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撰文/徐穎珊    

近日，保利商旅又一座“非標(biāo)”商業(yè)體——上海花木時(shí)光里正式開(kāi)業(yè)。

在過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的幾十年里，剪彩儀式日復(fù)一日上演，敲鑼打鼓聲此起彼伏，“包租公”們普遍認(rèn)為，只要把房子蓋了就不愁賣(mài)，只要把商場(chǎng)建了就不愁租。然而，大張旗鼓的背后是商業(yè)供給過(guò)剩，是經(jīng)營(yíng)模式的千篇一律，是日益增長(zhǎng)的審美厭倦感，更是逐年下降的出租率。

如今，隨著多元化的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于傳統(tǒng)的購(gòu)物盒子，他們需要個(gè)性化體驗(yàn)，需要情景演繹，更需要情緒價(jià)值，“包租公”時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。創(chuàng)新成了救生圈”，破圈成了關(guān)鍵。

順應(yīng)需求，非標(biāo)商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，打破了傳統(tǒng)商業(yè)模式的束縛。在非標(biāo)領(lǐng)域，保利商旅可以說(shuō)即是參與者，也是見(jiàn)證者。

從最初上海保利時(shí)光里為首的非標(biāo)商業(yè)1.0版，到2.0版本杭州保利時(shí)光里，再到今年年初新開(kāi)業(yè)的3.0版本廣州魚(yú)珠時(shí)光，保利商旅推動(dòng)了旗下非標(biāo)產(chǎn)品的迭代。上海花木時(shí)光里是保利商旅非標(biāo)產(chǎn)品最新落地的項(xiàng)目。

保利在滬第二座“非標(biāo)”

花木時(shí)光里是保利在上海打造的第二個(gè)非標(biāo)項(xiàng)目。

保利商旅在滬建成的第一個(gè)時(shí)光里項(xiàng)目，是于2017年開(kāi)業(yè)的上海保利時(shí)光里。這個(gè)項(xiàng)目商業(yè)面積4.7萬(wàn)平方米，打破了保利MALL、保利廣場(chǎng)等傳統(tǒng)產(chǎn)品線異地復(fù)制的路徑。從它開(kāi)始，保利商旅對(duì)非標(biāo)商業(yè)做了相應(yīng)探索，包括在項(xiàng)目里開(kāi)辟一個(gè)公共藝術(shù)空間。

而最新開(kāi)業(yè)的花木時(shí)光里，是保利浦開(kāi)金融中心配套裙房商業(yè)，體量同樣為4.7萬(wàn)平方米。后者是陸家嘴核心區(qū)首個(gè)國(guó)央企合作的超級(jí)綜合體，占地面積40萬(wàn)平方米，由保利發(fā)展聯(lián)合浦開(kāi)集團(tuán)打造、保利商旅運(yùn)營(yíng)管理。

單從地理位置而言，花木時(shí)光里周邊就聚集了足夠體量的消費(fèi)潛力。以其為核心的一公里范圍內(nèi)，囊括了上海博物館東館、上海圖書(shū)館東館、上海科技館、東方藝術(shù)中心、世紀(jì)公園等城市級(jí)地標(biāo)，是上海全市范圍內(nèi)文化與公共設(shè)施最為集中的區(qū)域之一。

與此同時(shí)，世紀(jì)大道沿線作為上海的經(jīng)濟(jì)命脈之一，集聚了超500家企業(yè)總部、超1000家持牌金融機(jī)構(gòu)、超5000家新型金融機(jī)構(gòu)、1000余家持牌金融機(jī)構(gòu)，共匯聚超過(guò)10萬(wàn)名辦公人群。項(xiàng)目臨近也有花木品質(zhì)社區(qū)、聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)、碧云國(guó)際住區(qū)等高端住宅社區(qū)。

與之配合，據(jù)悉花木時(shí)光里就以“目的地”為定位，精準(zhǔn)圍繞辦公精英、都市中產(chǎn)、年輕活力族三大主力客群，引入文化藝術(shù)、精品零售、高端運(yùn)動(dòng)、星級(jí)餐飲等多元業(yè)態(tài)。

