中駿集團旗下物業板塊——中駿商管于7月2日在港交所敲鑼上市。

作為港股房企少有的具有“商管”標簽的物業服務企業，中駿商管的規模及業績成色，也在上市以來多個交易日交投活躍的股價表現之下，得以被持續聚焦。

主打“商管” “住管”收入仍占大頭

中駿商管對外給出的企業定位是“綜合物業管理服務提供商”。截至2020年末，該公司布局國內55個城市。從業務構成來看，中駿商管的主要業務包括商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務。

截至2020年末，中駿商管商業物業在管總建筑面積為約99萬平方米，住宅物業在管總建筑面積約為1525.5萬平方米，超過商業物業在管面積15倍。

2018-2020年三個年度，中駿商管的收益分別約為3.97億元、5.75億元、8.05億元。盡管中駿商管強調企業“商管”屬性，但住宅物業管理服務在公司收入中仍然占主要地位。2018年至2020年，源自住宅物業管理服務的收益分別為2.44億元、3.33億元、4.32億元，分別占中駿商管同期總收益的61.6%、58%、53.7%；商業物業部分的服務主要包括基本商業物業管理服務、開業前管理服務、其他增值服務。2018-2020年三個年度，該部分業務實現的收益分別為1.52億元、2.41億元、3.73億元，分別占中駿商管同期總收益的38.4%、42%、46.3%。

從利潤相關指標來看，2018-2020年三個年度，中駿商管分別實現毛利潤1.37億元、2.12億元和3.57億元，得益于商業物業管理的高毛利，中駿商管整體的毛利率水平在近三年也實現了一定的增長：從2018年的34.6%增長至2020年的44.3%。

“由于公司將戰略重點放在發展商業物業管理及運營服務分部上，預計未來商業物業管理及運營服務收益所占百分比將會繼續上升。”中駿商管在招股書中，如是描述對商管業務發展的預期。

第三方業務“微乎其微”

與大多數物業公司一樣，“母公司依賴癥”也顯現在中駿商管這家港股物企新秀身上。

分業務類型來看，2018-2019年間，中駿商管商業物業板塊的在管面積及收益，基本上都來自于中駿集團及其合營企業或聯營公司所開發項目；截至2020年末，該板塊獲得了來自第三方的收益為235.8萬元，占比僅為0.6%。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，母公司項目供給也會面臨著諸多挑戰，如母公司的項目輸出數量、周期能否滿足公司規模發展需求等，因此公司未來項目增長更多還需要從外部獲取。

就后續拓展第三方業務話題，中駿商管方面回應北京商報記者稱，“在業務拓展上，中駿商管保持和母公司一致的步調，不可避免帶有母公司的烙印。但中駿商管也正在努力成為更獨立的物業平臺。未來來自第三方物業管理面積也有望逐步增加。2020年，公司已逐步向第三方物業開發商提供商業項目服務，公司提供商業物業管理及運營服務的毛利率高于同業。

世界城落地難

中駿商管的規模擴張，與中駿集團商業物業開發擴張相伴而行。招股書顯示，中駿商管于2019年開始提供購物商場的開業前管理服務，作為中駿集團擴大其購物商場組合整體戰略的一部分。

發展中的中駿世界城項目，則被中駿商管內部視為公司規模擴張及業績提升的“助推器”。此前，中駿集團曾提出“百城計劃”，計劃到2025年在全國布局100個中駿世界城項目，運營面積超1000萬平方米。對此，中駿商管也在招股書中提及，“中駿世界城的高速發展，將對該公司業績的發展形成強有力的支持”。

公開資料顯示，當前中駿集團對外“官宣”的在營及籌建的中駿世界城已達37座。不過據梳理，截至目前，中駿商管在管的已開業中駿世界城僅有5座。

在肖云祥看來，母公司中駿世界城項目的落地，對中駿商管提高管理面積提供助力是肯定的，但需要時間和戰略計劃，未來也會面對很多不確定性。

中駿商管方面表示，截至2021年1月底，中駿集團共有21個開發中或規劃開發購物商場。商業項目數量增加，讓開業前管理服務的需求也有所增加。過去一年，中駿集團新進入14個城市，新增38幅土地，新增貨值1200億元。隨著中駿集團開發中或規劃中的商業項目數量增加，開業前管理服務的需求亦會增加，帶動該業務近年快速增長。