「光環(huán)」已抵達成都。

回顧2021年新開業(yè)項目，重慶光環(huán)的「存在感」無疑是西南首席。

也是從這個項目的開業(yè)開始，業(yè)內普遍感受到了巨大的壓力：非傳統(tǒng)核心城區(qū)的商業(yè)項目，已經(jīng)開始媲美城市級地標商業(yè)的水準了，「卷」得不要太厲害。

不過，個人觀點是，內卷一方面是良幣驅逐劣幣的過程，另一方面也是行業(yè)向前發(fā)展的必然過程。

因此，2021年中國商業(yè)地產開業(yè)大年，應該感謝重慶光環(huán)開了一個好頭。

時值年末，我們關注到，從開業(yè)到年底8個月時間達到14.2億業(yè)績的重慶光環(huán)，無疑是2021年重慶市場上「名利雙收」的模范。

由此，我們也對其背后的「操盤手」——香港置地，產生了更多的關注與興趣。

我們發(fā)現(xiàn)，這家1997年就入局內地市場的港資企業(yè)，通過20多年的長周期穩(wěn)定運營，將低調內斂和深耕細節(jié)這種匠心文化的內在能量，化為特征顯著的競爭力和產品力：產品線愈發(fā)成熟、特征愈發(fā)明顯、拿地愈發(fā)積極。

好消息是，成都也即將迎來一座「光環(huán)」。

有重慶光環(huán)珠玉在前，位于東大街攀成鋼區(qū)域的成都「環(huán)球匯」的商業(yè)綜合體項目，也正式公開其購物中心案名為「悠方光環(huán)」，并定檔2023年底入市。

作為香港置地 「光環(huán)系」在蓉首秀，加之與在成都表現(xiàn)不俗的合景泰富商業(yè)強強聯(lián)合，必然成為關注焦點。

「光環(huán)」將至，成都「有戲」。

質感、審美、體驗，是港資項目的三大硬核標簽。

香港置地當然也不例外。

2016年9月，香港置地攜手招商蛇口，推出首個山地購物公園項目——長嘉匯購物公園，擁有國家4A級旅游景區(qū)彈子石老街，足以成為代表重慶最強文旅商業(yè)實力的封面。

長嘉匯購物公園實拍

2018年5月29日，香港置地旗下的北京王府中環(huán)正式開業(yè)，京城商業(yè)重回業(yè)界熱搜（美學閱讀）。

同年9月，上海LCM置匯旭輝廣場開業(yè)，一年后，話題性更強、體現(xiàn)港資人文情懷和細節(jié)匠心的LCM Mart亮相（連生鮮市集都設計得如此脫俗，被譽為「最美菜市場」）。

可以說，這是除了東嘉里城之外，第二個讓我愿意反復前往市調的浦東項目（陸家嘴除外）。

2021年上半年4月23日，香港置地自持運營的全新產品線、出道即出圈的全國話題項目重慶光環(huán)購物公園高調亮相，刷爆朋友圈。

圖據(jù)重慶光環(huán)官微

項目的高光亮點「沐光森林」，從設計創(chuàng)意之初，就考慮不僅僅作為一個靜態(tài)的「被動觀賞空間」，更是作為一個可以高頻利用的「主動交互的巨型場景」而存在，這一創(chuàng)新足以記入內地商業(yè)地產發(fā)展的史冊。

在剛剛過去的2021年12月，重慶光環(huán)還斬獲了素有「亞太區(qū)地產界奧斯卡」之稱的MIPIM Aisa金獎。

并且，市場的反響也遠超之前的行業(yè)預期：4月底開業(yè)至12月底的8個月時間，重慶光環(huán)創(chuàng)下了14.2億元的業(yè)績，客流量累計突破1500萬人次，會員總數(shù)達到83萬人。

其中，包括SEPHORA、UNIQLO、周大福薈館、純K、永輝Bravo、APPLE等在內的20多個品牌創(chuàng)造了千萬業(yè)績，LEGO、西西弗、KICKS LOUNGE（L2級次）、歌力思、二刀潮牛、MAGNET、地獄廚房、鼎凰花膠雞、布拉諾等品牌全城月均業(yè)績排名第一。

重慶光環(huán)作為光環(huán)產品線的第一個入市項目，在建筑設計、場景打造和精細化運營層面，極佳地兼顧了港資的匠心與本地的需求，實現(xiàn)了市場口碑與業(yè)績指標的「雙豐收」。

