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撰文/徐穎珊 

俗話說，好事多磨，這個位于廣州黃埔蘿崗的小體量商業項目，也磨了近7年之久。

近日，保利發展控股旗下保利商旅與知識城商發，就廣州黃埔經濟技術開發區香雪時光項目簽署商業合作協議，合力打造廣州首個POD概念購物中心。

POD英文全稱為“Park Oriented Development”，即一種以公園生活為導向的城市開發模式，強調自然與商業的融合，為消費者提供一種“松弛感”的購物體驗，例如上海徐匯萬科廣場、深業上城等商業項目。

而此次的香雪時光項目，也將憑借南側黃埔市民廣場的自然景觀資源，通過打造三層連廊步道與市民廣場無縫銜接，形成“商業+公園”的立體生態圈。盒子內，則將采用退臺花園、空中綠廊、季節性中庭等設計，融合大面積綠植與藝術IP造景。

據了解，該項目體量僅有2.4萬平方米，為地上4層，地下3層，蘿崗地鐵站上蓋，負一層直通地鐵。

同時，依托寶能廣州國際體育演藝中心的資源優勢，項目整體定位為“科學城青年城市理想生活中心”，由保利商旅負責運營，未來計劃引入區域首店、特色品牌及旗艦店，初步計劃2025年底前開業。

然而，誰也沒想到，在本次簽約前，這個體量不到3萬平方米的商業項目操盤手卻是一換再換。

好事多磨

若想追溯項目源頭，還得回到2018年。

2018年年底，廣州黃埔區掛出了KXC-P2-3地塊，也就是如今的蘿崗香雪時光。彼時，地塊出讓條件也尤為“嚴苛”，其中一條是要求開發商三年內必須建成并投入使用，且運營第一年項目收入不得低于3億元。

最終，該地塊是由當時勢頭正旺的合景泰富以底價2.97億元收入囊中。在合景泰富的藍圖中，項目整體是由6層高端酒店+3層底商裙樓組成，計劃打造繼增城譽山、南山疊翠峰、黃埔知識城后的廣州第四座悠方購物中心。

令人唏噓的是，合景泰富獲得地塊不久，便出現資金緊張問題，導致該項目一度擱淺，直到2023年仍處于挖坑狀態。

2023年4月，合景泰富正式宣告暴雷，該地塊也迎來了新的轉折，由知識城集團100%全資控股。知識城集團接手后的第一件事便是改規劃，取消高端酒店，僅保留商業裙樓，項目命名為“全盛新天地”。

不過，知識城集團接手后，似乎也沒打算自己干。去年2月，針對當地市民建議引入開市客Costco、萬象天地等知名品牌到科學城地塊的留言，黃埔區政府在回應中提及，蘿崗全盛新天地的地塊業主正與知名商業品牌洽談對接。

黃埔科學城缺乏知名商業品牌，素來都是被當地居民所詬病。尤其是核心居住區，大壯名城、科城山莊等業主想要逛街購物，除了蘿崗萬達，還是蘿崗萬達，不然只能開車去13公里的美林M·LIVE天地。

其實，科學城的商業項目并不少，例如近兩年新開的大悅匯、至泰廣場以及星際云匯，但也正如所網友辣評的：缺的是厲害的商業操盤手、運營團隊。有的項目位置雖好，經營上卻不算到位。

確實，黃埔科學城并不缺乏消費力，尤其是在寶能廣州體育演藝中心的帶動下。據官方統計，寶能演藝中心2025年以來共承辦17場大型演出，拉動27.6萬人次涌入黃埔，而鄰近演藝中心的至泰廣場，1-4月客流量達362萬人次。

因此，科學城不少商業項目在規劃之初，操盤手便早已企圖通過舉辦粉絲應援會、銷售限量版周邊等活動，抓這波粉絲流量。

在巨大的可轉化消費流量面前，保利商旅又豈會錯失。

版圖第九子

截至目前，保利商旅在廣州已成功布局8個商業項目，而“香雪時光”是第9個，同時該項目也是其位于黃埔區的第三個“時光系”產品（時光里、時光匯、X時光），此前已在魚珠片區、東南片區分別運營“魚珠時光”與“西區時光99”。

魚珠時光項目是保利商旅布局廣州的首個時光系非標商業體，由廣東保利開發建造，保利商旅負責運營，2023年12月末啟幕，體量約為3.6萬平方米，由1個中央市集廣場和5個主題下沉式廣場組成，集合了包括大林苑·黑珍珠、雀園·米其林、GAGA黃埔首店等品牌。

至于西區時光99項目，全長約1公里，建筑面積約7萬平方米，預計今年內開業。該項目是于去年6月簽約，開發區投資集團負責開發建造，保利商旅負責西區紅酒文化街的招商和運營，未來將打造海絲國際音樂科技港。

如今，香雪時光的布局，恰好填補了保利商旅在黃埔南部的商業空白。

此前，保利商旅早已留意到黃埔科學城大型商業的空白，并有意通過“華美香雪城”項目布局該區域，可奈何事不隨人愿，雙方合作最終不了了之。

香雪城項目是目前黃埔區內體量最大的商業項目，占地面積約17萬平方米，總建面約46萬平方米，幾乎是15個香雪時光的體量。

該項目也是命運多舛，按2010年的原規劃，項目將建設全市面積最大的巨幕影院、全市最大的親子中心、全市最大的國際品牌折扣中心奧特萊斯等，但由于開發商華美陷入風波，擱淺近10年。

2020年，華美尋來了有力幫手保利，香雪城項目得以重新開工，但令市場意想不到的是，雙方的合作僅僅維持了4年，便分道揚鑣。分手后，華美斷臂求生，項目投資由53億砍至5.1億，今年才傳出復活消息，向市民征集業態意見。

實際上，憑借巨大的商業體量，該項目若后期品牌招商給力，業態布局豐富，未來極有可能會分化掉周邊商業項目的流量。屆時，相距僅2.9公里的香雪時光項目又能如何牢牢抓住自己的核心客群，對于保利商旅來說是極大的挑戰。

因此，保利商旅對于香雪時光項目的考量，不僅是當下如何讓項目持續煥發活力，更需著眼長遠，確保項目未來的長久立足。