做純重奢還是做高端商業，相信這是港企在上海做商業之前都會面臨的選擇。

上海恒隆廣場選擇了重奢，港匯恒隆廣場選擇了高端；太古在興業太古匯時選擇了高端，如今在即將開業的前灘太古里身上選擇了重奢。

新鴻基也是如此，不同的商業項目，最終選擇了不同的商業定位。IFC國金中心為重奢，環貿iapm為高端。

而值得注意的是，對于環貿iapm處在淮海中路得天獨厚的地段，卻沒有選擇做重奢，外界質疑，是不是迫于恒隆廣場的壓力，綜合考量之下，不得不妥協的結果。

不過另一方面，也有人認為，環貿iapm正是基于當時上海南京西路和淮海中路的商業背景，才做出了現在的選擇，差異化定位，找準自己的位置。

如今來看，環貿iapm已成為純重奢商業之下，高端商業的范本（2020年環貿iapm銷售額達40億+，在上海眾多高端商業中位列頭部），給后來很多在南京西路和淮海中路“做不成”重奢商業的項目提供了新啟示。

同時，還需要肯定的是，在全國高端商業競爭激烈下，環貿iapm不僅沒有陷入純重奢和高端之間“不上不下”的尷尬境地，反而持續爆發，值得探究。

選址“沒落”的淮海中路

上海首個“夜經濟”商業

選址和規劃（20分）：18

首先，從項目的選址分析，放在2010年前后，新鴻基將環貿iapm押寶在淮海中路，其實是需要一定勇氣的。

2008年，華亭伊勢丹撤出淮海中路，2011年芭比娃娃全球首家旗艦店閉門謝客，這條街就開始了人氣不足、店鋪關門的常態。

2012年左右，淮海中路商圈商業體頻繁調整、空鋪潮、租金下滑……這里正處“沒落”之際。

雖說，現在來看，淮海中路只是短暫的“消沉”了一下，后面隨著商業體和街區同步改造升級，淮海中路又恢復了往日的“風光”。

但對當時開發商選址來說，淮海中路眾大旗艦店接連撤出，商圈整體奢侈+時尚的調性還能不能再起來，存在相當大的不確定性。

而即便如此，新鴻基卻依舊把環貿iapm選址落地淮海中路�，F在再來評判，其中的選址思路和眼光是非常明智且長遠的。

如今，從商圈知名度來看，淮海中路東起西藏南路，西至陜西南路。2公里內聚集了九龍倉、新鴻基、瑞安、百聯、新世界等頭部開發商的商業。

從商圈發展來看，120余年歷史底蘊，遍地是奢侈品和商場（據公開數據統計，淮海中路商圈共有商業項目31個，領先于南京西路）的商業氛圍，生命力很強。

從商圈價值來看，淮海中路已被公認為上海的潮人聚集地。

據仲量聯行的數據統計，2020年，淮海路開出了上海最多“首店”；商圈女性消費占比65%，位于上海各大商圈之首；夜生活最豐富，酒吧和夜店數量最多。

而當前來分析，淮海路潮流時尚、首店、夜經濟這些特性和優勢，剛好和環貿iapm的商業定位高度契合。

在定位上，環貿iapm是“高端潮流+夜行消費”。

高端潮流：與新鴻基在上海的第一個商業項目IFC國金中心不同，不做傳統高奢，而是看準淮海中路的特色，因地施策，打中時尚高端，吸引更潮、更年輕的人群。

夜行消費：“夜經濟”商場，部分業態開到晚上11點；部分餐飲營業時間延長到凌晨1點甚至是4點左右。

直到現在，在高端時尚上，環貿iapm是與商圈內其它商場差異化突圍；在“夜經濟”商場上，環貿iapm更是開了上海行業先河。

3條地鐵+城市主干道

白領和高消費人群多

位置和交通（20分）：18

從具體位置來看，環貿iapm位于徐匯區淮海中路999號，處于徐匯區與黃浦區交匯處，是上海傳統的市中心區域。

區域內，淮海中路商圈自帶人氣和客流；周邊匯集了非常多的寫字樓、商場和高級住宅等，白領與高消費人群多且集中。

從交通網絡來看：

首先，環貿iapm仍沿襲了新鴻基的商業特色，地鐵上蓋。

并且環貿iapm更是3條地鐵線交匯的TOD項目，地鐵1號、10號、12號線3條線在這里交匯，其中商場LG2、LG1和1樓直接與地鐵接駁。

