來源/觀點指數 

撰文/馮彩云 

業績增長未達預期，后續運營如何提升？ 在消費市場表現疲軟之下，樣本企業出現業績不達預期的情況，具體表現為租金和銷售額的下滑，若后續企業不能抗住市場壓力，業績增長的難度將會更大。

品牌首店活躍度上升，項目以零售為主趨勢未改。零售市場上，二季度大部分商業城市的空置率并無下降的趨勢，整體去化壓力仍然較大。樣本項目的業態組合上，從重點企業旗下項目的業態占比情況來看，時裝、配飾及美妝等零售業態依然占據重要的地位。

市場新增供應環比下滑，企業重量級項目加入戰局。新增供應市場方面，期內開業項目數量和體量均環比上個報告期下滑，但不乏重量級項目開業，后續能否在市場競爭中站穩腳跟還存在不確定性。

業績增長未達預期，后續運營如何提升？

報告期內，部分商業地產企業發布了2024上半年的業績數據，從中可以一窺當前市場的冷暖。

從披露的數據來看，商業地產企業今年以來普遍面臨較大的市場挑戰，即使擁有較強抗周期能力的高端商業運營商，也不可避免出現業績未達預期的情況。

其中，在內地擁有較多零售物業的恒隆錄得收入24.14億元，下跌3%；九龍倉內地投資物業整體收入也下跌4%至港幣23.26億元；太古內地零售物業錄得26.15億港元的收入，僅上升1%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

與之相對，此前大部分報告期內，恒隆、太古這類高端商業運營商的收入都能維持較快的增速，但今年遠不如以往，甚至出現下滑。

觀點指數認為，這與目前商業市場正面臨較大的壓力有關，在此背景下企業難以獨善其身，未來的項目運營和發展難度也會有所提升。

數據來源：企業財報，觀點指數整理

如從樣本企業的具體項目來看，專注打造高端商業的恒隆，2024上半年高端商場的收入下降 4%，次高端商場繼續錄得不同程度的增長。觀點指數認為，雖然次高端商業的營收不及高端商場，但未來增長空間較大。

專注高端和潮流的太古，不少項目的銷售額、租金也出現下滑。其中，北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯2024上半年的零售銷售額較2023年同期分別下跌4%、17%、9%、4%及20%，僅上海前灘太古里保持不變。

與此同時，租金增長方面，廣州太古匯、上海興業太古匯、北京頤堤港分別錄得8%、24%、3%的跌幅；其余的北京三里屯太古里、成都太古里、前灘太古里租金則保持了增長，分別增長9%、1%、10%。整體來說，太古內地零售項目的銷售額和租金增長也同樣面臨較大考驗。

對于內地業績不如預期的原因，大部分港資企業均表示受市場影響較大。2024上半年，內地奢侈品消費市道轉弱，外游購買奢侈品的旅客人數上升，造成商場銷售額和收入下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

值得關注的是，雖然租金收入受銷售額影響，并未錄得過多增長，但出租率保持穩定向上趨勢。據觀點指數了解，恒隆、太古、九倉旗下大部分內地零售項目均實現出租率的提升，出租率在9成以上。可以看到，租戶對高端零售物業的未來發展還是具備較強的信心。

對此，港資企業正計劃從運營層面進一步提升項目在當地市場的競爭力。如恒隆方面也表示將持續優化租戶組合，推動以客為尊的推廣方針和舉辦相關活動，進一步加強對顧客的吸引力和長遠盈利能力，為業務注入增長動力，未來發展依然值得期待。

品牌首店活躍度上升，項目以零售為主趨勢未改

市場表現方面，一線城市中，除北京空置率較低外，其余三個城市均維持雙位數的水平；二線城市中，大部分空置率在6-10%之間，二季度環比變化不大，呈持平或輕微波動的狀態，目前主要商業城市的去化壓力并不小。

