來源/聯商專欄

撰文/睿思網

商辦市場行情不景氣，太古地產的“收租”生意也飽受沖擊。

據太古地產5月6日發布的首季運營數據，無論是香港大本營還是中國內地業務，均表現欠佳，尤其香港太古廣場寫字樓租金大降17%。

這亦令市場大感失望，5月7日開盤后，太古地產股價出現下跌，一度超過4%，最終收報15.860港元，跌2.82%。

租金收入普降或累及盈利

受香港整體經濟形勢影響，太古地產香港物業收益明顯下降。盡管租用率保持穩定，但香港寫字樓的租金卻出現了負增長，且幅度正在擴大。

其中，香港太古廣場租用率為98%，租金較上期下降了17%。太古坊的出租率為91%，租金下降了13%。港島東中心及太古坊一座的出租率為93%，而其他太古坊辦公樓的出租率則為90%，租金下降了11%。

此外，香港零售業務亦呈現下滑趨勢，太古廣場購物中心的銷售額同比減少1.2%；太古城中心的銷售額同比下滑了3.2%，期間香港本地居民出境旅游增加是主因。惟東薈城租戶的銷售額實現6.5%的增長。

盡管如此，三座商場出租率均達到100%，其中，太古廣場購物中心的出租率更由去年底的96%升至100%，這亦側面顯示相關資產仍存在較高的吸引力。

內地業務亦同樣承壓。據披露，辦公樓方面，太古匯辦公樓出租率92%、頤堤港一座出租率85%、香港興業中心一座及二座出租率98%。

零售物業方面，盡管仍保持較高的出租率水平，但銷售額出現不同程度的下滑。

其中，上海興業太古匯零售銷售額下降幅度最大，達到19.4%，其出租率為92%；成都太古里雖出租率升至98%，但零售銷售額下降14.7%，降幅僅次于興業太古匯；維持100%出租率的廣州太古匯，零售銷售額亦下降9.2%。

此外，北京三里屯太古里出租率升至97%，零售銷售額下降5.4%；北京頤堤港出租率維持99%，零售銷售額下降2.4%。多個項目中，僅上海前灘太古里零售銷售額出現微升0.7%，出租率維持98%。

對于相關業務經營數據下滑，太古地產及資本市場均有所預期。早在3月中旬召開的業績發布會上，太古地產主席白德利曾表示，香港寫字樓方面，由于需求疲軟和供應量增加，太古地產預計2024年辦公樓行情將繼續低迷。尤其來自中區和九龍東的競爭加劇，將持續對整個物業組合的租金構成下行壓力。此外，北京、上海和廣州的商辦市場需求仍疲軟。

市場最為擔憂的是，急跌的租金收益是否會形成連續性，并累及太古地產的盈利表現。

千億投資逆市埋金礦

在較早期發布的2023年報中，太古地產的盈利數據已出現大幅下降。

數據顯示，2023年太古地產收入146.7億港元，同比增長6%；股東應占溢利為26.37億港元，同比下滑67%。

太古地產對此解釋稱，股東應占溢利下滑主要原因是投資物業估值下降，以及遞延稅款影響。若剔除估值帶來的減值影響，太古地產股東應占基本溢利為115.7億港元，同比增長33%。

從收入構成來看，租金收入始終是太古地產營收核心，占比達到九成。2023年，太古地產租金收入為135.25億港元，同比增長10%。

其中，辦公樓租金收入為58.35億港元，同比微降2%；零售物業租金收入為71.43億港元，同比增長22%。

可見，太古地產業績主要依靠零售物業租金收入拉升。而當中，內地零售物業的貢獻最重。

數據顯示，2023年，太古地產的內地零售物業租金收入總額同比增加42%，為41.91億港元。換言之，內地零售物業收入貢獻幾乎占了太古地產整體營收的半壁江山。

這與2023年內地零售市場快速復蘇多有相關。期內，太古地產大部分內地零售物業銷售額大幅回升，甚至超過疫情前水平。僅北京三里屯太古里2023年租金收入總額就實現同比增加4%，租用率達94%。

但來到今年一季度，內地零售市場明顯有所降溫。鑒于當前國內經濟形勢仍處于波動復蘇階段，太古地產今年零售租金收入能否與2023年一樣實現止跌回升，仍存在一定的不確定性。

而市場的冷淡也必然影響相關資產的估值，加上租金收入下跌，兩者疊加之下，市場判斷，太古地產今年的盈利將備受挑戰。

當然，對于習慣看長線的太古地產來說，短期的波動不代表永恒。甚至，此時反而是埋金礦的好時機。

當前，太古地產的千億投資計劃正持續展開。截至今年3月8日，總額約為580億港元已承諾投放到全新及正在推進的發展項目。其中110億港元投于中國香港，370億港元投于中國內地，100億港元用于住宅物業買賣項目。

據白德利透露，目前太古地產正在一線和新興一線城市發展五個全新大型項目，包括西安太古里項目、三亞市海棠灣零售主導發展項目、北京朝陽區新商業地標頤堤港二期以及位于上海浦東區兩個綜合發展項目。

“內地始終是全球重要的經濟增長引擎。”白德利表示，預計在2032年前，太古地產在中國內地的總樓面面積將增加一倍。