奧運會對于商業地產影響是雙向的雖然奧運會閉幕式已經落幕，但是整個奧運會并未結束，十天后，殘奧會又將開始，所以，奧運商機還并未減弱，奧運會讓世界了解了中國，也了解了中國的絲綢珠寶、了解了中國的特色美食、了解了中國的百年老字號。王府井、西單這些傳統商業街在奧運期間吸引著國內外的大量客人，秀水街、前門大街等特色商業街更是國外游客的必去之地，秀水街在奧運期間吸引了17國政要首腦前去光顧，老字號集中的大柵欄更是吸引了38批國家政要的光臨，日均迎客超過10萬人。外國政要和游客的光顧不但使特色商業街和相應的產品知名度得到了前所未有的提升，這些主要商業街的商家更是在奧運期間大賺了一把。

　　但是，奧運會對商業地產的并非全都是利好面，提前放量帶來的經營壓力將會在奧運后顯現，就算在奧運期間，一些傳統的百貨業態也遭受了不同程度的冷落，在以前關于奧運的文章里我也提到過，奧運對于商業地產來說只是策略問題，并非戰略選擇，商業地產的投資者和商家更應該放長眼光，理性投資。近期的證券日報也對奧運對商業地產所產生的影響作了相應報道，其中部分和我前段時間的觀點不謀而合，現摘錄如下，各位看官分享。

　　業內人士:奧運會對北京商業地產影響是雙向的

　　伴隨奧運會的成功舉辦，走在2008年北京的大街小巷上，無處不見的國際品牌應證著中國首都的繁華。就目前商業地產項目招商情況來看，眾多國際品牌開始選擇北京作為進軍中國市場的立足點和切入點。隨著國際品牌不斷進入北京并快速開拓市場，必將為我們的商業地產提供更多的商家選擇和經營特色選項，進而推動商業品牌和商業市場的國際化。

　　600萬平方米！2008年北京商業地產如此大的放量，足以用“井噴”來形容，并且大多集中在傳統商業區。受到舉辦奧運會這個最大利好的刺激，北京商業地產這兩年出現供求兩旺的狀態。

　　有統計資料顯示，這幾年全國商業地產占整個房地產的竣工面積數量的10%左右，但商業地產空置面積卻占整個空置面積的四分之一左右，而且還以每年10%甚至20%的速度遞增。2006年的數據顯示北京市的商業地產項目有超過1/3是處于閑置狀態的，但受奧運會刺激，最近兩年的“井噴”發展，又讓人不得不擔心北京商業地產的“提前預支”。

　　接受采訪的大多數業內人士認為，奧運會對北京商業地產的影響是雙向的。一方面，確實促使了商業地產的快速發展，另一方面，也使得很多開發商處于非理性狀態，將未來三年甚至更長計劃的項目都集中在奧運前開發，使商業項目在近兩年出現了井噴。這將直接導致奧運會后一部分商業項目面臨著巨大的生存壓力。

　　擁有“高投入、高回報、高風險及高難度”四大特征的商業地產，在我國的發展還處于起步階段。有香港方面商業地產專家認為，國內商業地產，輸在不完善的產業鏈上。商業地產產業鏈包括開發商、銷售代理商、招商和經營管理公司、建筑規劃設計等，在這條產業鏈上，有的只懂銷售，不懂經營，有的有商業經驗卻缺少地產方面知識，從而導致商業地產產業鏈的極度不完善。

　　從北京地區來看，商業地產不得不面對幾個方面的沖擊。

　　資金方面是首要問題。從緊的貨幣政策似乎已有松動，但是地產行業所遭遇的寒流卻是在加劇。房子賣不出去，銀行不給貸款，資金已經成為了行業命根。開發商融資、經營能力差是北京商業地產風險所在，這又導致目前北京開發商對商業項目的持有經營目的不強，因此很多項目由于經營不善，無法帶來預期效果而導致失敗。

　　其次是以售為主的商業模式需要轉型。不同于傳統地產的買地——蓋樓——賣房的短平快模式，商業地產周期較長，需要一個培育期，后期的經營才是商業地產成功與否的標志。有資料顯示，目前北京出售型商業與租賃型的商業比例為6：4。一般來說，大型開發商開發的大型優質商業項目一般都是只租不售，出售大都存在于一些社區商業或中小開發商開發的商業項目中。出售型的商業項目更容易收回資金，但是卻對后期經營造成很大的困難。

　　另外，許多項目扎堆、同質化以及郊區商業圈的興起等等也是不可回避的影響。上海五合智庫的統計顯示，今年上市的項目東部主要集中在朝外、燕莎、國貿等區域;西部主要集中在西單、中關村、金融街等區域，這些集中的區域不可避免地出現商業供應過剩。

　　根據《北京城市（2004年-2020年）總體規劃》規定，北京市在今后15年內將重點發展位于東部發展帶上的通州、順義和亦莊三個新城，到2020年人口規模將達到570萬，同時還要積極疏散舊城的居住人口。隨著配套生活設施的不斷完善，新的商業中心也會興起，對傳統商業中心將會形成沖擊。
　　（作者：謝成龍）