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撰文/劉子棟

在飽受重創的商業房地產市場中淘金，不是一件容易的事。亞洲最大房地產投資信托基金——領展房產基金，為此做足了準備，但仍需要一些運氣加持。

畢竟外部的變化是不可控的。過去幾年至今，全球經濟發展波動加劇，不確定性之下變革與變數共存。一家企業，尤其是商業地產企業想要獲得業績增長，比以往任何時候都難。

在領展最新發布的2024/2025財年中期業績簡報中，就提及幾個可能影響公司決策的宏觀經濟因素，包括人口結構變化、地緣政治挑戰、氣候變化和科技進步等樞軸點，它們將長期左右中國內地和香港經濟與亞太區房地產投資環境。

短期來看，全球央行正式進入降息周期，然而美國總統大選結果又為世界經濟增添波動。中國則取消了過去幾年實施的部分緊縮措施，打出一系列寬松政策“組合拳”，包括在今年第四季度時隔多年推出了家電“國補”。截至11月8日，政策已帶動銷售1377.9億元。

這為經濟環境帶來一些新變化。領展指，目前已初步見到商業地產市場穩定跡象，個別的優質資產開始恢復穩定租金增長。同時，市場內仍然存在價格錯配現象，也為資金充裕者提供豐富的并購機會，領展要抓住時機。

該基金在11月6日發布的2024/2025財年上半年業績顯示，期內實現收益及物業收入凈額分別實現71.53億和53.59億港元，同比增長6.4%、5.8%。

同時，可分派總額在2024/2025財年上半年增加4.3%，達到34.76億港元，而每基金單位分派同比增長3.7%，為134.89港仙。業績整體保持穩定。

在業績公布翌日，我們完成了對領展集團行政總裁王國龍的采訪，跟他聊一聊領展近期業績表現和接下來要怎樣繼續保持增長。

長期空間

話題從美國大選開始談起，唐納德·特朗普再次奇跡般勝選，即將上任美國第47任總統，市場對其當選后續影響的分析不一而足。

“目前難以完全預測到特朗普的政策。”王國龍表示，但特朗普目前權力很大，可以初步預見他在任期前2-3年的大部分動作均會令通脹升高，進而減緩美聯儲減息的速度。

刨除這個最新因素，王國龍稱領展早在2023年初已經預期，未來幾年將會有多種原因令通脹持續。因此對如何在“higher-for-longer”之下長期生存已有所準備，例如推進了首次供股集資188億港元。

從上市之初的領展“1.0戰略”，到隨后的“2.0戰略”至如今的“3.0戰略”，領展過去一直保持一套行之有效的長期發展策略，令自身能在多變的外部環境中獲取更廣闊的生存空間。

當中最關鍵的一點，自2.0戰略開始，領展持續推動全球多元化布局，將投資組合的地域版圖拓展至中國內地、新加坡、英國及澳大利亞等，導致一些聲音批評該基金似乎忽視了財務水平的穩健，特別是在上述188億港元供股發生之后。

盡管新冠疫情爆發后領展一直表示已收緊并購步伐，但似乎并沒有真正停下來。

2020年至今，領展已收購了廣州太陽新天地（現廣州天河領展廣場）及上海七寶萬科廣場（現上海七寶領展廣場）、新加坡裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza、位于常熟南、常熟北的物流設施以及香港安達臣道一幅商業用地。

截至2024/2025財年上半年期末，領展物業組合總價值錄得2370億港元，地區分布變得更平衡，香港物業占組合總價值的74.1%；中國內地物業占組合總價值的14.8%；海外物業占組合總價值的11.1%。

分區域看，財報顯示，領展香港物業組合報告期內收益總額及物業收入凈額錄得2.2%和2.4%的同比增長。香港零售物業的租戶銷售同比下降4.3%，但跑贏了香港整體零售銷售額同比下降8.8%的表現。

