出品/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/劉子棟

圖源/陸家嘴集團(tuán)公眾號(hào)

對(duì)于像晶耀前灘T1棟這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其高出租率和優(yōu)質(zhì)租戶資源成為吸引買家的重要因素。

作為全國大宗交易最活躍的市場，上海商業(yè)地產(chǎn)的貨架上沒有“隔夜秘密”。

近日，一則寫字樓交易消息在市場中流傳——位于上海前灘的晶耀前灘Crystal Plaza項(xiàng)目，最后整棟可售物業(yè)T1棟正式掛牌。

據(jù)悉，項(xiàng)目目前對(duì)外報(bào)價(jià)達(dá)17.6億元，折合樓面價(jià)6.8萬元/平方米。

晶耀前灘資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

晶耀前灘位于上海浦東新區(qū)前灘核心位置，是當(dāng)?shù)氐貥?biāo)式商業(yè)綜合體之一，也是上海前灘國際商務(wù)區(qū)全面建設(shè)后首個(gè)亮相的商業(yè)項(xiàng)目。

作為前灘開發(fā)主要執(zhí)行人和一級(jí)土地開發(fā)商，陸家嘴集團(tuán)就通過聯(lián)合開發(fā)模式，引入了多個(gè)外資合作伙伴參與區(qū)域開發(fā)。其中，晶耀前灘則由陸家嘴集團(tuán)與私募巨頭鐵獅門合作開發(fā)。

資料顯示，晶耀前灘由陸家嘴于2013年6月通過產(chǎn)權(quán)交易獲得，3個(gè)月后簽約引入鐵獅門作為合作方并動(dòng)工開建。

按照規(guī)劃，項(xiàng)目總建筑面積35.7萬平方米，為集辦公、商業(yè)、住宅為一體的城市綜合體項(xiàng)目，包含19.9萬平方米6棟甲級(jí)寫字樓、6.8萬平方米零售商業(yè)，以及11萬平方米的住宅。

2017年，項(xiàng)目住宅部分開始入市，歷經(jīng)4次推盤后，于2018年11月完成最后一期即第三期351套房源加推，實(shí)現(xiàn)開盤售罄。

而項(xiàng)目商業(yè)部分自2018年起分階段落成。其中，零售商業(yè)部分最早在2019年8月試營業(yè)，成為前灘首個(gè)開業(yè)的大型購物中心。

在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目定位“濱江國際輕質(zhì)生活中心”，招商上引進(jìn)了很多有創(chuàng)意的生活方式業(yè)態(tài)或品牌形象店，包括科學(xué)創(chuàng)新教育品牌自然創(chuàng)客、韓國Hair Salon品牌BYMIGA、7-11運(yùn)動(dòng)主題風(fēng)全新概念店、兒童室內(nèi)樂園奈爾寶、音樂培訓(xùn)機(jī)構(gòu)Rolling Music熱迷音樂、綜合運(yùn)動(dòng)高端會(huì)所Ringside boxing & Beyond等。

而寫字樓部分則于2018年起分批落成，并同步開展分棟整售實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。

包括2017年建設(shè)期間，項(xiàng)目T3棟塔樓就被出售給陜西投資集團(tuán)旗下西部證券，交易價(jià)格15.17億元，涉及16層約23549平方米辦公面積，約合單價(jià)6.5萬/平方米；

后續(xù)2021年4月，陜西投資集團(tuán)就以該項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，發(fā)行了陜西省首單國企CMBS暨陜投集團(tuán)首單ABS產(chǎn)品“西部證券-上海晶耀前灘廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模12.7億元。

2020年6月，張庭、林瑞陽夫婦的TST庭秘密斥資17.6億元，購入項(xiàng)目T2棟作自用，交易價(jià)格17.6億元，涉及15層約26035平方米辦公面積，約合單價(jià)6.8萬/平方米；

交易后不久，TST庭秘密母公司上海達(dá)爾威貿(mào)易有限公司便被卷入“網(wǎng)絡(luò)傳銷案”，上述物業(yè)作為涉案資產(chǎn)被查封。2023年10月隨著相關(guān)案件撤銷，T2棟大樓也得以解封。

2021年7月，項(xiàng)目T6棟被前程無憂以20.7億元價(jià)格收入囊中，涉及辦公面積32424平方米，約合單價(jià)每平方米6.4萬元。

剩余3棟寫字樓和購物中心，就整體分屬仁耀置業(yè)與仁陸置業(yè)兩大項(xiàng)目公司。體量最大的T5/T7棟和商場38414平方米面積由仁耀置業(yè)持有；T1棟和商場32589平方米面積由仁陸置業(yè)持有。

穿透股權(quán)信息，仁耀置業(yè)和仁陸置業(yè)均由陸家嘴集團(tuán)旗下上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資(集團(tuán))有限公司，以及相信是鐵獅門運(yùn)作的基金上海仁遠(yuǎn)投資合伙企業(yè)(有限合伙)持股控制。