作為非標(biāo)商業(yè)，花木時(shí)光里核心特征在更多展現(xiàn)對(duì)空間形態(tài)、業(yè)態(tài)融合、場(chǎng)景設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新性重塑，以打造區(qū)域內(nèi)文化氛圍與真實(shí)消費(fèi)需求之間的平衡。

從空間形態(tài)來(lái)說(shuō)，花木時(shí)光里在空間設(shè)計(jì)上，利用露臺(tái)和半室外空間，打破了商業(yè)項(xiàng)目固有空間格局。中庭的多功能下沉廣場(chǎng)、緊鄰張家浜的景觀步道等都充分發(fā)揮了鏈接人群的功能。

最值得一提的是，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)類(lèi)似于TOD模式，通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)一體化設(shè)計(jì)，將寫(xiě)字樓、商場(chǎng)與上海博物館東館緊密連接。用一個(gè)7000平方米的中央廣場(chǎng)連接三棟180米高的超甲寫(xiě)字樓與上海博物館東館，而4.7萬(wàn)平方米的商業(yè)又與上海博物館東館上下貫通。

這一設(shè)計(jì)也贏得了消費(fèi)者的肯定。在高德地圖評(píng)價(jià)一欄，“提供餐飲”和“停車(chē)免費(fèi)”評(píng)論是最高的。不少網(wǎng)友表示花木時(shí)光里既解決了上海博物館停車(chē)難的問(wèn)題，也滿足了大家觀展后吃飯的需求。

據(jù)悉，目前花木時(shí)光里新開(kāi)業(yè)期間，注冊(cè)商場(chǎng)會(huì)員可以免費(fèi)停車(chē)5h，活動(dòng)持續(xù)到今年年底。消費(fèi)者可以免費(fèi)將車(chē)停在商場(chǎng)地下停車(chē)庫(kù)，從b1通道進(jìn)入博物館去看展，看完展后原路返回商場(chǎng)就餐、購(gòu)物以及娛樂(lè)。

然而，會(huì)呼吸的空間結(jié)構(gòu)是所有“非標(biāo)”商業(yè)共同亮點(diǎn)，文化才是打造差異化的關(guān)鍵。

找差異化

文化是“非標(biāo)商業(yè)”最為鮮明的個(gè)人名片，其在品牌與業(yè)態(tài)組合方面尤為突出。

資料顯示，保利商旅擁有傳統(tǒng)購(gòu)物中心保利廣場(chǎng)、時(shí)光系（時(shí)光里、時(shí)光匯、∞時(shí)光）、社區(qū)商業(yè)若比鄰三個(gè)產(chǎn)品線。其中，時(shí)光系就主要面向非標(biāo)商業(yè)，例如時(shí)光里就定位為“365天的生活藝術(shù)館”，目標(biāo)是將藝術(shù)作為產(chǎn)品主題，打造充滿藝術(shù)氛圍的體驗(yàn)場(chǎng)所。

這個(gè)系列的產(chǎn)品一般意義上更注重開(kāi)放式商業(yè)空間，更愿意引進(jìn)體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)和更松弛、更有個(gè)性的主理人品牌，也更強(qiáng)調(diào)“首店”概念。

近年來(lái)，時(shí)光系也是保利商旅積極推動(dòng)落地的產(chǎn)品線。包括2023年，保利商旅單有的2個(gè)入市新項(xiàng)目，就均為時(shí)光系產(chǎn)品——杭州保利時(shí)光里、廣州保利魚(yú)珠時(shí)光。

據(jù)悉，前者引入了20余家區(qū)域首店品牌，以及10余家主理人品牌；后者就擁有超95%區(qū)域首店。

2024年保利商旅規(guī)劃入市的6個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，“非標(biāo)”產(chǎn)品也占了大頭，包括成都保利時(shí)光里、長(zhǎng)沙保利時(shí)光匯、上海花木時(shí)光里、上海奉發(fā)古華庭、黃石時(shí)光匯等5個(gè)項(xiàng)目。