據悉，領展期內簽訂了超過300個新租約，整體平均租金重訂正增長0.7%。

不過對于下半財年，“香港的挑戰亦比較大。”王國龍指，領展總體對后市持審慎態度。

他解釋，觀察到旗下項目不少租戶，在通脹環境下無論人工、原材料等成本都有上升，導致利潤偏低。商戶不容易，領展作為物業方也難以加租。

另外，領展香港物業組合最主要由公共屋邨配套民生商場組成，被認為在一定程度上是香港消費市場的晴雨表之一。

該基金旗下香港租戶構成有超過六成為街市、超市、食肆和熟食檔口等。“港人北上”熱潮對此也有影響。財報顯示，領展旗下街市/熟食檔口的最新續租租金調整率，就從去年的11.3%下調至-5.8%。

中國內地方面，由于上海七寶領展廣場的完全入賬，總收益及物業收入凈額分別同比增長39.2%及37.6%。同期，零售租金重訂率下降了3.2%，但其中主要原因是北京中關村領展廣場正在進行大規模租戶重組和商場重新定位，如果排除這個因素，租金重訂率實際上增長了6.4%。

只是市場前景也不算太明確。王國龍表示，要看接下來出臺的刺激政策將針對哪個范疇發力。有一種說法是特朗普上臺將對出口造成沖擊，可能會令政策加速轉向“內循環”。

在“有形的手”的控制下，可能對消費有提振作用。如果整體消費環境變好，領展跟一些連鎖消費或餐飲品牌談進駐或續租時，也更容易達成合作。

至于海外市場，領展過去的分散投資策略成果顯現。截至目前，澳大利亞、新加坡和英國擁有的12個零售、辦公室物業，表現都十分具確定性，出租率高，租約穩定且長。期內，該部收益增長3.0%至8.87億港元，物業收入凈額微減0.5%至6億港元。

策略依舊

領展“3.0戰略”是此次采訪的重心之一。

資料顯示，領展“3.0戰略”于2022年落地，旨在通過資產、運營、基金管理三大板塊協作，加速拓展腳步，將管理規模的增長作為業務核心。

戰略最初的實施原則包括：透過積極資產管理來推動內部增長；透過增值投資及資本循環策略，優化投資組合并建立多元收入；與資本伙伴合作以增加資產管理規模及管理費收入；提升管理不同地區及資產類別的能力；采取積極的資本管理，有效控制融資成本及財務風險；以及秉持環境、社會及管治以及可持續發展盡職治理。

實施手段上，通過多元化投資優化旗下投資組合、嘗試輕資產運營管理、透過資本伙伴合作擴大資產管理規模是著眼點。

但市場分化且多變，要保持增長，領展的應對方法是希望通過踐行升級版“3.0戰略”，逐步推進從“房托”到“房托+”的轉型。

根據領展在中期業績簡報上的最新表述，要積極管理及推動物業組合更多元化，進一步加強物業組合的實力，實現在亞太區主要市場的均衡投資。同時，要提升在亞太區目標市場的投資管理能力，主要從資產和物業管理及基金管理兩大方面著手。

集團首席投資總裁宋俊彥(John Saunders)的加入，以及對原上海七寶萬科廣場余下50%權益的收購，均是在這一戰略升級背景下做出的相應動作。

其中，領展集團首席投資總裁為新開設職位，宋俊彥為首任。他于2024年3月4日履新負責領展整體的投資戰略、投資組合管理以及投資業務的戰略發展，并向王國龍匯報。

在此之前，宋俊彥為貝萊德亞太區房地產主管及房地產客戶業務全球主管。

而原上海七寶萬科廣場余下50%權益于今年2月被集團收入囊中，收購價格23.84億元，較市場價折讓超過26%。該商場是上海一個大型高品質區域型商場，領展現時已對其更名并著手進行資產提升。

“領展房托不單是房地產投資信托基金，我們矢志成為立足亞太區的領先投資者及管理人，提供一體化的高效營運平臺。”接替聶雅倫成為新主席的歐敦勤最新在業績會上表示。

歐敦勤強調，領展屬于有差異化運營能力的主動投資者，會主動尋找機會。

具體而言，領展未來將集中在澳大利亞、日本、新加坡三個市場尋找并購機會。王國龍坦言，中國內地和香港目前缺乏優質投資項目，澳大利亞、日本、新加坡三個國家在亞太地區目前交投活躍，市場流動性充足，相對而言機會更多且投資風險更低。