如此佳作，無疑眾城向往。

重慶光環(huán)之后，下半年9月25日，香港置地攜手仁恒置地的首個社區(qū)商業(yè)項目——社區(qū)商業(yè)新生代作品杭州前灣友時光開業(yè)。

今年，一座全新的光環(huán)項目——上海鑫耀光環(huán)，也即將首期入市。

該項目位于上海徐匯區(qū)鑫耀中城綜合體內，與徐家匯僅相距4KM，包含由日本知名建筑設計師隈研吾先生操刀空間規(guī)劃的專業(yè)劇場，有機涵蓋了有蒼梧路步行商業(yè)街區(qū)、文化劇場地標、空中特色商業(yè)連廊、生活零售與運動主題商業(yè)融合的一站式年輕生活方式體驗空間，希望構筑人與城市之間的美好共生體。

可以說在項目的「視覺觀感」和「內容體驗」上都保持了港資企業(yè)一貫的高水準和市場敏感度，不由得令人從年初起便期待這座充滿人文氣息的新項目亮相。

上海鑫耀光環(huán)將用「飄帶」元素將空間環(huán)境聯(lián)結在一起

在成都，香港置地的商業(yè)也開始發(fā)力提速。位于東大街攀成鋼板塊「成都環(huán)球匯」項目的商業(yè)地塊正如火如荼的施工，短短幾個月間已修建至地上近3層樓的高度。

這座由香港置地和合景泰富聯(lián)袂打造，兼容并包兩家公司優(yōu)勢商業(yè)資源的商業(yè)綜合體——成都悠方光環(huán)即將于2023年底面世。

*成都悠方光環(huán)項目近期工程進度實拍。成都環(huán)球匯是由香港置地和合景泰富聯(lián)合開發(fā)的大型片區(qū)綜合開放項目，整個項目總共開發(fā)5個地塊，集合高端住宅、開心麻花劇院、酒店、商業(yè)綜合體、寫字樓、公寓、低密商業(yè)街區(qū)等多種復合業(yè)態(tài)，總建筑面積達130萬平方米。

其中綜合體總建筑面積30萬平方米，包括10萬方購物中心，2棟甲級寫字樓，一座五星級酒店凱悅·尚萃，停車位約1400個。而這座購物中心也正式確認為「成都悠方光環(huán)」。

至此，繼已開業(yè)的重慶光環(huán)和今年即將開業(yè)的上海鑫耀光環(huán)之后，香港置地「光環(huán)系」又一重磅作品確定落地成都東大街，將承載攀成鋼板塊乃至成都全體市民更大的期待。

這個項目從傳出消息的第一時間開始，就吸引了大批圍觀：香港置地用重慶光環(huán)創(chuàng)造的學霸成績單+合景泰富商業(yè)在成都的卓越表現(xiàn)，會在成都CBD東延伸帶上碰撞出怎樣的精彩？

要合理客觀地解答這個問題，必須先要從悠方光環(huán)所在的東大街攀成鋼板塊說起。

單獨擁有百度百科詞條的城市非行政區(qū)域板塊不多，攀成鋼是其中一個

「攀成鋼」是一個代表成都當代幾十年的城東工業(yè)區(qū)的名字，它代表的，不僅是成都本地很大一批80后和90后的父輩們的一生，更與上海楊浦、北京798相似，是建國后大型工業(yè)化時代的縮影和記憶。

1958年建廠的成都無縫鋼管廠經(jīng)與攀鋼集團公司合并、重組，于2002年5月，成立攀鋼集團成都鋼鐵有限責任公司（簡稱為攀成鋼）。幾乎在同時，攀成鋼被成都市列入東郊工業(yè)區(qū)搬遷改造企業(yè)的名單，四年后正式從主城區(qū)退出。

2006年12月29日上午，橫穿攀成鋼成都廠區(qū)的成都市東大街東延線正式通車。通車儀式上，攀成鋼成都廠區(qū)停產搬遷啟動儀式同步舉行。

至此，攀成鋼的時代正式落下帷幕，東大街東延線作為成都向東發(fā)展的重要交通「主動脈」，開始承擔起改變成都東部城市結構、居住環(huán)境和商業(yè)格局的重任。

