“十一”黃金周期間，旅游、電影等行業都出現了爆發式增長，房地產行業卻比較特殊。

在強監管下，房地產自9月以來遭遇行業下行，在黃金周期間，則呈現出了冰火兩重天的態勢。

最明顯的特點是，房企們都開始降價廝殺去庫存了。

恒大、富力、陽光城、弘陽等企業通過推出大規模、高力度的折扣活動，提振了銷量。根據CRIC推算，恒大“十一”黃金周期間，銷售達600億元左右，較去年同期上漲近20%，與前9月月均銷售相當。 

熱鬧之外，部分房企的樓盤則顯得格外冷清，出現了“零登記”、無人搖號的情況。據樓視統計，國慶期間，其中70%以上樓盤流搖，更有五成樓盤出現了“零登記”的情況。 

房地產行業面臨著嚴厲的監管，對于房企而言，這場寒冬比想象中還要更劇烈。 

兩年前，萬科將年度業績發布會的主題設為“活下去”，還有人認為這只是萬科為了博關注的危言聳聽之詞。 

如今“活下去”已經成為房地產行業的關鍵詞。就如萬科董事會主席郁亮所說，“2018年秋天，萬科秋季例會的主題是‘活下去’，這在當時是出于‘居安思危’的考慮，讓我們保持清醒和警惕，但是沒想到在今天‘活下去’變成一個特別真實的存在。” 

今年7月以來，隨著深圳首先對房地產行業進行“最嚴”調控，杭州、南京等全國各地關于調控政策的消息此起彼伏。在7月到8月間，一個月內，住建部舉辦了三場房地產工作會議，讓行業響起了預警聲。 

當一個城市出現“萬人搖”的盛景，甚至有“國慶期間深圳炒房團將有800人進軍杭州”的消息流傳，也證明房地產經歷了疫情期間的低潮后，已經近乎完全復蘇。 

但壞消息也隨之而來，過熱的樓市引發了監管的關注，在“房住不炒”“三穩（穩地價、穩房價、穩預期）”的原則下，剛需購房、離異人群限購等相關措施在全國推行。強監管下，不少城市的房價開始下降。

源源不斷的麻煩已經找上了房企：曾經“一號難求”的新盤，如今可能房源還有剩余；看房的人減少，不得不降價售賣，以此去庫存；習慣了高負債、高周轉的模式，但在融資新規開始實施后，發債受到抑制，只能謹慎拿地。 

由此產生了魔幻的一幕：在新規實施前，房企正在瘋狂進行融資，如同在享用“最后一次晚餐”。 

貝殼研究院數據顯示2020年第三季度房企境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，三季度發債規模刷新歷史記錄。 

疫情后的復蘇期，房地產行業曾迎來不遜色往年的銷售旺季，但隨著政策的收緊，滅了房地產行業的火，就在這樣的氛圍下，房企度過了“金九銀十”，還要再走向2020年最后一個季度的戰場。 

從“萬人搖”到房價下行 

于煥絲毫沒有感覺到樓市下行的氛圍，他是杭州某房產項目的銷售人員，但他認為疫情復工后直到現在，售樓處一直如往常一般忙碌。 

在他看來，國內房價經歷了疫情期間的低潮、復工后的反彈后，還正處于火熱的階段。 

實際上，自兩年前進入搖號時代以來，“萬人搖”已經成為杭州這座城市的“標志”。 

今年6月，杭州西溪公館有近6萬人參與意向搖號，中簽率僅1.23%，引起了不少關注。但這并不是僅在杭州出現的現象。 

據國家統計局的最新數據，1至8月份，我國商品房銷售額96943億元，增長1.6%；其中，住宅銷售額86769億元，同比增長4.1%。 

可以看到，2020年的前八個月，樓市不僅回暖，商品房與住宅銷售額也突破了歷史新高。 

“目前國內一線或準一線城市的房價還有上漲的趨勢”，于煥提到，大部分城市增長的趨勢還在，只是漲幅有所不同。 

不過，情況可能并不像于煥想象的那么樂觀。 

近6萬人搖號的西溪公館的故事就在近期有所反轉。“9.4”搖號新政出臺之后，熱點商品住房項目禁止有房戶入場，而西溪公館被認定為熱點樓盤，只能有無房戶和人才參與，大范圍地收窄了可購房人群的范圍。 

