出品/時代財經

撰文/梁爭譽

新世界發展（00017.HK）再現人事“地震”，三個月內兩度易帥。

11月29日，新世界發展公告稱，馬紹祥提出辭任執行董事及行政總裁，以便處理其他個人事物，亦不再擔執行委員會成員以及可持續發展委員會主席及成員，自2024年11月29日起生效。

馬紹祥出任新世界發展行政總裁一職僅61天。今年9月26日，新世界發展宣布，馬紹祥接替鄭裕彤家族第三代鄭志剛，擔任行政總裁一職。

馬紹祥出身工程界，曾擔任香港特區政府發展局局長，熟悉建筑工程以及香港各地區發展規劃。2018年，馬紹祥轉戰商界，加入鄭裕彤家族旗下上市公司新創建集團（00659.HK）。2022年7月，馬紹祥加入新世界發展，獲委任為執行董事。

近年來，新世界發展在香港新界北部積極拓展業務，先后與華潤置地、招商蛇口、深業集團達成合作，每一次簽約都有馬紹祥的身影。由于新世界發展在北部都會區持有約1500萬平方呎農地儲備，馬紹祥上任行政總裁被認為將幫助新世界發展釋放土地價值。但還未大顯身手，馬紹祥即宣布去職。

馬紹祥的“繼任者”是一名職業經理人——新世界發展執行董事、新世界中國行政總裁黃少媚。

新世界發展公告稱，黃少媚擁有超過20年房地產經驗，長期擔任中國內地城市大型基礎建設、城市規劃及城市更新的顧問工作，向內地政府提供專業地產發展、城市規劃及相關專業建議。

黃少媚于2015年10月加入新世界集團，出任新世界中國副行政總裁，于2020年2月擢升為新世界中國行政總裁，同年5月出任新世界發展執行董事。此次升職后，黃少媚將全面負責新世界發展在香港與內地的業務，向新世界集團主席鄭家純匯報。

“在檢視集團的發展方向后，我了解到集團發展需要適時做階段性改變，而行政總裁的角色也需要作出調整。我十分高興覓得更適合的人選，而黃少媚女士也接受邀請，擔此重任。”鄭家純表示，憑借黃少媚女士過往豐富的地產及企業管理經驗，以及協助集團在香港與內地地產開發及投資管理的卓越成就，“我期待她在集團未來的管理發展及協同效應上發揮重要的作用。”

黃少媚領銜的新世界發展高管團隊，圖源：新世界發展

新世界發展于11月29日下午2時32分停牌，停牌前報6.43港元/股，跌5.9%，年內累計跌幅達45.77%。

曾與鄭志剛緊密搭檔

黃少媚曾與鄭志剛緊密搭檔，聯手開拓內地市場。

據《廣州日報》2023年報道，在房地產行業從業20多年，黃少媚是摸爬滾打成長起來的。從最基本的管培生學起，無論酒店、商場租賃、商場設計、寫字樓租賃，還是住宅的買賣、土地投資、物業管理、城市更新，她都有經驗。

來自廣州市房協的信息顯示，黃少媚是廣東廣州人，曾就職于地產服務機構高力國際、港資房企新鴻基地產等。2015年底，黃少媚加入新世界集團，“任職周大福珠寶集團有限公司及新世界發展有限公司鄭家純主席私人助理，及新世界中國地產董事兼副行政總裁”，廣州市房協稱。

加入新世界發展后，黃少媚曾與彼時被視為接班人的鄭志剛緊密共事過一段時間。這對搭檔聯手跑馬圈地，推動新世界發展完成在粵港澳大灣區、長三角核心城市的布局。

2020年1月，新世界中國發布重要人事任命，宣布鄭志剛擔任聯席行政總裁，“他將以領航者的角色，帶領團隊上下一心，攜手邁向新的征程。”同時，黃少媚被提拔為營運總裁，負責公司的土地拓展、項目統籌、財務安排、銷售、租賃、公共關系、市場推廣及品牌傳訊等業務。

4個月后，黃少媚再次升職，獲委任為新世界發展執行董事。新世界中國官方微信公眾號的一篇文章稱，“黃少媚女士是業內少有的綜合型人才，帶領團隊一舉拿下深圳前海、深圳太子灣、廣州增城、廣州漢溪及杭州望江新城等項目。項目更在短時間內奠基動工，一改外界認為港資企業開發節奏緩慢的印象。”