目前我們所說的攀成鋼片區(qū)，主要是指位于成都市二環(huán)路以東、沙河以西、萬象城以南、牛沙路以北的區(qū)域，正好處在成都金融街東大街與東二環(huán)的十字格局上，向西3站抵達春熙路地鐵站，往東2站即可到達成都東客站。

攀成鋼板塊位置示意圖

客觀上，處于「黃金區(qū)位」的「成都天府門廊」攀成鋼，從2010年前后各大國內外知名開放商爭相拿地，開發(fā)以品質改善型大平層為主的住宅產品，構筑起主城區(qū)高品質人居住的基底。

至今的十多年時間里，周邊住宅房價飛漲，與城南金融城板塊成為成都房價兩大天花板，但規(guī)劃圖上密集有序的商業(yè)，卻一直處于「停滯狀態(tài)」。

十年黃金發(fā)展期間始終「雷聲大雨點小」，攀成鋼的商業(yè)真的很難兌現(xiàn)其價值了么？

我不這么認為。

1.從地理位置上來看，這一板塊是不可改變的城市門面。

這一板塊距離城市絕對市中心春熙路地鐵站的直線距離不過3KM多，而整個市中心商業(yè)帶正在明顯東移。

東大街作為成都市規(guī)劃的重點金融產業(yè)街道，布局了十余座高入駐率的商務寫字樓，商業(yè)辦公群落氛圍濃厚。

不僅如此，在成渝雙城經(jīng)濟圈時代，從天府廣場經(jīng)成都東客站向東延伸的這條「全新發(fā)展路線」必經(jīng)的攀成鋼片區(qū)，勢必也將釋放更大區(qū)位能量。

2. 從城市功能節(jié)點來看，這里是城東最有競爭力的「商旅落腳點」。

從上圖可以看到，在橫貫成都市區(qū)的2號線上，成都東站和城市中心CBD之間，攀成鋼板塊可以作為整體配套最佳的商旅客群落腳點，城市節(jié)點的銜接尺度剛剛好。

作為一個長期在外奔波的「出差人」，我對一座城市的高鐵和機場等交通節(jié)點與城市核心區(qū)域的銜接板塊尤其敏感。

對于商旅客群而言，在交通節(jié)點附近選擇步行可達距離內的餐飲與住宿，是一個常見的選項，但這一選擇往往意味著不那么舒適的環(huán)境和住宿體驗。

對于相對追求一定差旅品質的中高品質商旅客群而言，一個周邊環(huán)境較好、距離核心城區(qū)和交通節(jié)點都非常便捷（最好是地鐵上蓋）、且擁有便利商業(yè)與酒店的區(qū)域，真的是非常稀缺的城市資源。

成都東站日均客流量20萬人次，高峰期達到30萬人次，是一個重要的高密度人流量城市節(jié)點。

在我看來，成都攀成鋼正是一個滿足上述標準的稀缺板塊。

從這個維度上看，即使是錯過了早些年的發(fā)展契機也并非致命。

因為隨著東客站開行線路的增加及高鐵的不斷提速，東客站成為越來越多的出差人出行或抵達成都的首選，而在這龐大的客流基數(shù)中，項目周邊1公里范圍內12座總體量超100萬方的高品質商辦、3座五星級酒店、以及板塊內貫通的2號和8號兩條地鐵線，都將成為攀成鋼片區(qū)吸納商旅客群的重要空間內容。

3. 從人口結構來看，這里是「成都本地人」和「先富起來的一群人」最密集的居住區(qū)之一。

由于地處核心城區(qū)內，又是大型工業(yè)區(qū)撤出后的第一次城市更新的區(qū)域，因此，這里自然而然聚集了不愿離開主城區(qū)的、為數(shù)可觀的「成都本地人」。

這些祖上3代都在成都定居的人群，由于父輩積累的城市房產資源和財富，大都具有本地化程度高、生存壓力與房貸壓力相對較小等特征——邏輯上，他們比近幾年人才落戶引入的「新成都人」，有更多的可支配收入。

這一點，我們從該片區(qū)開業(yè)運營的某互聯(lián)網(wǎng)生鮮超市的業(yè)績數(shù)據(jù)就可見一斑：門店年業(yè)績已近1.5億元，其平均客單價以極小差距僅次于城南金融城片區(qū)門店，側面印證了該區(qū)域的客質和購買力。

此外，攀成鋼區(qū)域內的地塊獲取時間均較早（從2010年開始到2018年前后），但幾乎都不約而同設計為「大平層」為主的改善型住宅????