一刀當天看到的，商場正門和側邊都設有地鐵口，商場門口人流來來往往。

其次，環貿iapm在淮海中路、陜西南路、襄陽南路和南昌路4路交匯處，幾條路分別是城市主干道和次干道，四通八達，消費者通達強。

一刀現場感受，周邊車流和步行的人流比較密集。

人流扎堆

230+品牌，高端時尚、餐飲…

人流和品牌（20分）：17

上海環貿iapm建面約25.9萬㎡，業態包括商場、寫字樓和公寓。

購物中心約12萬㎡（樓層8層），根據商場品牌導覽統計，場內有超過230個品牌，包括奢侈品、時尚服飾、餐飲、特色商店、美容護理等業態。

自2013年開業以來，環貿iapm已經是快8年的“老”場了，但目前其在業績、人流和品牌方面依舊是很能打。

據公開數據統計，2019年商場實現銷售額36億+，商場出租率達94%；2020年銷售額40億+，同比增長11%+。

同期，40億+的成績在淮海路商圈內，排名已是數一數二（因部分商場未公布業績，排名為預測）。

人流方面：

工作日午后，環貿iapm人氣非常旺。

商場門口，不間斷的有消費者進進出出；進到商場里面，更是人流扎堆；

下午時間段，蘋果零售店內的人流；奶茶店和室外下沉廣場的人流。

而不僅僅是人氣旺，一刀還觀察到環貿iapm的消費人群非常多元化。年輕消費者、家庭群體、中老年人等都能在商場里面看到。

品牌招商：

1.進門就是奢侈品。

一刀當天從商場正門進入，一進來，就能看到接二連三的奢侈品牌。

如：Burberry、GUCCI、Prada、Tod's、Valentino、Givenchy、Miu Miu等。其中，Prada為全球最大的4層旗艦店。

這些品牌面積都比較大，國際大牌顯現商場在高端定位這一塊的檔次。

2.高端調性的潮流時尚，缺少高端美妝。

根據商場品牌導覽顯示，目前環貿iapm時尚服飾品牌總數為98家，占比整個商場品牌總數的40%左右。

值得注意的是，填充商場這4成品牌和定調高端時尚，環貿iapm幾乎沒有一家快時尚，而是主要都為首店、高端時尚、特色潮牌和生活類品牌。

早在開業之時，環貿iapm的品牌就有10%首進中國，15%首進上海。到現在，環貿iapm的首店和唯一性實力更強。

高端時尚：除了上文提到的國際一線品牌，環貿iapm還有FENDI、COACH、Alexander McQueen、Stella McCartney、Alexander Wang、Moncler、DE BEERS、Saint Laurent、Hogan等品牌。

特色潮牌：DESCENTE全國首家旗艦店；Puma滬上首家黑標店；Asics等。

獨特生活類品牌：環貿iapm的業態中有專門特色商店的分類，16家生活類品牌。

不過，基于淮海路商圈女性消費群體占比高達65%，目前環貿iapm相對缺少高端美妝的業態和品牌設置，高端多樣性方面有待進一步豐富。

3.除了1樓，每一層都有餐飲。

環貿iapm另一大品牌特點就是餐飲，不僅在經營時間上大大延長，滿足餐飲消費人群的時間需求。

而且一刀注意到，商場除了一樓外，每一層都設置了餐飲。

一方面餐飲業態豐富，高端餐飲、不同菜系、網紅餐飲、特色等；另一方面，其中有超過一半品牌都是首進上海。

如：麥子倉庫、LADY M、大董、The Cut、千兩 、COVA、利苑、鼎泰豐等。

4.品牌調整升級一直都在進行中。

從環貿iapm近幾年的動態可以了解，商場幾乎每一年都在進行品牌調整和升級。

2019年，調整品牌超30家，淘汰了H&M等快時尚品牌，新引進時尚潮牌和網紅餐飲等；2020年，商場也在不斷開新店，數量不下40家（根據環貿iapm官微不完全統計）；

