來源/觀點網(wǎng) 

撰文/楊曉敏   

8月28日，首單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式在上交所上市。

基金代碼為508005，上市首日開盤價2.580元，漲幅達4.06%。

這單以濟南首創(chuàng)奧萊項目和武漢首創(chuàng)奧萊項目作為頂層資產(chǎn)的消費REITs，在認購階段就備受投資者追捧。

據(jù)悉，華夏首創(chuàng)奧萊REIT公眾發(fā)售配售比例為4.298%，網(wǎng)下投資者有效認購申請確認比例為16.055%，此次發(fā)行累計認購70.785億元（比例配售前），再次掀起公募REITs發(fā)售熱潮。

除了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)外，基金運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)由首創(chuàng)城發(fā)集團旗下首創(chuàng)鉅大擔任，該公司是奧萊行業(yè)頭部連鎖運營商集團之一，能夠為基金提供卓越的運營管理服務。

而華夏首創(chuàng)奧萊REIT的成功上市不僅對于消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化有著重要的參考意義，也是首創(chuàng)城發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式積極探索。

在上市儀式結(jié)束后，北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司副總經(jīng)理鄧文斌、北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團有限公司總經(jīng)理范書斌接受了觀點新媒體等媒體的采訪。

兩位管理層表示，經(jīng)過三年轉(zhuǎn)型，首創(chuàng)城發(fā)已經(jīng)從傳統(tǒng)的開發(fā)模式向城市運營實現(xiàn)轉(zhuǎn)身。

而華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式登陸上交所，在首創(chuàng)城發(fā)看來，既是積極踐行首都國企責任、貫徹國家“把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置”決策部署的重要舉措，也將有助于公司打通商業(yè)重資產(chǎn)投、融、管、退全鏈條，盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力公司向“輕資產(chǎn)運營管控型”轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展。

首單奧萊消費REITs

華夏首創(chuàng)奧萊REIT從申報、路演到正式上市，歷時將近九個月。

去年12月底，首創(chuàng)奧萊REIT正式向中國證監(jiān)會申報，并獲上交所受理。今年6月首創(chuàng)奧萊REIT獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，且獲得上交所無異議函。

8月，華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式向公眾發(fā)售，投資者踴躍認購。

具體看來，公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為13.961億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量（0.60億份）的23.268倍，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為4.298%。按照發(fā)售價格（2.468元/份）計算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為34.456億元，創(chuàng)下了消費REITs發(fā)行紀錄。

此次首創(chuàng)發(fā)行REITs的底層資產(chǎn)有2個項目，分別為濟南首創(chuàng)奧萊和武漢首創(chuàng)奧萊。

濟南奧特萊斯

武漢奧特萊斯

數(shù)據(jù)顯示，2021年到2023年，上述項目營收復合增長率均保持在20%以上，且有著較高的市場占有率。其中，濟南奧萊項目在當?shù)貖W萊市場的市占率超過55%，武漢奧萊項目的市占率則保持在25%以上。

放眼全球REITs市場的發(fā)展脈絡，優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品已然發(fā)展成熟。奧特萊斯業(yè)態(tài)以其獨特的折扣優(yōu)勢和全球大牌的集聚度，在近年來迅速崛起，成為線下零售市場的一股新勢力。

回顧過去，首創(chuàng)集團自2009年進入奧萊行業(yè)，2013年在北京房山開出第一家標桿項目，經(jīng)過近十年發(fā)展壯大，2017年就進入到全國奧萊項目的前三強。

2023年10月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改<公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）>第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。

政策出臺后，首創(chuàng)集團立刻組織戰(zhàn)略討論會，提出必須抓住REITs窗口機會。對于首創(chuàng)集團而言，這是一個業(yè)務“由重變輕、由輕變精”的重大機遇。

從戰(zhàn)略層面，發(fā)行REITs不是融資手段，也不是資產(chǎn)處置手段，而是“資本+運營”商業(yè)模式最后閉環(huán)的關(guān)鍵所在。

