沃爾瑪選址要求

一、對商圈的要求

　　 1、在項目1.5公里范圍內人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內常住人口可達到12--15萬人

　　 2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳

　　 3、商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平

　　 4、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場

　　 5、核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000平方米的同類業態為佳

二、對物業的要求

　　 1、物業縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米

　　 2、層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調排風口至地板的距離）

　　 3、樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上

　　 4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米

　　 5、正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個

　　 6、每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接

　　 7、商場要求有一定面積的廣場

三、對停車場的要求

　　 1、至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位

　　 2、必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位

　　 3、如商場在社區邊緣需做到社區居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑18米

四、其它

　　 1、市政電源為雙回呼或環網供電或其它當地政府批準的供電方式，總用電量應滿足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明，收銀臺，冷庫，冷柜，監控，電腦主機等的用電需求，并提供商場獨立使用的高低壓配電系統，電表，變壓器，備用發電機，強弱電井道及各回路獨立開關箱

　　 2、配備完善的給排水系統，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表，給水系統應滿足商場及空調系統日常用水量及水壓使用要求，美工滿足市政府停水一天的商場用水需求

　　 3、安裝獨立的中央空調系統，空調室內溫度要求達到24度正負度標準

　　 4、物業租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期

家樂福選址要求

　　自家樂福1995年進入中國市場至今，已擁有超過2萬多名員工，所開店已遍布中國20多個城市，經營商品兩萬多種，家樂福95％以上商品都是本地化采購。家樂福在中國每開一家新店都嚴格按照其選址要求進行。
　　家樂福的顧客群：60％的顧客是34歲以下，70％是女性，54％是已婚　　家樂福的主要理念：低價、一次購足、免費停車、高周轉、新鮮程度、品質　　現代化的商店就是：衛生、舒適、店內通道進出方便、國際標準　　家樂福在選址方面有以下要求　　地理位置要求：　　交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）　　人口密度相對集中　　兩條馬路交叉口，其一為主干道　　具備相當面積的停車場，比如在北京至少要求600個以上的停車位　　建筑物要求：　　建筑占地面積15000平方米以上　　最多不超過兩層　　總建筑面積2萬－4萬平方米　　轉租租戶由家樂福負責管理　　建筑物長寬比例10：7或10：6 　　停車場要求：　　至少600個機動車停車位，非機動車停車場地2000平方米以上，免費提供家樂福公司及顧客使用　　選擇家樂福不利的方面：對工程建設比較嚴格的要求、較低的租金、長期的租賃合同（一般是20年－30年）

好又多選擇要求

大致如下:
1、建筑面積：10000-30000平方米
2、樓層：1-4層,一二層為佳;地下一層最佳；
3、層高：4-5米;
4、柱間距：8M以上;
5、樓面負重：大于500KG/平方米;
6、停車位：0-300臺小車；
二、好又多進駐城市的經濟指標要求：
1、城市常住人口：25萬以上
2、城市居民人年均消費支出:8000元以上為佳；
三、好又多新門店拓展負責人：每個事業部都有開店小組。

潤泰集團（大潤發超市）選址

集團簡介：潤泰集團是臺灣前十大的企業，以紡織起家，曾在上海、青島、天津設廠。1945年開始從大陸遷移至臺灣。集團總裁尹衍梁先生為山東日照人，企業管理博士。潤泰集團旗下有七大產業，37家公司，主要從事紡織服飾業;建設營建業；金融業；醫療與養老事業；流通事業；環保事業；國際貿易等。

1996年9月創立大潤發流通事業股份有限公司，成為臺灣島內第二大的大型超市企業，目前有26家大型超市，年銷售總額約400億新臺幣在臺灣位居第二，僅次于家樂福；并擁有250多萬家庭會員；以新鮮、便宜、舒適、便利服務于社會，在臺灣有一定的知名度。1997年在大陸成立“大潤發”；

大陸的投資情況：潤泰集團1989年開始來大陸，1992年以后才開始投資，目前累計在大陸投資近100億元人民幣。目前，大潤發在大陸地區13個省（2個直轄市）60個城市已開設了100家大型超市，2007年的營業額達257億人民幣，全國上繳稅收7.76億元人民幣，在中國零售企業中排名第八位，在中國境內的外資零售業中排名第二位，外資平均單店營業額全國第一名，并提供10萬個就業崗位，連續5年評為上海市非生產性優秀企業，努力為中國的零售業作出貢獻。

投資需求：擬在選址開設大潤發超市，以日常用品為主，具體需求如下：

一、      土地及地點的位置

1、       土地：面積在30畝以上（約20000 m²）為佳。（覆蓋率50%）

2、         交通動線：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上。

3、       商圈人口：以土地為中心半徑3公里人口約30~40萬左右，縣、地、省會城市均可，購買力高的城市3公里商圈內的人口20萬也可以開。

4、       建筑物以一層20000m²為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m²以上，總建筑面積20000—22000 m²，樓層最好不要超過二層。