當天，一刀在現場看到，商場圍擋的品牌差不多有20家左右（不完全統計）。

高端的同時，新增時尚、潮流、網紅等品牌，環貿iapm的品牌層次更豐富。

3首層和6個出入口導流

LG2-1F動線略復雜

設計和動線（20分）：16

設計上，在淮海中路999號附近，環貿iapm“與眾不同”。

設計公司：環貿iapm由知名設計公司貝諾打造，商場整體風格大氣時尚，硬件設施品質高。

外立面及品牌展示面：玻璃幕墻的外立面，晚上看各種光影層疊，十分炫目。此外，環貿iapm的外立面是很好的品牌展示面，面積大、可視性強。

如：Prada旗艦店、Gucci旗艦店、華倫天奴、Miu Miu、Burberry等。

3首層導流和6個出入口：環貿iapm設計了3首層導流。LG1：地鐵；1樓：地鐵、地面、停車場；2樓：停車場、寫字樓。

此外，商場還設置了6個出入口，與地鐵和公交接駁，方便多種導流。

場內設計：大小中庭，美陳煥新速度快，金屬和燈光元素設計感強。

動線：環貿iapm的動線大致分為2個部分，LG2-1F為多動線，2F-6F為單動線。

其中LG2-1F的動線就略顯復雜，逛起來有很多單岔路和動線死角，部分區域內的店鋪人氣也較差。2F-6F單動線整體逛感就比較順暢。

下沉廣場和空中花園商業利用不多：商場在LG1和LG2設置了下沉廣場，但目前下沉廣場只是用來綠化和休息打卡用；

空中花園，大面積的空間也僅僅只設置了綠化和餐飲外擺區；兩者的商業價值還未完全開發和利用。

限時店、智慧+服務

衛生間細節是亮點

運營和細節（20分）：17

運營上，港企的運營重品質和服務。

會員，環貿iapm的會員體系新地尊享會，可與新鴻基在上海的另外2家商場、超過600家商戶聯通使用，增強會員粘性；

此外，商場內還提供退稅服務，方便外地游客消費者購買離境商品。

限時店，從現場和環貿iapm的官微上可以看到，商場會經常開設各大品牌的限時店，并邀請當紅明星或是品牌代言人到現場，吸引和聚集人氣。

如：近期DIORIVIERA限時精品店、Fendi2021夏季膠囊系列限時店和Fendi caffe限時咖啡廳等，其中Fendi限時店請來了王嘉爾和宋雨琦。

其次，智慧+服務也是環貿iapm的運營特色。

包括基礎服務，汽車服務，嬰兒服務，物品供應、借用，資料查詢，救傷服務等共40項服務。

此外，在細節方面，衛生間的設計和服務是亮點，能感受到商場的細致和用心。

以女衛生間為例，不僅有休息區，在女性用品的考慮上也非常周到。

總結

綜合得分（20分）：86

從業內人士的評價來看：“給環貿iapm打90分，地段以及新鴻基的商業實力是其先天優勢；不過，商場也仍有能提升的地方，南昌路那側一直都是招商災區，地下有些區域客流不容易觸達�！�

從消費者的評價來看：“iapm不錯的，三條地鐵上蓋，中庭美陳一直有煥新，餐飲發達。而且樓上企業總部多，樂高中國，三井不動產等，看好周邊消費力�！�

從一刀現場實探來看，環貿iapm有亮點，也有一些不足。但亮點遠遠多于其不足之處。

特別是不同于恒隆廣場、IFC國金中心等重奢商業一定程度靠奢侈品制勝，從商業規劃、定位、招商到運營等維度看，環貿iapm的成功是多方面的。

重奢商業之下，高端商業要想殺出重圍，除了地段、交通、開發商等客觀條件之外，主觀差異化、與商業定位相稱的品牌調性、細節運營等更是不可或缺的本質。