楊羚強 每日經濟新聞 [2006-9-5 8:03]


　　據本市5家商業集團公司和19個區縣商業主管部門聯合預測，上半年上海郊區商業增幅比市中心增幅高出17.2%。受郊區消費能力迅速提升、營業額不斷上揚的利好消息刺激，本市各大商業集團重新調整企業發展戰略，開始向郊區滲透。

　　《每日經濟新聞》日前獲悉，百聯在已擁有1327個郊區商場的情況下，近期又將新開9個商場，總面積約17萬平方米。另外還與嘉定區政府簽署了區域商業發展戰略合作的框架協議，并就奉賢區南方國際購物中心項目、寶山區北上海廣場項目簽署了合作協議。

眾多商業機構欲進軍郊區市場

　　加深拓展郊區市場，并非百聯的獨家經營策略。業內人士指出，除百聯外，其他的中小型商業企業也已經看到了郊區的眾多商業機會，準備進軍郊區市場。

　　上海淮海青少年用品有限公司董事長邵克勤近日曾向《每日經濟新聞》表示，近郊區域商業中心的年營業額增長達到百分之三四十，而中心城區四街四城的營業額增長每年只有百分之十幾，包括淮海青少年用品在內的眾多商業企業被吸引向郊區發展。

　　此前據本市5家商業集團公司和19個區縣商業主管部門聯合預測，從上半年累計商業額情況看，上海郊區商業增幅比市中心增幅高出17.2%。不僅增速較快，而且部分郊區的零售額總量也十分強勁。比如在購物中心、高檔百貨店較為稀缺的閔行區，由于住宅區密集，新興人口較多，今年6月該區零售額達到23億元左右，在全市各區中排名第三位。

　　受郊區消費能力迅速提升、營業額不斷上揚的利好消息刺激，本市各大商業集團重新調整企業發展戰略，開始向郊區滲透。

大量商鋪供應租金持續低迷

　　而目前郊區商鋪租金非常低廉。以奉賢老城的新建路（城鄉路—菜場路）為例，商鋪的租賃價格最低只有0.5元/平方米/天。即使是南匯的人民路、松江的中山路等人氣集中的傳統城鎮商業黃金區，大多數的商鋪租金也不超過10元/平方米/天。

　　雖然中心城區商業企業大規模向郊區發展，但并不意味著近郊的商鋪租售價格將會因此大幅度上漲。根據今年2月上海易居房地產研究院的有關報告，去年遠郊大型社區商業地產項目紛紛上市，上海的零售商業面積現今已達3200萬平方米，人均零售面積約為1.75平方米。

　　2005年度的商鋪供求比由2004年的1∶1.3，下降為1∶0.73。相關統計顯示，自今年開始，未來三年上海新增商鋪面積將達到700萬平方米，很大的增長部分來自于外環線區域，尤其是隨著外環線住宅大規模建設，社區型商鋪必然大量出現。

　　信義不動產研究主任李振宇指出，由于近來拍賣的多幅商業地塊均位于遠郊，不僅原有的商鋪供應量需要消化，未來還有大量潛在的商鋪即將供應。上述因素將造成郊區商鋪的租金價格短期內無法整體上升。

　　此外，以邵克勤為代表的商業人士也表示，他們并不是看好所有的郊區零售市場。讓他們最為看重的，還是郊區人氣已經集聚、商業氛圍已經培育成熟的傳統城鎮商業中心。而新的人口導入區、新開發的城鎮，則由于需要長時間培養市場，短時間內不會進入。