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4月29日，蘇寧易購(gòu)正式發(fā)布2022年年度財(cái)務(wù)報(bào)告。

2022年，其營(yíng)業(yè)收入同比下滑48.62%，但歸母凈利的虧損幅度有所減少，較上一年少虧損270.44億元。但是，截止報(bào)告期末，蘇寧易購(gòu)部分應(yīng)付款項(xiàng)共約328.41億元已逾期未支付。

為了應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)，蘇寧易購(gòu)正在實(shí)施瘦身計(jì)劃，包括關(guān)閉虧損的店面，出售優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。不過(guò)，蘇寧易購(gòu)旗下仍有大量的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)可以盤活，包括自營(yíng)店面和自營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)。蘇寧易購(gòu)這幾年也通過(guò)盤活存量資產(chǎn)回收了大量的資金。

然而，在商業(yè)物業(yè)的盤活道路上，蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)的輕資產(chǎn)之路是失敗的。其盤活的主體恒寧商業(yè)因陷入大量壞賬危機(jī)，所以并未真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

反觀倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，蘇寧易購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)將倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)出售給基金，再進(jìn)行回租的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)大部分資金的回收，盤活計(jì)劃較為成功。另外，近年來(lái)還聯(lián)合國(guó)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)巨頭和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一起盤活倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。

蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)化“失意”

早在2018年，蘇寧易購(gòu)就開(kāi)始了蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)化的探索。當(dāng)年6月，蘇寧易購(gòu)出資98億元，占股49%，與恒大一起成立了深圳市恒寧商業(yè)發(fā)展有限公司。蘇寧易購(gòu)曾表示，該公司的設(shè)立出于線上線下融合運(yùn)營(yíng)的需要，也即為了蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，不從事其他任何地產(chǎn)業(yè)務(wù)。所有項(xiàng)目的投資方向必須以開(kāi)設(shè)蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)為目的，均以“蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)”命名。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上來(lái)看，投資期當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)了正利潤(rùn)，前三年收益較好，總資產(chǎn)收益率穩(wěn)定在5%左右。據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，恒寧商業(yè)無(wú)任何對(duì)外投資，也即無(wú)任何子公司。若恒寧商業(yè)是進(jìn)行蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，一般來(lái)說(shuō)前期比較難實(shí)現(xiàn)正向利潤(rùn)；由于是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的屬性，也很難一直保持著不產(chǎn)生大額的非流動(dòng)資產(chǎn)。但恒寧商業(yè)的全部資產(chǎn)，均是流動(dòng)資產(chǎn)。值得注意的是，從2019年到2022年，蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)的數(shù)量一直保持在37個(gè)，未有新增。

2021年恒大暴雷，同年，據(jù)蘇寧易購(gòu)2021年的財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)恒寧商業(yè)應(yīng)收A公司款項(xiàng)約233.23億元，由于A公司發(fā)生重大財(cái)務(wù)困難，恒寧商業(yè)針對(duì)該些款項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備約209.9億元。蘇寧易購(gòu)也相應(yīng)按照權(quán)益法調(diào)整當(dāng)期損益約102.85 億元，這基本上是蘇寧易購(gòu)?fù)度氲乃斜窘鸷褪找妗?/p>

可以看到，恒寧商業(yè)應(yīng)收A公司款項(xiàng)的規(guī)模與恒寧商業(yè)2021年的總資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，可以認(rèn)為，恒寧商業(yè)的資金是直接流向了A公司。

總體來(lái)看，蘇寧易購(gòu)借助恒寧商業(yè)這一主體將蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)化的嘗試徹底失敗。失敗的原因還有待探討，比如專門投資開(kāi)發(fā)蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)的恒寧商業(yè)，為何有233.23億元的巨款流向A公司？這一投資方向的與公司成立之初的信息披露嚴(yán)重不符。當(dāng)然，個(gè)中原因恐只有恒大和蘇寧易購(gòu)知曉。因此，蘇寧易購(gòu)在商業(yè)資產(chǎn)盤活方面，還有較遠(yuǎn)的路要走。

倉(cāng)儲(chǔ)資管穩(wěn)步推進(jìn)

倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)方面，早在2016年，蘇寧易購(gòu)就發(fā)行了一只倉(cāng)儲(chǔ)ABS產(chǎn)品，規(guī)模為18.47億元；另外于2020年發(fā)行了另一只倉(cāng)儲(chǔ)ABS產(chǎn)品，規(guī)模為26.54億元。期間，蘇寧易購(gòu)也開(kāi)始設(shè)立物流基金以盤活倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)、釋放資金。

