來源/Mall先生

圖片/聯商圖庫

世事變遷，中國香港的商業看起來已經風光不再。但是，港企開發商多年來所沉淀的開發經營能力與資源優勢，仍值得內地同行持續學習。

本文盤點了恒隆、太古、新鴻基、嘉里、瑞安、新世界（K11）、九龍倉等港企，在內地購物中心（商業建筑面積>30,000平米）領域的布局。

恒隆
3月25日，武漢恒隆廣場盛大開業，使得恒隆目前在內地運營的已開業項目達到10個，分布在7個省份的8個城市。

根據恒隆地產2020年業績公告，其內地物業組合（含辦公）的租賃收入為人民幣46.75億元。

作為標桿港企中，在內地項目地域和城市級次分布最廣的企業，恒隆與奢侈品集團有了更多元的合作空間，比如2019年7月，開云集團與恒隆簽訂了一項戰略協議，計劃在大連、武漢、昆明、無錫等地新開包括Gucci、Saint Laurent等品牌在內的14間實體店，被視為開云集團渠道下沉的信號。

其標桿項目之一，當屬于去年完成改造煥新亮相的上海港匯恒隆廣場。作為恒隆在內地的首個項目，以12萬平米的商業體量，在2020年，面對疫情和改造的影響，商場部分仍實現了9.84億元人民幣的租金收入。

在建項目方面，杭州恒隆廣場總建筑面積19.41萬平米，預計于2024年起分階段落成，其中包括一座9.9萬平米購物中心；沈陽市府恒隆廣場剩余階段還包括有一個購物中心。

太古

不包括引入了超級文和友的廣州匯坊在內，太古地產在內地運營的已開業項目共有5個，均位于一線及新一線城市。

根據太古地產2020年業績發布材料，其中國內地投資物業組合的收入總額上漲3%至28.62億港幣，其中零售物業租金增加5%至24.91億港幣。

太古在國內的項目，除廣州匯坊和北京三里屯太古里為100%權益外，基本多以合作開發為主，北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯、上海前灘太古里均只占50%權益。

其標桿項目之一，是建筑面積為12.2萬平米，擁有Hermès、Gucci、Catier、Apple、方所書店等品牌的成都遠洋太古里。2020年，引入了Harry Winston、Chanel鞋履精品店、山本耀司、上下等品牌等西南地區首店，全年營業額逆勢增長6%。

2021年，由太古地產與陸家嘴集團合作的上海前灘太古里將正式開業。其余發展中的重點物業包括正在翻新的北京三里屯太古里西區，以及于2020年12月啟動的北京頤堤港二期項目，該項目是一個總建筑面積38萬平米，以辦公樓為主導的綜合發展項目。

新鴻基

新鴻基地產目前在內地經營著8個購物中心，除了于2006年收購的佛山南海廣場以外，其余物業均位于一線城市。

根據新鴻基2019/20年度業績報告，截至2020年6月30日的12個月內，連同合作發展項目計算，其內地總租金收入為41.66億元人民幣，其中商場/商鋪的租金占比為58%。

而最新業績顯示，截至2020年12月31日的6個月內，連同所占合營企業及聯營公司的收入，新鴻基集團在內地的總租金收入（含寫字樓）同比上升15%至人民幣24.86億元。

新鴻基的內地物業獲取方式較為多元，有自持開發的上海IFC國金中心、上海IAPM，有合作開發的廣州天匯廣場與天環，也有收購的項目如佛山南海廣場，還有部分占小股（40%）不操盤的項目如杭州萬象城、無錫萬象城等。

其代表性物業，是位于上海陸家嘴的IFC國金中心，這座由PCPA操刀設計的地標級商場，云集了Hermès、LV、Dior、Gucci、Burberry等頂尖大牌，也常年占據上海購物中心營業額的榜首位置。

目前新鴻基的在建購物中心，包括今年將面世的，與恒基兆業和九龍倉聯手打造的成都環貿廣場、位于上海徐家匯的超級地標項目：ITC（預計2023年底落成）、南京國金中心商場、蘇州環貿廣場、尚處于規劃設計階段的廣州南沙慶盛綜合體項目和杭州江河匯項目。

嘉里

嘉里建設目前在內地運營的已開業的大型購物中心共有5個，位于4個直轄市或省會城市。

上述商場均為包含了辦公、酒店的綜合體項目的一部分，其中，除浦東為嘉里大酒店以外，其余均是同屬嘉里集團旗下的香格里拉酒店。

2020年，嘉里內地已落成投資物業貢獻收入35.2億港元，同比減少3%。

與其它港企相比，嘉里建設旗下商場的級次差異要更大些，各個項目之間的發展狀況也差距較大。2020年受疫情影響，除浦東嘉里城外，上述商場的年末出租率均較2019年有所下跌，沈陽嘉里城和天津嘉里匯的年末出租率更是分別僅為81%和79%。