最終，本是“一號難求”的西溪公館，最終房源還有所剩余。根據西溪公館微信公眾號，10月5日第二輪選房結束之后，西溪公館仍然剩下幾十套房源。 

與之相對應的是，部分城市的房價早已開始下滑并持續至今，中國恒大等房企甚至想盡方式營銷促銷、打折賣房。 

鄭州正是降價潮的主角之一。

“確實感覺到鄭州的房價一跌再跌”，房價走勢已經成為鄭州人討論最多的話題，一位在北京工作的鄭州人程成提到，在外漂泊了這么多年，本來已經計劃好將老家房子賣掉，在北京買房，但鄭州房價的走勢，讓一家人的心情都比較復雜，不可能在房價位于低點的時候賣房。 

樓市過熱引發的調控，遏制了市場的惡性循環、投資炒房等問題，也改變了置身其中每個人的生活軌跡。

程成買房的計劃被暫時擱置，但他更擔心的是，房價會繼續下跌下去，“鄭州沒什么互聯網產業，也留不住人才，其實房價一直不樂觀。” 

實際上，鄭州的房價已經持續下跌了數月。中國房價行情網公布的數據，自6月起，鄭州房價連續下跌了數月，截止9月17日10:07，鄭州房價13,823元/㎡，四個月前，鄭州的房價為14,731元/㎡。 

據財經報道，一名開發商高管提到，鄭州市場的整體房價已經跌到2016年10月份的水平，“除北龍湖豪宅區域之外，其他區域樓盤售價甚至夠不著房管局的整體備案價。” 

過熱的房地產市場經歷了頻頻預警，已經正式邁入滅火的階段。 

監管的槍口

在樓市的風向變化之前，預警信號早已發出。

7月下旬，一場住建部舉行的房地產座談會上，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府部門相關負責人無一人缺席。 

之后，又有8月20日的重點房地產企業座談會、8月26日的房地產工作會，其中不少房價過熱、同比漲幅較高的城市甚至被邀請了兩次。

以深圳為例，2019年底，深圳取消豪宅稅，又有粵港澳大灣區、先行示范區建設等相關利好政策，深圳房價受此影響瘋狂上漲，二手房均價一度超越北京，登上全國首位。

深圳也代表了許多快速發展的城市存在的矛盾：住宅土地供應緊張，人口持續凈流入又帶來了大量需求，最終房價上漲。

但頻繁召開的房地產工作會議，劍指樓市熱點問題，強調“房住不炒”“三穩”等。 

在這種強烈的預警信號下，各個城市開始行動。深圳是今年最早開始調控的城市。7月15日，深圳調控的“新8條”，從購房資格、信貸、稅收、“豪宅稅”、開發商抬價惡意炒房等全方面，給過熱的樓市降溫。

深圳調控的“新8條”，圖源大偉看樓市微信公眾號

從7月至今，已經有杭州、寧波、南京等10多個城市相繼出臺不同政策，房企和業主迎接了一波又一波的調控。 

在“房住不炒”原則出臺的政策下，假結婚、集體護盤、暴力拉升等操作手法不再可行。 

比如南京7月底發布的政策中，涉及土地出讓、剛需購房、離異人群限購、熱門樓盤銷售管理等多個方面。其中涉及關于夫妻離異后買房的限定。

政策明確，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。 

新政策的出臺，全方位地堵住了漏洞，可以看出，這些動作都是為此前政策的漏洞而設計的。 

中原地產研究中心的統計數據顯示：今年上半年，全國各地發布的穩定樓市政策次數為304次，同比上漲21%，也刷新了半年調控次數的歷史紀錄。 

尤其在疫情嚴重的1-4月，房地產調控次數達到了238次，平均每月調整59.5次。調控頻率之高，創下歷史之最。 

對房企影響最大的還要屬融資新規。 

8月20日， 監管層根據負債率為房地產企業劃定“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍。 

房企“踩線”程度，將被劃定其融資時有息負債增速的上限。新規明確要求，如果三道紅線全部觸及，房企有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