圖據(jù)2018年房觀察網(wǎng)

我心存僥幸地順手搜了一下目前這些樓盤的戶型圖和價格……不跟一線城市比，在成都動輒200㎡以上、3萬+的單價，我只能說對不起打擾了????

特別羨慕的是，我身邊好多成功人士朋友，幾乎都住在這一區(qū)。他們說，買得早，一套300多平米的大平層，2015年前后么也才500-800萬左右，很劃算。

……話是沒錯，但太戳心了。

后來經(jīng)常去他們家里做客、了解他們的鄰居、企圖找到致富密碼的我，真的是相當知道這一區(qū)都住著什么樣的人：「成都的那群先富起來的人」，以75后、80后居多。

千萬級大平層樓盤伊泰天驕的戶型圖之一

因此，受到居住環(huán)境、樓盤結構和商業(yè)供給的影響，近十年來，攀成鋼居民的消費，外溢到市中心核心商圈的情況非常明顯，簡言之，這里的高凈值人群基數(shù)可觀、白領階層不在少數(shù)，巨大的品質消費需求市場與優(yōu)質商業(yè)供給稀缺之間的矛盾，正在日益增大。

4. 從商圈能級來看，目前成都這座2000萬人口的超大城市，僅有一個百億級別的春鹽商圈，這樣的局面注定會被打破。

這里有一個大眾認知誤區(qū)。

第一個誤區(qū)，是談及成都商業(yè)中心，人們腦海里可能只有成都遠洋太古里和IFS為中心的一小塊區(qū)域，這顯然是極大縮小了范圍。

西起東大街西頭的鹽市口，東至的攀成鋼，北到蜀都大道，南抵東大街以南、南河以北的部分區(qū)域，這一整條商業(yè)帶，才應該被視為成都的傳統(tǒng)核心CBD——或者應該叫做Central Business Belt/CBB更恰當。

按照老成都的模樣，這個商業(yè)帶甚至還可以往西延伸至撫琴板塊，往南延伸至一環(huán)路南段的玉林及川大片區(qū)。

在這一大片區(qū)域內，遍布著老成都的煙火氣與街巷，有著綿延千年的商賈繁盛與人間市井，從城市傳統(tǒng)脈絡上來看，與上海核心區(qū)域的南京西路-淮海路-巨鹿路東西帶狀商業(yè)發(fā)展格局，有著極大的相似性。

近幾年，隨著晶融匯項目二期在東大街展面上的優(yōu)異表現(xiàn)，以及業(yè)界呼聲極高的萬科城市更新項目猛追灣上下灣的漸入佳境，讓蜀都大道-東大街商圈東拓的節(jié)奏愈發(fā)明顯。

*繼話梅西南首店之后，水準越來越高的買手店和時下大火的美妝集合店紛紛落子東大街，這是位于成都東大街芷泉路6號的飾品集合店「洋蔥倉庫」西南首店。

因此，與眼下炙手可熱的國際城南相比，如今成都的核心CBD商業(yè)能級，還存在著極大的上升空間。

結合東部發(fā)展與核心CBD商業(yè)版圖東拓的時代步伐，我們有理由相信，東大街攀成鋼板塊有一個非常篤定的明朗前景。

就在今年1月8日，位于本區(qū)域內第一個亮相的商業(yè)項目——文化廣場主力店永輝超市開業(yè)，現(xiàn)場的人氣與銷售，向市場再度說明了攀成鋼這一「商業(yè)洼地」的巨大潛力亟待填補。

*成都悠方光環(huán)項目效果圖。該綜合體項目定位為中高端地標級城市商業(yè)綜合體，總建筑面積近30萬㎡，除了10萬㎡的購物中心，還有兩座甲級辦公樓和一座五星級酒店。酒店為凱悅旗下創(chuàng)意無限系列中的定位獨特和多元的潮范品牌——凱悅尚萃(Hyatt Centric)，本項目也將是該品牌在成都的首店。

我們也由此可以更加確信，過去的種種困難已經(jīng)留在昨天，未來的攀成鋼，即將迎來更大規(guī)模的優(yōu)質商業(yè)和商辦供給，成都悠方光環(huán)便是其中之一。

