整階段，逐漸與房地產脫鉤，存量房裝修正成為家居家裝主要需求來源。

紅星美凱龍在投資者說明會上表示，紅星美凱龍目前和建發在全國各地區的房地產業務都開展了深度的捆綁合作，包括精裝房家裝家居入場和小區物業整修，以及存量房的以舊換新的深度協同。

從建發的上游房產到紅星美凱龍下游的家具建材、施工包材料包精裝的合作以及以舊換新家政服務等一系列合作，形成了一條具備較大發展空間的資源對接合作鏈條。

為了給質量型增長穩定規模優勢并繼續補強，紅星美凱龍未來的經營計劃將重點從購地自營轉移到了靈活運營上。

但過去的成績不能完全拋棄，紅星美凱龍宣布將繼續對商場運營能力、品類及品牌、營銷、消費者服務及口碑等多方面進行升級，強勢發展一號店、至尊Mall、標桿商場三大店態。

據悉，紅星美凱龍正在推進M+高端設計中心在各個商場的落地。按管理層介紹，M+高端設計中心的打造思路是以設計師工作室作為重要的流量入口，鏈接年輕人群及高端人群的家裝家居消費需求，逐漸建立紅星美凱龍的家裝心智。

執行總裁兼大營運中心總經理朱家桂表示，紅星美凱龍的出租點還有17個點左右的空間，而目前公司家裝的面積占比才3個點左右，預期今年可以利用家裝設計中心完成5個點左右的面積提升。

朱總指出，家裝設計中心的快速進入，一方面可以迅速提升出租率，帶來營業收入的增長，更重要的是它可以帶來高質量的流量，這也是未來3年紅星美凱龍持續穩定的業務增長點。

同時，紅星美凱龍的另一個重點在拓展品類、打造多業態融合的大家居一站式消費生態。

首先是保持全品類和差異化優勢，推動體驗式沉浸式消費。深度打造十大主題館，結合電器、家裝設計、新能源車板塊，穩定出租率。

2023年，紅星美凱龍的電器品類全年面積增長4.5萬平方米，占比達到10.8%；家裝設計面積增長11萬平方米，占比達到3.3%，新熱銷品牌面積占比達到11.1%，A類+進口面積占比穩定在49.6%。

紅星美凱龍還在持續引入餐飲品類作為商場基本配套，打造符合空間的多功能餐飲產品組合。

報告期內，餐飲品類全國商場覆蓋率自43%提升至54%，百mall商場餐飲覆蓋率自78%提升至100%。

建發在給予房地產上游需求扶持的同時，還與紅星美凱龍發展汽車品類帶來了業務協同和拓展。

據觀點新媒體了解，2023年7月，紅星美凱龍與建發汽車、專注二手車服務的上海卡乃馳汽車服務有限公司簽署戰略合作協議，三方將就二手車汽車連鎖賣場、二手車供應鏈服務、二手車交易平臺、車輛檢測評估體系和金融保險等方面展開合作，實現資源共享、共同發展。

而在報告期內，紅星美凱龍新能源汽車門店及高端二手車入駐面積超萬平方米，新能源多個頭部品牌完成招商入駐；豪車二手車進駐超10家。

但前路漫漫，加之市場環境起伏不定，等待著的不只是理想的豐滿，更有現實的骨感。

盡管從長期來看，紅星美凱龍“輕資產，重運營，降杠桿”的布局清晰完整，但在出租率走低、業績承壓的情況下，紅星美凱龍同樣需要考慮短期內的化困解憂。