來源/觀點網(wǎng) 

撰文/管麗   

在碧桂園和華發(fā)股份聯(lián)合拿下佛山順德小布村工業(yè)區(qū)改造項目兩年后，當初招商時要求的代建16萬平方米國有劃撥性質(zhì)商業(yè)物業(yè)終于有了動靜。

4月23日消息，小布股份社商業(yè)地塊奠基儀式在佛山新城裕和路與汾江南路項目現(xiàn)場舉行。

在此，碧桂園和華發(fā)將聯(lián)袂打造一個建筑面積約16萬平方米的商業(yè)綜合體，計劃于2025年底完成竣工驗收，并移交小布村。

據(jù)介紹，佛山新城小布股份社商業(yè)項目位于三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)，是佛山新城重要北門戶節(jié)點。建成后，項目預計年收入達到4000萬元。

三家分食

最早介入小布村的開發(fā)商為香港皇權(quán)集團，早在2019年中旬就進入開展工作。

當時，皇權(quán)集團引入深國免到順德考察，實地看了樂從小布工業(yè)區(qū)、荷村工業(yè)區(qū)2個地塊。

此后，皇權(quán)集團就與順德區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布將與深國免集團合作在順德建設國際時尚產(chǎn)業(yè)城，以及建立華南葡萄酒交易中心、進口商品全球貿(mào)易館、進口商品的國際采購中心、物流與供應鏈中心和結(jié)算中心，配套資本運作、企業(yè)孵化等產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新增值服務，計劃總投資200億元。

皇權(quán)集團的介入，與小布村特殊的開發(fā)要求脫不了干系。

根據(jù)小布村的招商公告，改造項目土地面積約50.41萬平方米，協(xié)議出讓用地面積約41.06萬平方米，包含商業(yè)部分約7.82萬平方米，住宅部分約22.76萬平方米，市政道路約10.47萬平方米。

按要求，項目上需建成一間總計容建筑面積不少于6萬平方米的商業(yè)中心，須整體經(jīng)營，不得進行分割銷售，且由合作方100%自持。此外，要求運營面積內(nèi)須包含至少10個國際奢侈品牌進駐正式經(jīng)營。同時，項目中的商業(yè)地塊還需引入一家全球25強的國際化高端旅游零售運營商。

作為全球最大免稅和零售商業(yè)集團之一，超40年的發(fā)展免稅業(yè)務及旅游零售經(jīng)驗，使得皇權(quán)集團前期順理成章參與到了小布村改造工程中。

2020年12月，皇權(quán)集團以意向開發(fā)商身份對改造項目提出預申請。

只不過，由于小布村改造除了對商業(yè)的特殊要求外，還規(guī)劃有約5大住宅地塊。對于缺乏住宅開發(fā)經(jīng)驗的皇權(quán)集團來說，引入合作方也在情理之中。

2021年5月，碧桂園和華發(fā)以現(xiàn)金土地補償款35.04億元加代建費用7.51億元中標該項目。

按照彼時約定，碧桂園和華發(fā)合作開發(fā)小布舊改項目中的住宅部分，而商業(yè)部分交由香港皇權(quán)重點打造。

根據(jù)地塊規(guī)劃，小布村改造項目共分為8個地塊，總用地面積為50.41萬平方米。碧桂園與華發(fā)競標成功之后，于2022年先后分別于1號地塊和3號地塊開發(fā)華發(fā)濱江府和碧桂園世紀中心。

其余的2、6、7號地塊也是碧桂園和華發(fā)操盤的住宅項目，5號地塊則為華發(fā)負責的商業(yè)地塊，4號地塊為商業(yè)中心，據(jù)稱皇權(quán)集團擬引進國際奢侈品牌進駐經(jīng)營；8號地塊為小布村民返租公寓。

本次奠基的商業(yè)地塊位于小布村舊改項目中的8號地塊，規(guī)劃有酒店、服務型公寓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。

該地塊也即是當初招商文件中要求的代建商業(yè)物業(yè)，根據(jù)招商文件要求，合作方須代建16萬平方米國有劃撥性質(zhì)商業(yè)物業(yè)，代建費用7.51億元，建設期為四年，由合作方向樂從鎮(zhèn)小布股份合作經(jīng)濟社返租，租金起租標準為30元/平方米/月（不含稅），返租年限20年，且每3年遞增5%，期滿后由小布股份合作經(jīng)濟社自行招租。

據(jù)介紹，該商業(yè)體將對標上海新天地、廣州永慶坊等運營成功的古村落人文商業(yè)街區(qū)。

在去年5月的佛山新城城市推介暨重點項目簽約大會上，碧桂園、華發(fā)集團與小布村正式簽約小布村微改造項目，以“微改造”方式進行全村活化。

商業(yè)構(gòu)想

值得關注的是，從2022年開始，在小布村項目宣傳中，屢次出現(xiàn)將規(guī)劃約50萬平方米航母級商業(yè)綜合體，體量相當于正佳廣場與天河城的結(jié)合體。

同時，皇權(quán)集團還與普拉達、江詩丹頓等19家國際奢侈品品牌達成合作意向，將有19家國際奢侈品品牌率先入駐佛山新城。

此外，在佛山新城西片區(qū)，即小布村改地塊上，碧桂園將聯(lián)合皇權(quán)集團合作開發(fā)規(guī)模超百萬方的濱江綜合體項目，將佛山新城西片區(qū)打造成為佛山地區(qū)集國際商業(yè)、住宅、教育、濱江生態(tài)等于一體的城市RBD（recreational business district，即城市休閑商住區(qū)）。

只是從去年下半年至今，在小布村項目開發(fā)上，皇權(quán)集團顯得有些銷聲匿跡，之前大肆宣傳的商業(yè)綜合體也鮮有進度消息傳出。

對于皇權(quán)集團在項目上的開發(fā)進度，接近碧桂園人士對觀點新媒體表示并不清楚。

另外，網(wǎng)絡流傳一份佛山樂從小布工業(yè)區(qū)改造項目違約金量化款分配方案計算表，顯示小布村共收得7096萬違約金，扣除稅費、提留等后，5392.96萬元用于村民分紅，每股可分到15242.96元。至于是何種違約則不得而知，有猜測是商業(yè)部分的違約。

順德樂從在商業(yè)上的宏大構(gòu)想，從小布村最早的招商公告上可以初見端倪，皇權(quán)集團也因此與小布村舊改結(jié)緣。

只是時過經(jīng)年，佛山新城高端商業(yè)綜合體的開發(fā)似乎仍是停留在紙面的幻想。

到目前，小布工業(yè)區(qū)城市更新項目的官方口徑依然是打造成佛山新城最大的多元業(yè)態(tài)超級城市綜合體，規(guī)劃居住人口容量約2.7萬人。3大商業(yè)地塊總建筑面積約50萬平方米，規(guī)模相當于廣州太古匯、天環(huán)廣場、正佳廣場三者之和。

佛山新城的超級城市綜合體還在醞釀中，小布股份商業(yè)社地塊則率先刷新進度。

碧桂園方面表示，商業(yè)地塊的奠基標志小布改造向前邁入階段性一步，小布改造總建面超百萬方，將打造成多元業(yè)態(tài)復合型綜合體。

商業(yè)之外，小布村住宅進度顯然更快，目前1號地塊的華發(fā)濱江府項目在售建面約89-129平米江景高層和129-142平米專梯專戶大平層，均價約1.8-2.4萬/平米。

碧桂園世紀中心最新報價2萬元/平米，建面約80-143平米。