數據來源：第一太平戴維斯，觀點指數整理

租金水平上，不同城市間的區別明顯，能級高、優質區位較為稀缺的城市，租金水平也處于較高水平，并具備較強穩定性。其中，北京購物中心首層租金最高，達到800元/平方米/月，而上海如按日租金25.7元/平方米計算，月租金也超過700元/平方米。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

業態組合上，在以購物中心為代表的零售商業項目中，零售品牌依然發揮著重要作用，尤其是在高端商業中占據主導地位。如太古最新的租戶占比中，來自零售業態的時裝及配飾、珠寶及鐘表等業態占比超過47%。

不可忽視的是，在消費市場動力不足的情況下，零售品牌在擴張上也將會更為審慎，零售商業項目或面臨租金下調或空置率提升的挑戰。不過具備較大發展空間的熱門品類，仍有較多租賃需求。

太古在財報中提及，目前廣州和成都的奢侈品牌零售商對零售樓面的需求仍然殷切；上海和北京的時裝、運動、化妝品、時尚生活品牌及餐飲行業商戶對零售樓面的需求堅定。

數據來源：項目官微，公開資料，觀點指數整理

期內，觀點指數觀察下的樣本項目繼續有新店開出。餐飲類主要以首店為主，在餐飲行業同質化嚴重的背景下，部分熱門品牌的首店對消費者有著更強的吸引力，同時也加強了項目品牌的差異性優勢。

至于零售方面，奢侈品、服飾、美妝及戶外運動則繼續保持較高活躍度，這些也是購物中心近年來在招商上注重引入的類別。

不過要注意到，受市場因素影響，上述品牌的拓店速度有所放緩。以奢侈品為例，據觀點指數不完全統計，截止到今年7月，包括愛馬仕、LV、Bottega Veneta、BALENCIAGA、LOEWE、Prada、Burberry開店數量不多，均只開出了1座全新精品店，高能級店鋪較為欠缺。

市場新增供應環比下滑，企業重量級項目加入戰局

市場新增供應方面，報告期內，據觀點指數不完全統計，全國范圍內共有10個零售商業項目入市，總體量接近100萬㎡，相比上個報告期有所下滑。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

值得關注的是，大部分開業項目均位于一二線城市，三線及以下能級城市期內新增供應較少，這或與當前大眾消費動力不足有關，運營商更傾向于在商業發展條件更為成熟的城市推動新項目入市。

回到樣本項目層面，期內開業項目并不多，其中較具代表性的是北京華聯旗下的武漢SKP和新鴻基地產旗下的南京ifc。

前者位于武漢，該市目前已有多個高端項目布局，其中包括武商MALL、武漢萬象城、武漢恒隆廣場等，主要分布于漢口區域。

在此背景下，武漢SKP選擇避其鋒芒，并未與原有的城市高端商業項目相近，二是在區位上拉開距離，這也是SKP系列在二線城市布局高端商業的主要邏輯。

上述武漢SKP是北京華聯繼北京、西安、成都之后，在全國打造的第4座項目，由盒子SKP百貨和獨棟街區K大道組成，引入CELINE、FENDI、GUCCI、LOUIS VUITTON、PRADA、SAINT LAURENT等近30個高端時奢品牌，繼續走高端百貨路線。

后者位于南京，是新鴻基地產在南京河西CBD打造的奢侈品購物中心，同時也是全國第三座IFC，定位高端。

據觀點指數了解，此前新鴻基高端商業更多集中于華東地區，尤其是上海和南京兩大城市，布局了諸如上海徐家匯國貿中心ITC、南京國金中心IFC、上海莘莊天薈等項目。

此次開業的南京ifc體量約10萬平方米，匯聚約168家品牌，約30家首次登陸南京，除了國際高端品牌旗艦店之外，更聚集時尚休閑及高品質餐飲，加之高占比的首店。

觀點指數認為，上述新項目的加入，有利于提升城市商業豐富度，但在市場較為疲軟的當下也面臨不小的挑戰，未來能否在行業競爭中突圍還存在較多不確定性。