其中上海奉發(fā)古華庭是奉發(fā)集團(tuán)與保利商旅合作項(xiàng)目，定位公園式商業(yè)漫步街區(qū)，預(yù)計(jì)將基于在地風(fēng)物及非遺文化打造主題體驗(yàn)空間，引入?yún)^(qū)域首發(fā)品牌。

而得益于緊鄰上海博物館東館優(yōu)越的地理位置，上海花木時(shí)光里也遵循“時(shí)光系”產(chǎn)品線特色，引進(jìn)了大量主理人品牌、體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)首店。

其中，在前期招商過(guò)程中，花木時(shí)光里便成功引入了全國(guó)首個(gè)以超級(jí)IP為驅(qū)動(dòng)，集文博文化、休閑文旅、研學(xué)教育、時(shí)尚潮流和非遺美食為一體的多元業(yè)態(tài)深度融合的新體驗(yàn)空間品牌——“鯨奇Amazing”。

在“鯨奇Amazing”中，最為引人注目的當(dāng)屬大型XR超感沉浸文博新體驗(yàn)項(xiàng)目——兵馬俑奇妙夜。據(jù)大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)友評(píng)論，該展館分為大三區(qū)域，在第二部分的互動(dòng)區(qū)域中，游客利用ai技術(shù)形成秦俑造型；而第三部分VR體驗(yàn)更是趣味橫生，游客可以騎在“高頭大馬”上，通過(guò)“劇情”演繹到咸陽(yáng)看看“真實(shí)”的兵馬俑。

除此之外，在藝術(shù)業(yè)態(tài)上，日本最潮當(dāng)代藝術(shù)畫(huà)廊中國(guó)首館，NANZUKA ART INSITUTE南志閣藝術(shù)中心也成功入駐到了花木時(shí)光里，面積約1300平方米，以及句象書(shū)店上海首店也落戶于此。

運(yùn)動(dòng)也是花木時(shí)光里在招商上強(qiáng)調(diào)的元素。

在商場(chǎng)的三樓，一店鋪外墻醒目的綠色廣告牌上，“TRACTION Badminton羽毛球運(yùn)動(dòng)中心”幾個(gè)大字赫然在目，字體清晰而富有力量感，瞬間吸引了人們的注意。

近年來(lái)，在商場(chǎng)里運(yùn)動(dòng)也成為了新的“逛街”方式，而籃球或者滑板這類(lèi)運(yùn)動(dòng)是最為常見(jiàn)的，并且往往會(huì)選擇在室外露天處。即是在室內(nèi)，針對(duì)的對(duì)象也是兒童，極少數(shù)商家會(huì)選擇羽毛球賽道，因?yàn)槌跏纪顿Y龐大，且收益回收周期較長(zhǎng)。

光從面積而言，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的羽毛球場(chǎng)面積就不小于106.5平方米，長(zhǎng)15米，寬7.1米，體育場(chǎng)周?chē)?米范圍內(nèi)和體育場(chǎng)上方9米范圍內(nèi)不得有障礙物。而且好的羽毛球場(chǎng)，對(duì)地板、地膠以及燈光都有嚴(yán)格的要求。

不過(guò)話雖如此，從另一層面而言，知名品牌運(yùn)動(dòng)品牌TRACTION的入駐也可為商場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的客流量和較高的消費(fèi)水平。同時(shí)，場(chǎng)館內(nèi)還規(guī)劃了互動(dòng)新科技、體態(tài)管理等全新復(fù)合型超級(jí)運(yùn)動(dòng)空間，降低了單一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

餐飲作為商場(chǎng)的重要組合部分，花木時(shí)光里也同樣引入了多家首店，包括經(jīng)典粵菜官向口、熹譽(yù)海鮮火鍋、桂滿隴·朝茶暮酒、尋湘地帶、新國(guó)潮陜西非遺美食集——秦潮食集等。