2020年8月，新世界發展以41.11億元摘得上海黃浦淮海社區C020102單元055-2地塊，折合樓面地價約59855元/平方米。這是繼2013年內地首個K11購物藝術中心入駐上海后，新世界發展再度入滬，進一步完善K11在華東的布局。

黃少媚代表新世界發展簽署C020102單元055-2地塊的成交確認書。她表示，“在鄭志剛先生非凡遠見、果敢而堅定的決策領導下，我們將深度挖掘長三角地區的優勢，助力集團完善在華東的商業布局，讓其成為粵港澳大灣區之后的又一業績增長點。”

廣深兩個一線城市也是這對搭檔關注的重點。

在黃少媚的主導下，新世界中國以廣州周大福金融中心為中心，在東部開發增城綜合發展項目，在南部打造漢溪綜合體項目，在北部打造云門NEW PARK項目。

前海周大福金融大廈是新世界中國在深圳落成的第一個綜合體項目，K11內地首個旗艦項目K11 ECOAST選址深圳太子灣，計劃今年年底開業。新世界中國在深圳還布局多個城市更新項目，包括龍崗188工業區改造、西麗新圍工業區項目、光明光僑食品廠改造項目。

截至今年1月，新世界發展在粵港澳大灣區累計投資已超過2000億元。

2020年10月，鄭志剛與黃少媚一行巡視大灣區主要項目，圖源：新世界中國

鄭志剛宣布辭去家族企業相關職務前的最后一次公開露面，也是和黃少媚為公司活動站臺。今年9月18日，由新世界捐建的新疆首個綜合性非遺展館——新世界新疆非物質文化遺產館竣工并移交，鄭志剛與黃少媚一起出席了竣工儀式。

新團隊能否重振新世界發展？

新帥黃少媚接手的新世界發展，危機四伏。

由于過去數年的大舉擴張，疊加房地產市場長期深度回調，新世界發展債務高企，首現虧損。

Wind數據顯示，2020財年至2024財年，新世界發展的資產負債率分別為53.39%、51.49%、54.69%、56.45%、49.48%。可供對比的是，老牌港企長實集團、太古地產、新鴻基地產、恒基地產的最新資產負債率分別為20.64%、19.70%、25.31%、36.30%。

2024財年（2023年7月1日-2024年6月30日），新世界發展20年來首次出現年度虧損，母公司股東應占虧損196.83億港元。截至今年6月末，新世界發展綜合債務凈額約1236.57億港元，凈負債比率為55%，同比增長7.3個百分點。

在11月21日召開的股東會上，鄭家純重申，公司目前負債水平較高，現階段首要任務是降低負債，積極令現金回籠，任何收購或影響現金流的行動都不會考慮。

近年來，新世界發展通過出售非核心資產及業務，優化財務狀況。馬紹祥在接任CEO后表示，將推動公司走輕資產模式，專注于地產本業的核心業務，今年計劃出售非核心資產130億港元。

2024財年，新世界發展已完成出售約77億港元的非核心資產，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。

黃少媚的任命公告發布后，新世界發展旋即披露一則關連交易完成的消息——集團獲政府批準，向母公司周大福企業轉讓啟德體育園項目，代價約4.17億港元。

重振新世界發展，黃少媚已組建了團隊。

新世界發展表示，黃少媚將由管理團隊中特定領域的專業人員支援，就集團的香港和內地業務分別成立一個營運委員會，以維護業務營運及將管理方向制定為可執行之計劃。管理委員會成員包括新世界發展設計總裁薛南海、新世界發展人力資源負責人趙慧嫻、新世界發展首席財務官劉富強、新世界中國運營總裁陳耀豪、新世界中國財務負責人林義昆等，向黃少媚直接匯報。

黃少媚稱，未來會專注地產主業、秉持穩健務實的經營方針，加強市場導向，提升項目回報率。新世界的項目和產品在市場上已經建立了獨特的品牌優勢，會繼續發揮在人才、技術、產業資源、土地儲備上的強項，創造可持續的業務增長。

兩年前，黃少媚曾在公司內部召開“總裁面對面”溝通會。她說，在這個“逆風逆水”的時候，就像大家在一艘巨輪上遇到一些顛簸，可能會感覺不舒服，但要堅信，只要方向是對的，這艘巨輪依然會乘風破浪，駛向美好的彼岸。

兩年后，風浪來得更為猛烈。震蕩不定的新世界發展會在新舵手的領導下駛向彼岸嗎？