2020年注定是不平凡的一年。

上半年，新冠疫情突如其來，房地產企業被迫按下“暫停鍵”；下半年，監管部門對房企的調控持續加碼，“三道紅線”新規出臺、融資監管再度收緊……

在這樣的背景下，每家企業都面臨一定程度的壓力，其中，“宇宙第一房企”碧桂園迎來了上市以來業績的首度下滑；“華南五虎”之一的富力繼續走在去杠桿、降負債的路上；而央企大悅城控股亦有自己的壓力。

數據顯示，2020年，大悅城控股實現營業收入384.45億元，同比增長13.76%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.87億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-5.01億元。

或許這份成績單不盡如人意，但在這一個財報季中，投資者們更關注的顯然不是過往業績，有關新一年的調整，有關未來的發展規劃，顯得尤為重要。

熟悉大悅城控股的資本市場人士向觀點地產新媒體透露，在近日舉行的大悅城控股及大悅城地產2020年度業績投資者會議中，大悅城控股黨委書記、代董事長、總經理、大悅城地產執行董事曹榮根表示，2021年打個翻身仗。

他提到，今年是一個考驗年，大悅城控股要把去年的業績壓力作為今年的工作重點，千億的目標還是不動搖。

瞄準兩千億目標

兩年前，大悅城控股完成了對大悅城地產的資產重組，并重新敲鐘上市。彼時，該公司提出了“力爭實現三年銷售型業務簽約破千億”的目標。

同年，大悅城控股實現全口徑簽約面積290萬平方米，簽約金額710.82億元。但過去一年，受疫情、宏觀調控等因素影響，公司銷售有所下滑。

報告期內，大悅城控股實現全口徑銷售額694億元，同比下降2%，全口徑銷售面積312萬平方米，同比上漲8%，銷售結算毛利率同比下降10個百分點至28%，全年銷售回款金額649億元。

銷售金額未達預期、結算毛利下降，一方面源于疫情影響下，上半年項目施工進度、項目推盤、銷售受阻；另一方面，大悅城控股去年銷售項目大多為2016年、2017年拿下，當時拿了比較多的高價地，近兩年受限購限價等政策影響，部分在售項目、銷售價格沒達到預期，資產減值拖累了整體的業績。

2021年是大悅城控股三年目標的最后一年，在這個關鍵節點，繼續維持現有目標還是會適當降低標準？

財報透露，該公司2021年銷售目標繼續維持1000億元不變。同時投資者提到，大悅城控股計劃在未來的三年保持一個穩定的增長速度，實現千億之后，將會繼續瞄準更大的目標，該公司計劃在“十四五”期間實現兩千億。

但對房地產企業而言，土地是賴以生存的資本，近兩年隨著土地競爭與市場調控的加劇，房企土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大。

值得關注的是，2021年開年，全國22個重點城市接連出臺住宅用地供應“兩集中”的政策，普遍的觀點認為，集中供地有望加速房企的分化，對中小房企拿地造成比較大的影響，同時上述政策對房企短期資金或將形成巨大的壓力。

銷售千億未滿，大悅城控股今年能否繼續保持一貫的拿地力度？土儲能否支撐企業后續的發展目標?

據悉，2020年，大悅城控股新獲取項目共18個，全年新增土地面積205.65萬平方米，新增土儲計容建筑面積456.73萬平方米，與2019年基本持平；全年地款總額209.12億元，平均樓面價為4579元/平方米，平均溢價率為10.2%。

據投資者轉述，過去一年新增土儲當中，住宅業態占比為78%，且該公司操盤或者主操盤的項目占新增項目的89%。

投資者告訴我們，管理層認為，22個重點城市中，大悅城進入的城市并不多，“兩集中”政策對公司還是有相對的優勢，包括整個資金、融資的優勢，對公司來說是一個正面的影響。

同時，該公司將進一步關注差異化的拿地機會，把握結構性機遇獲取項目，結合重點項目的儲備計劃以及相關城市掛地的檔期，從投資、財務運營、營銷等維度進行認真周密的資金推演，并且利用多種融資渠道籌措租金，以平衡公司整體拿地的現金流。

該人士轉述管理層的話語表示：“從貨值看，到2020年末可售貨值2460億，其中大悅城地產有856億，今年可售的貨值1513億，還是能保證今年1000個億目標得以實現”。

持有物業與輕資產

在銷售型業務上，大悅城控股堅定千億目標，瞄準兩千億持續發力；在持有型業務方面，這家企業聚焦商業市場規模管理，做好輕重配比，重點發展輕資產。

數據顯示，2020年，大悅城地產實現營業收入總額141.1億元，較上年增長36.5%；實現溢利約21.69億元，較上年下降18.7%。

事實上，在2020年3月的業績會上，該公司管理層就提到，大悅城地產將通過開源節流等方式，追回全年業績。從結果來看，雖然大悅城租金收入仍舊有所下滑，但跌幅整體控制在20%以內。

去年全年，大悅城地產投資物業租金及相關服務收入總額約為35.86億元，占收入總額約25.4%。其中大悅城租金收入錄得23.81億元，同比下降22.3%，剔除2019年處置上海長風大悅城與西安大悅城影響，該公司租金收入較去年下降15.9%。

投資者告訴我們，對于2021年的計劃，管理層提到，持有型業務這塊，公司會對輸入型的業務加大管理力度，努力提升持有型物業的回報率。

對大悅城控股的持有型業務而言，2021年最大的改變莫過于全面啟動輕資產路線。

截至報告期末，大悅城控股建成的以及持有型的商業項目總共30個，商業管理的面積是405萬平方米，其中已開業10個大悅城購物中心、1個春風里項目及1個祥云小鎮項目（不含管理輸出項目），可出租面積共計90.77萬平方米，全年平均出租率93.9%。

此外，該公司在建擬建的大悅城10個、大悅春風里項目2個、祥云小鎮項目2個。

輕資產方面，財報透露，報告期內，大悅城通過管理輸出模式運營天津和平大悅城項目、昆明大悅城項目以及鞍山大悅城項目，同時在建輕資產項目2個，位于長沙和無錫等城市。

投資者透露，該公司目前在談的輕資產項目約為50個，未來三年輕資產項目要做到30個以上，個數比短時間會達到超過50%。

事實上，隨著地產行業從增量市場向存量市場轉變，以輕資產化運作的商業模式越發受到追捧。近兩年，包括萬達商管、綠地等接連試水輕資產模式。

上述投資者轉述管理層的話語稱：“輕資產今年也是行業內一個風口，我們今年加大了輕資產布局的比例，主要是在商業，也包括了寫字樓、住宅，核心是把大悅城這個強勢品牌優勢化作成我們的規模、回報率的水平。”

過去一年，無論是大悅城控股還是大悅城地產都受到了沖擊，但投資者告訴我們，一個多小時業績會，管理層傳達的態度還是比較樂觀、正面。

該人士提到，大悅城控股提出未來要發揮兩個上市平臺的優勢，繼續在土地、融資方面發揮優勢，2021年要打一場翻身仗。

據觀點地產新媒體查閱，2020年，大悅城控股的融資成本是5.1%，比2019年末下降了0.125個點，期末有息負債余額708.06億元，現金短債比是1.76，凈負債率是85.53%，位于三條紅線的黃檔。

而大悅城地產年平均融資成本為4.36%，凈負債率為34.7%，較去年同期下降6.2個百分點，三條紅線指標位于綠檔。