同時擁有香港置地光環(huán)的優(yōu)質基因和合景泰富在成都深耕多年的成熟經(jīng)驗，成都悠方光環(huán)將以區(qū)位優(yōu)勢突出、本地化能力卓越、地緣產業(yè)與人口結構完善等標簽「出道」，實力與前景都不容小覷。

結合重慶光環(huán)，我們看到光環(huán)系這一開篇之作，在突破傳統(tǒng)項目陳規(guī)，通過對城市的深入解讀與探索，在空間打造與內容的迭代和升維大膽創(chuàng)新，打造一個和消費者共創(chuàng)共生的城市靈感生活圈，從內核驅動輻射影響整個地區(qū)的一系列品牌愿景，已經(jīng)初步實現(xiàn)。

未來，成都悠方光環(huán)將與已開業(yè)的重慶光環(huán)、今年即將開業(yè)的上海鑫耀光環(huán)、以及計劃2025年入市杭州光環(huán)夢中心一起，重塑人與人、人與城市、人與環(huán)境、人與自然的網(wǎng)狀城市生活圈層，聚焦在地人生活，激活區(qū)域/城市活力，讓在地項目的影響力如光環(huán)效應般輻射更大半徑，成為具有區(qū)域影響力的城市名片，最終達成驅動城市升級的目標。

成都東大街實拍

與上海鑫耀光環(huán)項目的情況相似，成都悠方光環(huán)所在片區(qū)也先行規(guī)劃了高端品質住宅樓盤，并隨之引入優(yōu)質社區(qū)文化配套業(yè)態(tài)「開心麻花劇場」——目前已經(jīng)是成都最火的劇場之一。接下來，更多的精彩大戲都將在這里密集排期上演。

你看，「光環(huán)」將至、成都「有戲」，已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦崱?/p>

我相信，這樣的期待正在以前所未有的速度向我們走來。

我們對于攀成鋼的期待，某種程度上也是對香港置地的期待。

對于其在成都目前唯一的商業(yè)地產項目，香港置地也給予了成都悠方光環(huán)極大的資源傾斜與集團層面的高度關注。

香港置地近三年在商業(yè)地產板塊的動作之快、質量之高，令人驚訝。

23.5萬方的杭州光環(huán)夢中心已于2021年9月1日開始動工修建、預計2025年入市。

從上海今年即將入市的鑫耀光環(huán)，到南京金陵中環(huán)、成都悠方光環(huán)、杭州光環(huán)夢中心（與仁恒置地合作項目）、以及超大規(guī)模全球頂級城市名片——西岸金融城，再到2021年下半年攜手華潤拿下的重慶觀音橋黃金地塊，隨著我對香港置地這個企業(yè)的了解不斷深入，對這些項目的理解也都變得更加清晰透徹起來。

上海西岸金融城項目效果圖

港資的「慢」，不僅是許多人知其然而不知其所以然的「財大氣粗」，更多的是，在一個漫長的時間周期內，追求穩(wěn)步增長的市場口碑與企業(yè)收益，同時兼顧商業(yè)審美與空間體驗，還會用占比不低的投入從各個維度去實踐可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，不冒進，更不冒險，寧可少而精，不求多而全。

我所了解的香港置地，便是如此。

香港置地商業(yè)項目開業(yè)時間軸

在上圖中，我尤其關注的是上海西岸金融城項目，以及后續(xù)的幾個光環(huán)產品線項目。

西岸金融城由香港置地整體開發(fā)和運營管理，是集經(jīng)濟、產業(yè)、文化、旅游等功能于一體的新一代全球頂級城市功能范本，項目位于徐匯濱江核心區(qū)位，擁有近1.4公里的黃埔江岸線，總開發(fā)體量約180萬平方米。

上海西岸金融城項目效果圖

在「中環(huán)」和「光環(huán)」兩條產品線的「雙環(huán)驅動」戰(zhàn)略下，香港置地的進度越來越快；而在與各地優(yōu)質合作伙伴的不斷「聯(lián)合」下，香港置地進駐的城市也越來越多。

至少我個人已經(jīng)相對確定，今年即將開出的上海鑫耀光環(huán)和將于2023年底亮相成都悠方光環(huán)，將會一脈相承光環(huán)的「榮光」，為區(qū)域乃至城市帶來獨樹一幟的場景化商業(yè)空間與多變內容，從硬件與軟件上深度創(chuàng)新，形成獨特的「香港置地風格」。

對此，我們必將殷切地拭目以待。