2018年9月，蘇寧易購(gòu)與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起云享倉(cāng)儲(chǔ)物流一期基金，蘇寧易購(gòu)持有51%的份額。當(dāng)年，蘇寧易購(gòu)出售一批物流地產(chǎn)項(xiàng)目予該基金，確定現(xiàn)金凈流入11.48億元。然后蘇寧易購(gòu)以穩(wěn)定的市場(chǎng)租金和10年租期的租約，獲得這批供應(yīng)鏈倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的長(zhǎng)期使用權(quán)。

如法炮制，2019年7月，云享倉(cāng)儲(chǔ)物流二期基金設(shè)立，蘇寧易購(gòu)也仍持有51%的份額。蘇寧易購(gòu)將一批物流地產(chǎn)項(xiàng)目出售予該基金后回收的現(xiàn)金流凈額為8.56億元，后期也將繼續(xù)租用該物流地產(chǎn)項(xiàng)目用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

得益于物流資產(chǎn)售后回租，蘇寧易購(gòu)獲得了大量的增量開(kāi)發(fā)資金。開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-基金運(yùn)作，這一資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的運(yùn)用，提高了蘇寧易購(gòu)的倉(cāng)儲(chǔ)基地建設(shè)速度。2018年蘇寧易購(gòu)?fù)瓿?4個(gè)物流基地?cái)U(kuò)建，新建投入使用6個(gè)物流基地，年末倉(cāng)儲(chǔ)及相關(guān)配套總面積達(dá)950萬(wàn)平方米。2019年新增、擴(kuò)建13個(gè)物流基地，完成13個(gè)物流基地的建設(shè)，年末倉(cāng)儲(chǔ)及相關(guān)配套總面積達(dá)1210萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.36%。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，這一提升尤為明顯。2018年蘇寧易購(gòu)的在建工程余額為20.54億元，同比增長(zhǎng)310.98%，2019年在建工程余額同比增長(zhǎng)110.91%。

但是開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-基金運(yùn)作這種模式，在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)階段，資金均由蘇寧物流承擔(dān)。從基金的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，成立當(dāng)年就產(chǎn)生了營(yíng)收，也證明兩只物流基金均屬于增值型基金，主要投資于成熟的物流資產(chǎn)。不過(guò)，就算是設(shè)立基金，蘇寧易購(gòu)仍持有51%的基金份額，投入成本依舊較大。

在這種模式下，若倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)使用需求下滑的話，將帶來(lái)空置率上升等一系列問(wèn)題，給資產(chǎn)出售帶來(lái)阻礙。所以，在蘇寧易購(gòu)2020年出現(xiàn)巨額虧損時(shí)，其設(shè)立了第三只物流基金-云享倉(cāng)儲(chǔ)物流三期基金，將部分物流資產(chǎn)出售予該基金后，便把基金份額轉(zhuǎn)售，蘇寧易購(gòu)不再持有第三只物流基金份額。此后的2021年和2022年，蘇寧易購(gòu)亦未再設(shè)立云享系列倉(cāng)儲(chǔ)物流基金。

高達(dá)51%的份額占用了蘇寧易購(gòu)的大量本金，這也促使其收回這部分資金。2020年，云享倉(cāng)儲(chǔ)物流二期基金在增加了9.63億元的負(fù)債后，給蘇寧易購(gòu)派發(fā)了4.91億元的股利，其得以提前收回部分本金。2021年在蘇寧易購(gòu)持續(xù)出現(xiàn)虧損的情況下，其大量減少了云享倉(cāng)儲(chǔ)物流一期基金的投資，拿回來(lái)了大量的本金。

為了解決資金和運(yùn)營(yíng)方面的問(wèn)題，2021年，蘇寧易購(gòu)與普洛斯成立合伙企業(yè)-珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），兩者均為普通合伙人，對(duì)合伙企業(yè)的運(yùn)營(yíng)均有決策權(quán)，蘇寧易購(gòu)占股22.78%，珠海普易的投向主要是蘇寧易購(gòu)直接或間接控股的倉(cāng)儲(chǔ)公司。

就在成立的當(dāng)年，蘇寧易購(gòu)向珠海普易出售了18家倉(cāng)儲(chǔ)公司，并以3至5年不等租期的租約獲得其中17家倉(cāng)儲(chǔ)公司持有的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的使用權(quán)。普洛斯的加入，為蘇寧易購(gòu)帶來(lái)了資金和運(yùn)營(yíng)資源，在一定程度上緩解了蘇寧易購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展的困境。2022年，珠海普易引入了國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)資金，并注入到新的合伙企業(yè)珠海普航中。這有助于降低資金成本，緩解珠海普易業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損帶來(lái)的問(wèn)題。

據(jù)蘇寧易購(gòu)2022年財(cái)報(bào)顯示，其有多個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)在建項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。蘇寧易購(gòu)仍需尋找機(jī)會(huì)型或其他資金來(lái)幫助倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)工。