“三道紅線”引發了行業的巨大震蕩，國內房地產企業大部分資產負債率偏高，而融創中國、中國恒大、綠地地產等地產巨頭也不例外。 

2020的樓市，依然寒意森森。 

房企的緊箍咒 

在行業下行、調控加劇的艱難時刻，房企可以選擇的前路并不多。降價，也許是一個最艱難的選擇。 

9月6日，恒大連夜召開集團營銷工作會議，宣布對全國600個項目進行“7折”售賣。在此基礎上，部分管理層還擁有額外9.6折的簽字權限。 

雖然在今年前8個月，恒大銷售額已經完成年目標的56.27%，但依然開啟營銷活動刺激銷量。

如恒大一般，不少房企正在陷入更危險的困境，迫于壓力采取營銷措施、忍痛打折促銷。 

這也引發了行業的不滿。9月17日，河南省房地產業商會舉辦了一場閉門會，聚集了30多位河南房地產企業和一線房企掌門人，會上在討論降價對市場的影響時，各企業紛紛表示：不帶頭降價，降價促銷弊大于利。 

對于房企而言，降價會引起業主不滿，容易引發維權，同時也會壓縮房企成本。降價，絕不是一個好選擇。

圖源恒大集團官網 

曾經拿下的“地王”可能成為房企手中的燙手山芋。 

2013年5月，越秀地產競得海珠南洲路地王，以246091萬地價，競配建42000平米拿下，原地配建保障房的建安成本若按3000元/平計算，地塊總成本將達到25.9億元。 

這塊地塊刷新了廣州最貴單價地王記錄，但是直到2019年10月，時隔6年，才迎來首次開盤。當時越秀地產負債多達1557億，這也被認為沒有空間繼續“捂盤”。 

高杠桿拿地，已是房地產行業的常態，但調控后的限價令、房價的下降，都會使房企漸入虧損的境地。 

房企總有對策，不僅可以通過營銷方式制造“紅盤”，也可以改變推盤節奏，以“多批次、少推盤”應對調控。 

部分開盤必虧的高價地則放緩節奏，尋找更好的時機推出。比如南京7月開始調控后，城南、城北、江北核心區等熱點板塊，云瀾尚府、都會瀾岸、金科博翠花園等新盤便推遲了開盤時間。 

這些方式雖能解決房企的燃眉之急，但不是每個企業都能堅持下去，中小房企的生存受到極大的威脅。 

同時，在去庫存、降負債的壓力下，頭部房企積極拿地的情景很難看到了。 

融資新規的限制，讓房企無法繼續通過抵押土地繼續擴張，只能謹慎拿地，個別高負債、高周轉的房企必須轉變模式。 

影響已經顯現。據克而瑞監測31家房企得出的數據，8月僅有24家有土地入賬，新增土儲總建面為3456萬平，環比下降6%；新增土地成交總價為1676億元，環比下降4%。 

在房地產市場趨冷的城市，土地市場更是一片冷寂。2020年上半年，天津土地出讓建筑面積529萬平米，同比減少53%，和平區、南開區、靜海區、寧河區則是土地零出讓。 

2020年，一向激進擴張、高杠桿拼規模的房企，如今戴上了強監管的“緊箍咒”。盡管這道緊箍咒時緊時松，但也足以讓房企背上重重的壓力。

而隨著監管政策的全面升級、遺留問題的解決，也筑牢了中國樓市的城墻。