“香港和內地項目我們并非不會關注，如果有合適的機會，一樣會做。”王國龍說。

投資管理能力構建層面，領展房托本身較為特殊。除了持有物業組合權益之外，負責投資管理功能的領展資產管理有限公司也被包含在內。

目前，領展將有計劃通過后者做些文章。

此前，領展資產管理有限公司只為領展房托服務，但未來將不止于此，還會通過這條渠道尋找資本合作伙伴。

“這方面的發展未正式啟程。”王國龍披露，過去兩年公司一直就此努力，從章程、程序到人士等做了多方面提升，“相信很快就能做好準備，出發尋找投資者。”

以下為觀點新媒體對領展房產基金行政總裁王國龍先生的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：香港物業組合續租租金調整率是否存在挑戰？

王國龍：香港市場面臨的挑戰很大，我們對下半年持審慎態度，沒有樂觀這兩個字了。

對租戶來說，不僅僅是租金的問題，因為人工成本也提高了很多，很多原材料都漲價了，但又不能提高售價，所以租戶們的利潤，也就是賺的錢就變少了。有些行業原本利潤就不高，現在成本又上升了，很多時候人工也不能再減。

所以，通脹帶來的挑戰，讓商戶不容易生存，這對領展也產生影響。

觀點新媒體：目前越來越多內地品牌進駐香港，它們的租金承受能力是否更強一些？

王國龍：比較租金承受能力高低，并不看品牌來自哪里，而是看品牌處于哪個行業，以及這個行業的競爭大不大。

內地的品牌，領展當然希望能吸引一些，消費者就不用去深圳了，在香港也能買到一樣的牌子。例如，宣布進軍香港市場的瑞幸咖啡，將于年內在領展旗下的何文田廣場開設分店。不過，內地品牌的后續表現（租金承受能力）還有待觀察。

從領展的角度，不管品牌來自哪里，我們的運營思路是需要讓項目不時能有新鮮感、有人氣的租戶。我們的同事也在不停尋找，不停提升租戶組合。

觀點新媒體：除此之外，領展會如何應對香港目前整體的零售環境？

王國龍：其實真正的日常運營，都是一個一個項目，一個一個店鋪去想、去做。很多時候要看某個項目在所處的位置，需要扮演什么樣的功能，還要考慮附近的客群構成。

不一定一個項目要包羅萬有。例如在香港將軍澳區，領展的項目與其他區域一樣，沒有一個商場擁有電影院，但領展的項目有獨占的街市租戶類型，與其他項目形成互補。

觀點新媒體：公司提到會集中在澳大利亞、日本、新加坡三個市場尋找并購機會。接下來是否減少關注中國內地和香港？

王國龍：不是說我們想不想買，其實是中國內地和香港沒什么項目能買，沒什么投資者拿項目出來賣，拿出來賣的項目未必是最好的，可能股權復雜，可能項目負債較多。

如果要找新的投資項目，現時很多時候都會看澳大利亞、日本、新加坡這些地方。目前成交活躍，表明當地賣家和買家的叫價已符合雙方設想。

內地不是不關注，我們也不會刻意偏重或者降低某個區域的項目比例，比如年初就已經收購了原七寶萬科廣場。

如果有好項目，我們照樣會做，也會考慮項目置換。一個好的投資者，不會把投資砸在手里一輩子。

觀點新媒體：領展資產管理有限公司去做投資的時候，是否會有區分或者限制？

王國龍：很多時候要考慮的，是是否與房托產生沖突。

房地產信托基金本身的目的大多數是，追求較為穩定的收入，有一點增長，但是又不能是大幅增長，因為大幅增長，風險的承擔一定會比較大。所以做的投資一般會比較大型、穩定、低風險的。

如果領展去做其他基金管理，管理的可能就會是較短投資期的資金。例如10年投資期，可能第3-4年就要把項目出售。因為單靠收租難以產生投資者要求的高回報。所以做的投資，一般可能會把項目收購回來，翻新升級之后再作出售。當然在做資產提升方面，領展也相當有經驗，也有成熟的團隊。

另外，這種基金一般規模比較小，可能也會有其他限制，包括可能需要做到不同國家/地區、不同物業類型分散投資，每一筆投資可能投資額都會較小。