出品/時代周報

撰文/張釔璟

7月30日，港資房企恒隆地產（00101.HK）發布2025年度中期業績。數據顯示，2025年上半年，恒隆地產實現收入49.68億港元，同比下滑19%。

收入的下降主要歸因于物業銷售的減少。報告期內，恒隆地產旗下皓日、武漢恒隆府兩大項目銷售進賬1.61億港元，而2024年上半年恒隆地產物業銷售高達12.28億港元，同比下降87%。

圖片來源：恒隆地產2025年半年度財報

至于利潤方面，受租賃營業溢利下降及財務費用上升影響，2025年前六個月，恒隆地產錄得股東應占基本純利15.87億港元，同比下降9%，每股基本盈利為0.33港元；股東應占純利9.12億港元，同比下降14%，每股盈利為0.19港元,。公司宣布派發2025年度中期股息為每股0.12港元。

對于恒隆地產的這張半年度成績單，公司行政總裁盧韋柏在7月30日下午舉行的半年度業績會上表示，過去5次業績會集團都在說“保本保命”，目前可說用不同手段熬過最困難的時候，相信最壞的時候已過去。

他表示，“去年開始我們進行重整 ，目的就是在多風雨時，可以將自身穩固實力，所以我們做了很多工作，包括以股代息，均是希望可以重整…...我們可以見到今年首六個月是在穩中求進，跌幅變小了。”

圖片來源：恒隆地產官微

而機構之間則對恒隆地產的盈利表現卻產生了分歧。7月30日，花旗發表報告稱，恒隆地產上半年基本盈利按年下降8.5%至15.87億港元，符合預期。而摩根士丹利則在同日發布的研報認為，恒隆地產上半年每股盈利0.33港元，低于市場預期0.35港元。

不過，兩家機構都對公司發布的股息表示認可。花旗指出，恒隆地產每股中期股息為0.12港元，繼續提供以股代息選項，隱含中期股息支付比率為36%，較2024年上半年的32%增加4個百分點。而摩根士丹利也表示，恒隆地產每股中期股息與去年同期持平，過去12個月股息收益率達6.7%，仍具吸引力。

上半年內地物業租金收入下滑2%

財報顯示，恒隆地產的收入由物業租賃、物業銷售及酒店三部分組成。·其中，物業租賃為公司最重要的收入來源。而在物業租賃中，恒隆地產又以內地市場作為主戰場。2025年上半年，恒隆地產來自于內地的物業租賃收入31.90億港元，較2024年下滑2%，占總營收的63%。

據悉，恒隆地產在內地市場的租賃收入主要來源于商場和辦公樓兩大部分。2025年上半年，內地商場提供的物業租賃收入為24.12億元，較2024年的24.14億元基本持平。

具體來看，恒隆地產在內地的10座商場中，7座商場租金收入實現正增長，剩余天津恒隆廣場、武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場3座商場租金收入分別8200萬元、7600萬元、2700萬元，同比下滑2%、36%、37%，期末出租率為94%、88%、86%。

圖片來源：恒隆地產2025年半年度財報

恒隆地產在半年報中指出，天津恒隆廣場等三座租金收入下滑，主要是受同業的進取定價及宣傳攻勢影響，錄得銷售租金下跌。

然而，即便是收入實現正增長的商場，實際情況也并非如表面這么樂觀。例如，恒隆地產旗下最著名、租金收入最高的上海恒隆廣場，雖然2025年上半年實現收入8.22億元，但受客戶對高端消費漸趨謹慎影響，導致租戶銷售額下跌8%。此外，無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場的租戶銷售額也分別下滑4%、1%。

在分析當前租賃市場環境時，恒隆地產在半年報中指出，當前內地高端零售市場面臨挑戰，包括宏觀經濟和消費者習慣轉變，以及來自國內外市場競爭壓力。

值得注意的是，這是恒隆地產首次在財報中提及消費者習慣轉變。在過往財報中，該集團一直將低迷的銷售歸咎于消費者信心、經濟等宏觀周期性原因。

此外，恒隆地產表示，“由于日新月異的零售市場格局和消費者習慣轉變，我們秉持以客為尊的營運策略，持續優化各商場品牌組合。為此，我們的內地物業組合于2025年開始不再將商場組合劃分為‘高端’及‘次高端’類別。”