據(jù)觀點新媒體了解，首創(chuàng)集團在第一批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地的時候，推出首創(chuàng)水務REIT，加上這次的首創(chuàng)奧萊REIT，已完成了兩個REITs上市。

轉(zhuǎn)型城市運營，首創(chuàng)城發(fā)做對了什么

作為國內(nèi)首個發(fā)行的奧特萊斯消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首創(chuàng)奧萊的商業(yè)運營能力也將接受資本市場深度考驗。

范書斌在采訪中表示，首創(chuàng)奧萊REIT的上市有助于進一步推動首創(chuàng)奧萊運營管理的模式創(chuàng)新和能力提升，亦將助力首創(chuàng)城發(fā)實現(xiàn)更多商業(yè)資產(chǎn)的盤活和資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

首創(chuàng)城發(fā)作為首創(chuàng)奧萊REIT原始權(quán)益人，于2021年戰(zhàn)略重組升級后，成為首創(chuàng)集團“城市發(fā)展”戰(zhàn)略的核心重要載體。

范書斌介紹，三年前整合旗下優(yōu)質(zhì)資源重組設(shè)立首創(chuàng)城發(fā)，是一次“涅槃重生”。

據(jù)悉，首創(chuàng)城發(fā)集團目前是首創(chuàng)集團旗下以城市發(fā)展業(yè)務為主的專業(yè)化子集團，一方面走市場化的路徑，另一方面高度應對政策性發(fā)展訴求，采用的是多元化發(fā)展。

“不再是地產(chǎn)開發(fā)商，而是城市運營商。”在采訪中，鄧文斌進一步強調(diào)了首創(chuàng)城發(fā)的定位。而首創(chuàng)城發(fā)的精細化運作模式，更多是用綜合運營方式構(gòu)建更加豐富的城市場景。

基本上不在公開市場上拿地的首創(chuàng)城發(fā)，將戰(zhàn)略確定在一線城市深耕，不再做增量，更多地圍繞盤活、去化為主，重點發(fā)力提升城市運營能力。

據(jù)范書斌介紹，首創(chuàng)城發(fā)目前主要四個方面的生活場景布局相關(guān)業(yè)務，第一是更潮的生活場景，代表業(yè)務是奧萊；第二是鏈接更美好的居住空間，主要業(yè)務模式是長租公寓；第三是更好的服務標準，主要針對的是社區(qū)物業(yè)服務；第四是更酷的文創(chuàng)文化生活，比如首創(chuàng)郎園。

實際上“郎園”不是一個商業(yè)，而是產(chǎn)業(yè)跟商業(yè)融合的園區(qū)。據(jù)鄧文斌透露，“郎園”模式還會以輕資產(chǎn)形式在上海松江落地。

而在2023年，首創(chuàng)城發(fā)在吸納整合首創(chuàng)新城鎮(zhèn)旗下業(yè)務之后，順勢拓展壯大長租板塊，正式推出“首創(chuàng)和園”租住業(yè)務品牌。

過去，首創(chuàng)城發(fā)以社會責任為第一驅(qū)動力，在更多企業(yè)因前景未知、收益不明朗而盤算和卻步時，以不可替代的優(yōu)勢，先行先試，布局賽道。

伴隨著“租購并舉”及不斷落地和完善的全方位金融支持政策，企業(yè)發(fā)展長租房的資金難題逐步得到排解。不同金融工具和手段的推出，打通了住房租賃項目從籌建到開發(fā)建設(shè)、建成后退出的閉環(huán)。

從首創(chuàng)奧萊、首創(chuàng)郞園到首創(chuàng)和園，首創(chuàng)城發(fā)在城市綜合運營賽道上持續(xù)布局，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、深度挖掘長效價值，探研并創(chuàng)造發(fā)展機遇。

在轉(zhuǎn)型這條正確的道路上，首創(chuàng)城發(fā)持續(xù)探索。