其中，最為標桿的項目當屬上海靜安嘉里中心商場，擁有Burberry、Tory Burch、Longchamp、LOEWE等重點品牌，更是打造了“安義夜巷”這一網紅夜市項目。

今年2月，嘉里建設及GIC聯合獲取了上海巨峰路地鐵站上蓋物業，將打造一個超大型購物中心。此外，目前嘉里還在武漢、深圳前海、福州、秦皇島、杭州下城區、鄭州、南昌等地擁有處于開發中的零售物業。

瑞安

瑞安房地產的項目數量統計是件比較復雜的事情，因為哪怕位于同一個片區，瑞安也會給不同階段的物業取不同的名稱，讓人很難定義它們到底是一個還是N個項目。

如果采取最細分的方法，將所有不同案名的項目都視為獨立項目，那么瑞安目前內地在營的零售商業項目共有15處，集中在4個不同省份的城市。

2020年，瑞安內地物業（含寫字樓）綜合租金及相關收入總額為20.84億元人民幣，包含合營公司及聯營公司所持物業所產生的租金及相關收入總額則為25.28億元，其中77%源于來自上海的物業組合。從這一比例來看，瑞安毫無疑問是所有頭部港資開發商中，重倉單一城市最為突出的。

代表項目自然是瑞安“天地”系列的源頭：上海新天地。從2001年開業的新天地北里，到去年更名煥新的新天地時尚I，再到目前仍處開發階段的太平洋新天地，開發周期跨越20年之久的上海太平橋板塊，始終是瑞安的名片。

瑞安目前發展中的主要零售物業包括局部試營業的南京百子亭天地、即將于今年開業的上海瑞虹天地·太陽宮、預計2023年交付的上海太平洋新天地商業中心、位于上海青浦的蟠龍天地街區式商業，以及重慶天地的后續開發階段。今年2月，瑞安還與高富諾合資收購了位于南京新街口的南京國際金融中心項目，其中7層高的零售商場將進行重新定位與改造升級。

而從瑞安年報披露數據來看，其在佛山、重慶、武漢（光谷創新天地）均有超過10萬平米建筑面積的零售物業土地儲備。

K11

隸屬于新世界發展旗下的K11集團，目前在內地共經營管理著5個K11購物藝術中心，均位于直轄市或者省會城市。

新世界發展2020年在內地的物業投資收入為8.746億元港幣，但未披露K11的相關租金數據。

其代表項目，是上海K11購物藝術中心，作為一個僅4萬平米卻有6個樓層的項目，通過領先地將“藝術·人文·自然”相結合，成功舉辦“印象派大師?莫奈特展”一炮而紅，克服了硬件的不利條件，成為魔都獨一無二的存在。2020年，其整體銷售業績同比逆勢增長37%。

2015年，K11曾表達了要在2019年開出12個購物中心項目的野心，但其實際發展速度和規模，仍然是標桿企業中最慢的。今年，K11再次提出，到2025財年，將在大中華區的10個城市落地38個項目（含寫字樓），總樓面面積達284.6萬平方米的發展目標。

今年，天津K11 SELECT、武漢K11（I館）預計將迎來開業，其余發展中的項目包括寧波K11、北京K11、深圳太子灣K11、武漢周大福金融中心K11，以及去年摘得的上海淮海中路新地塊等。

九龍倉

目前，九龍倉在國內運營的已開業購物中心項目（包含奧特萊斯）8個，其中2009年后開業的項目均位于華中或西部地區。

九龍倉集團2020年內地投資物業（含寫字樓）收入為42.01億港幣。

相較于其它港企，九龍倉一線城市布局較為薄弱，僅有的大上海時代廣場項目業績也始終不溫不火。倒是位于成都和長沙的IFS項目均成為了當地標桿，2020年，長沙國金中心收入同比上漲25%，商場部分全年銷售額上漲42%。成都國金中心項目收入同比上漲6%，商場部分全年銷售額上漲18%。

其中，最新開業的長沙IFS國金中心，已成為九龍倉的內地代表性項目，其擁有Hermès、LV、Dior、Gucci、PRADA等豪華品牌組合。據九龍倉官方披露，2019年營業額接近50億元人民幣，由此推算其2020年營業額約為70億元人民幣。

以上盤點了在內地購物中心領域影響力最大的7家代表性港資企業的布局情況，可歸結為以下這張圖表：

可以發現，港企開發商購物中心的選址主要有以下幾個特點：

上海是所有頭部港資開發商的必爭之地；

距離香港最近的深圳，反倒成了燈下黑的開業空白點；

除了無錫、佛山、大連以外，其余項目均位于直轄市或省會城市；

重慶、武漢、成都、沈陽是一線城市之外，港企布局較多的區域。

今年，包括上海前灘太古里、上海瑞虹天地·太陽宮、武漢恒隆廣場、天津K11 SELECT等一批港資新項目即將入市。期待這些項目能給當地的實體商業市場帶來新的繁榮，也期待這些老牌商業人在新消費趨勢的浪潮下所交出的答卷，能給業界帶來更多啟示與思考。