5、       停車面積至少：機動車10000 m²（室內、外均可）約300個停車位，自行車2500 m²~3500 m²（室、內外均可）。

6、       建筑物室內層高：樓板至樓板在5.4米以上（使用凈高3.8米），柱與柱距離8米或11米。商場的樓板荷載600kg/ m²，收貨區、庫存區需要1000kg/ m²。

7、       建筑面積在20000m²以上，大廳面積超過3000m²，兩路供電且同時使用，每路為1600KVA，總容量3200KVA，或一用一備，常供電3200KVA，備用電1600KVA。建筑面積在20000m²以下，大廳在3000m²以下，兩路同時使用，每路為1250KVA，則總用電的容量為2500KVA，或一用一備，常供電為2500KVA，備用電1250KVA。生活用水日供量200T，空調用水日供量200T，煤氣每小時為50m³

綜合超市選址具體要求

一、 區域選擇
?1，應接近公司現有業務區域
?2，雖遠離公司現有業務地區，但人口規模巨大，經濟發展水平高，商業業態以傳統百貨和雜貨店為的地區
?3，人口規模應在300萬以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉一體化發展的區域
?4，城市間交通便利，有高速公路相聯系
?5，城市分布呈面狀，盡量避免線狀分布
?6，城市間相互距離不超過三個小時車程
?7，在區域城市體系中有一個特大型中心城市為中心，或有中心城市為依托距離中心城市不超過三個小時車程
?8，中等收入水平的居民月收入應在1000元以上
?9，區域內商業態以百貨同業為主，全社會超市業銷售總額占全社會商品零售總額不超過8%。
?10，市場結構接近完全競爭市場，規模最大的前四位零售企業的市場份額不超過15%
二、城市選擇
?1，在所選區域內人口規模在50萬人以上，人口分布較為集中，小城鎮發達
?2，中等水平的居民月收入應在1000元以上
?3，政策環境良好，地方政府對連鎖零售商業持支持態度，有政策優惠。
?4，商業業態以傳統百貨為主，無或少超市類商場和公司
?5，城市居住密度高
?6，城市基礎設施完善
? 城市新開發住宅增長快，城市環境質量高
三、商圈
?1，位置
? (1)?在大中城市商圈應位于城市中間區和新開發的較大居住區內，避開中心商務區和次級商務區
? (2)?城鄉結合部和近效區，若無大型成熟社區，一般不進入
? (3)?在中小城市中尤其是小城市應盡量接近城市中心或次級中心
? (4)?商圈所處區應為城市的居住區、居住商業混合區，城市建設水平中上，道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設施完好，齊全。
? (5)?附近無污染企業或危險品生產企業和倉庫
? (6)?所在區域不屬于城市衰落區，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢。
?(7)?所在區域無城市拆遷、改造規劃 。
?2，目標消費者特征及行為描述
? (1) 商圈內目標顧客應當地常住居民為主，家庭生命周期以已婚有孩階段的占主要部份。
? (2) 居民收入水平應在當地中等偏上，以公務員、公司職員、工人和商人為主。
? (3)高中以上文化水平的居民應占大部份。
? (4)人均商品性消費支出應在每月300元以上。
? (5)人均月收入應在1000元以上。
? (6)購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主。
? (7)購物頻率在每周2-3次左右
? (8)對價格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素
? (9)不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠距離的購物中心購物
?3，消費者訴求重點
? (1)家庭日常食品和用品均基本齊全
? (2)價格適度低
? (3)相對便利
? (4)品質保證
?4，綜超的市場定位(商場提供的核心價值或在消費者心中的形象)
? (1)能獨立成為居住區的服務中心地
? (2)相對便利的購物場所
? (3)提供較為齊全的品類
? (4)居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品
? (5)適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環境舒適、親切
? (6)居住區內最大、最有影響的商店
? (7)社區居民購物、休閑、社交的中心
?5，人口規模
??商圈人口規模應不低人5萬人，應在5-10萬之間。視所開設的賣場面積大小而定，面積大相應所需門檻人口高，商圈內的人口規模也應相應增加，一般應保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。
?6，人口分布
??商圈內人口分布呈面狀，而不是集中于一側或局部，居住密度高，以高層、多層住宅為主。
? 7，業態
??商圈內以傳統業態，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為主要業態無超市等新興業態的商場。
? 8，形狀
? (1)商圈的形狀以接近園形的不規則多邊形為最佳，盡量避免狹長狀、條帶狀的商圈。
? (2)商圈內無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈。