到2023年，晶耀前灘進(jìn)行資產(chǎn)重組和分割。具體表現(xiàn)為陸家嘴集團(tuán)退出T5/T7兩棟辦公樓，購入商業(yè)部分全部股權(quán)。

交易完成后，仁陸置業(yè)控制T1棟寫字樓和購物中心，由上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資（集團(tuán)）有限公司100%持股；仁耀置業(yè)的主要資產(chǎn)變?yōu)門5/T7棟寫字樓全棟，項(xiàng)目公司由上海仁遠(yuǎn)投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股99.99%，上海獅海投資咨詢有限公司持股0.01%。

此次被傳掛牌出售的T1棟寫字樓，具體于2018年10月竣工，辦公總面積25882平方米，總層數(shù)17層（名義樓層）并包含685個(gè)車位，目前由陸家嘴旗下辦公品牌“L OFFICE陸家嘴辦公”運(yùn)營。

圖片來源：百度地圖，商業(yè)客整理

來自陸家嘴集團(tuán)披露，截至2025年第一季度末，晶耀前灘T1出租率為96%高位。

另有未經(jīng)證實(shí)的市場消息，項(xiàng)目目前的出租率達(dá)到幾乎滿租的99.8%，具體租戶包括醫(yī)療健康公司艾昆緯、農(nóng)產(chǎn)品、食品貿(mào)易與加工巨頭路易達(dá)孚、捷愛士國際貨運(yùn)、薄荷健康科技等。

冰火交織的2025

晶耀前灘T1棟被傳掛牌推售背后，2025年上半年上海商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場呈現(xiàn)冰火態(tài)勢(shì)。

一方面，上海大宗交易市場正經(jīng)歷深度調(diào)整。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上海全市僅錄得42筆大宗交易，總金額258億元，同比呈現(xiàn)量價(jià)雙跌。

交易總金額比2019-2024年6年任何一年的上半年數(shù)據(jù)都更少，甚至低于2021年上半年的319億元。

同時(shí)，外資機(jī)構(gòu)參加交易數(shù)量和金額上急劇減少，基本退出“戰(zhàn)場”。2025年上半年內(nèi)資買家占比高達(dá)99%，外資僅零星參與交易。

而在內(nèi)資買家中，除保險(xiǎn)資金和國資平臺(tái)依舊保持高強(qiáng)度活動(dòng)外，民營資本也成為活躍分子。由于資產(chǎn)價(jià)格處于低位，這些買家組成的投資型買家、自用型買家陸續(xù)進(jìn)場抄底核心物業(yè)。

另一方面，從物業(yè)類型來看，寫字樓仍然是最受歡迎的資產(chǎn)類別。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上海辦公樓交易共收錄 15 宗，成交金額為 163 億元，占總交易金額的63%。

但若除去交易金額達(dá)到108億元的博華廣場交易，寫字樓交易總金額則將下降到55億元。

同時(shí)，我們也能看到，上半年幾宗具代表性的寫字樓資產(chǎn)交易，均出現(xiàn)不同程度的折價(jià)。甚至在上海北岸長風(fēng)E棟和G棟的交易中，由于事前項(xiàng)目出現(xiàn)斷貸情況，因此較貝萊德2017年12億元的收購價(jià)格，出現(xiàn)了48%折價(jià)的“極端”情況。

高力國際在報(bào)告中提出：“在當(dāng)前市場環(huán)境下，受困于租金下行以及未來辦公市場供應(yīng)增多的雙重壓力，同時(shí)存量市區(qū)核心商圈的核心資產(chǎn)陸續(xù)進(jìn)入市場，辦公市場正處于近些年的低谷期。”

“面對(duì)售價(jià)的不斷向下調(diào)整，市場參與者也更為謹(jǐn)慎對(duì)待。”該機(jī)構(gòu)指出。

而且上海寫字樓整體市場仍然不明朗。第一太平戴維斯在最新報(bào)告中表示，結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)過剩和低迷的租戶情緒影響租賃活動(dòng)，市場仍然面臨壓力。

報(bào)告顯示，2025年第二季度上海全市甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至23.7%，并預(yù)期下半年供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)推高空置率。

同期，前灘所屬的非核心商務(wù)區(qū)整體空置率已超過25%，陸續(xù)趨向30%。

然而，在挑戰(zhàn)之中也存在著一些機(jī)遇。對(duì)于像晶耀前灘T1棟這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其高出租率和優(yōu)質(zhì)租戶資源成為吸引買家的重要因素。

在市場整體信心不足的情況下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)于投資者具有較大的吸引力。

只是網(wǎng)傳的17.6億元叫價(jià)，對(duì)應(yīng)25882平方米面積，交易樓面價(jià)折合6.8萬元/平方米，高于市場整體行情。在最終接近成交時(shí)，交易價(jià)格或出現(xiàn)一些變動(dòng)。

就目前來看，相關(guān)交易未被最終證實(shí)也未完成，價(jià)格自然也不可知。

但交易一旦完成，晶耀前灘T1棟可能成為又一個(gè)觀察上海大宗交易冷熱溫差的最佳溫度計(jì)。