相比于商場，恒隆地產在內地市場的辦公樓租金下滑的更為明顯。數據顯示，2025年上半年，恒隆地產來自內地辦公樓的收入為5.28億元，同比下滑5%，跌幅主要由租出率下降和租金下調所致。

在恒隆地產在內地的5個辦公樓中，上海恒隆廣場的甲級辦公樓租金下調幅度最大，占內地辦公樓整體降幅82%。同時，該辦公樓的出租率下滑最為明顯，較2024年同期下降了6個百分點至82%。上述因素導致該辦公樓期內收入下滑幅度最大。期內，上海恒隆廣場實現租金收入2.89億元，同比下滑7%。

圖片來源：恒隆地產2025年半年度財報

今年年初的業績會上，恒隆地產曾將2025年租賃收入增長目標設定為“個位數增長”。對于這一目標，盧韋柏在最新的業績會上表示，公司有信心，但能否實現還需要看第三、第四季度的具體情況。

未來一兩年將以杭州市場為重

雖然業績較去年同期有所下滑，不過恒隆地產的股價卻越走越高。7月31日，恒隆地產盤中一度觸及8.40港元/股，創下2024年11月以來的新高。截至當日午間收盤，恒隆地產報收8.20港元/股，年內累計漲幅超40%。

花旗7月30日發表的研報中指出，當前市場焦點可能集中在中國內地零售銷售/租金預期、杭州西湖66號項目的預租進展、資本支出計劃及資金管理。

早前7月10日晚間，百大集團（600865.SH）發布公告與恒隆地產簽署20年租賃合同，將位于延安路546號的杭州百貨大樓南、北樓物業租予恒隆地產，租期自2028年4月1日起。

這筆交易租金標準為3750萬元/季度，每三年租金在前一個周期租金標準基礎上遞增4.5%，百大集團同意在合同期限的前兩年分別減免3個月的租金。據此計算，恒隆地產需為此付出總租金高達約33.36億元。該筆交易尚需提交股東大會審議。

據悉，杭州百貨這兩棟南北大樓與正在興建中的杭州恒隆廣場僅一路之隔。2018年5月，恒隆以107.31億元、溢價率118.5%拿下杭州武林商圈絕版商業地塊武林天水單元XC0105-05A地塊。

根據規劃，恒隆地產計劃在該地塊上打造其進入內地的第11個項目——杭州恒隆廣場。該項目原計劃由一座約10萬平方米的購物商場、五座甲級寫字樓、一座奢華酒店（浙江首家文華東方酒店）組成的高端商業綜合體。

杭州恒隆廣場效果圖 圖片來源：恒隆地產官微

若算上杭州百貨南北大樓，杭州恒隆廣場的體量將增長至14.2萬平方米，與直線距離不足400米的杭州商業“老牌霸主”杭州大廈（約18萬平方米）差距明顯縮小。

對于上述合作，盧韋柏表示，這不僅能把商場的體量增加40%，更重要的是，商場在主干道的外立面會從90米增加到290米。如果恒隆能拿下這個項目，杭州恒隆廣場的影響力與競爭力將大大提升。所以對恒隆來說，這是非常好的合作。

“由于兩座大樓是租賃回來，不用交房產稅等很多費用，同時升級工程都是由業主負責，集團主要做裝修的工作，因此不用投放很多資本。相應地，杭州恒隆廣場未來的收益和回報也會有很大的提升。”

盧韋柏指出，杭州是恒隆集團接下來一兩年在內地的重中之重。據他透露，杭州恒隆廣場商場預計會在2026年年中開幕，目前預租率達81%。同時，租下杭州百貨大樓的擴展部分，則預計會在2029年成型。