商圈內無山丘、大面積水體、大面積綠化用地
四、 商場位置
?(1)商場位置應接近于于商圈的中心或商圈內人流的主要出入通道上。
?(2)商場位置應位于至少兩條小區干道級以上道路的交*或距交*口4 分鐘步行距離內。
?(3)商場周圍1公里內沒有營業面積在擬開商場面積一半以上同業態的商場。
?(4)商場周圍2公里內沒的營業面積在與擬開商場相同的同業態商場。
?(5)商場周圍3公里內沒有大型超市、購物中心。
?(6)商場周圍50-100米范圍內最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能上相補的商業設施。
?(7)備選地點應已有一定的人流匯集或人流經過。
?(8)在特大型城市中可區級購物中心內部。
五、交通
?(1)至少應有兩條道路可直接到達店址，或轉向后步行4分鐘內到達店址
?(2)商圈內所有的居住組團均有小區道路可到達備選店址。
?(3)店址周圍100米內無阻礙通行的或規劃中的立交橋、高架橋、交通護攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。
?(4)店址附近步行4 分鐘內應有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經過或可通過與規劃、交通管理部門協調新設立。
?(5)備選物業正前方應方便顧客(步行和駕車)進出。
?(6)應方便大型貨車進出。
三、場地
?(1)門前人行道應在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構筑物，地面鋪裝質量較高或可改進。
?(2)門前應有寬度不少于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構筑物。
(3)可供停車的場地面積不應少于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進入賣場為宜，若為公用停車場位置不宜超過100米。
?(4)門前室外廣場標高應高過與道路標高，但如以臺階相通，臺階級數不應超過超過4級。
?(5)應有可供貨車出入的寬度在6米以上的通道。
?(6)建筑物與其它建筑的間距應符合規劃要求和消防要求。
?(7)應有可供貨車卸貨作業和回車場地，回車場不得小于300平方米。
六、物業
?(1)房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過2：1，以4:3、5：4 為佳。
?(2)房形應無分割，空間完整，通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等公共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質隔墻。
?(3)開間朝向主要街道，開間不少于30米。
?(4)所租物業除考慮營業用面積外還應有后備倉等輔助用房的面積，輔助用房和營業用房的面積劃分應按2：8的比例劃分。
?(5)進深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之間為宜。
?(6)柱間距應在6米以上，或至少可用作賣場的主體部份應在6米以上。
?(7)層高以橫梁底算起，應不少于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不宜起過8米。
?(8)租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場可設于一、二層，最多不能超過三層，若分層設賣場，每層賣場面積不應少于2000或4000平方米，在特大城市可租用負一層。
?(9)各層間以自動人行道相連，自動人行道以設賣場內靠左一側緊貼墻面或靠里墻設置，物業應能在上述位置提供3*30平方米的安裝位置。
?(10)首層地面承重不低于500KG，各層樓面動荷載不低于350KG。
?(11)用作商場的建筑物應有較強的可視性，體量應高大，應至少在兩個方向上，至少50米開外能看到賣場。
?(12)用電量可根據賣場大小和設備配置而定，但最少不能低于500KW，供電方式以市電雙回路為佳。
?(13)高低壓配電設備應齊全，或有可提供安裝高低壓配電設備的位置。
?(14)給水管應接入室內，管徑不少于____CM，并設有消防水池和消火栓。
?(15)有排污管和雨水管接至市政管網，排污應設有專用的隔油排污池，雨水、污水分開排放。
?(16)應有管道煤氣接至室內，管徑不小于?? 吋。
?(17)空調設備，最好由業主提供中央空調，且空調制冷量應在120w-180w之間或免費提供安裝中央空調主機的機房和冷卻塔安裝位置。
?(18)所選物業應由業主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，貨梯開門寬度不應小于1.4米，且貨梯位置適中，能方便至達各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線。
?(19)載客梯：所選物業樓層間最好由業主提供自動人行道相通，或能提供4*30平方米的安裝位置，自動人行道寬度不少于1米，陂度不超過12度。
?(20)冷鏈機房：所選物業應有不少于12平米的冷鏈機房。
?(21)所選物業應有安裝排煙井道的位置。
?(22)消防系統：報選物業應有按乙類以上設防設計的消防系統，或由業主安裝至少應由業主提供基礎消防。
?(23)所選物業應有顯眼的頂招、側招的位置和廣告位置提供我方免費使用。
七、商務
?(1)計租面積應按實際租賃垢建筑面積計算，應盡量爭取按使用面積計算。
?(2)負一層和二層以上的租金水平至少應低于首層30%以上。
?(3)輔助用房的租金水平應爭取低于營業用房的水平。
?(4)所有設備房均應免費。
?(5)由我方安裝的貨梯、自動人行道等設備安裝的土建部份費用應由業主負擔。
?(6)停車場和門前廣場應免費使用。
?(7)物業管理費應免除。
?(8)免租期應在四個月以上，越長越好。
?(9)租金遞增期應一年一遞增，遞增率不可超過3%。
?(10)免遞增期應為一年。
?(11)業主應能提供土地使用證、規劃許可證、租賃許可證和消防驗收合格的批文和法人資格證明。
?(12)業主必須提供全套竣工圖。
?(13)需加建、改建的土建工程費應由業主免擔。
?(14)需增容水電、煤氣的費用應爭取業主負擔，至少負擔一半。
?(15)若我方租賃物業僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業用房可出租，必須要求業主承諾余下物不與我方相同，避免一我方競爭。
?(16)業主應承諾協助我方辦理相關的工程、營業手續。
?(17)在我方所承租的范圍內我方有權分租部份面積，業主無權干涉和向第三方收取任何費用。
?(18)業主保證在我方租賃期內任何第三方不得向我方提出任何收取費用的要求。
?(19)業主必須承諾在租賃期間任何有關物業的產權糾紛均與我方無關，不得影響我方的正常營業，若影響我方營業，所造成的一切損失由業主賠償。