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撰文/陳玲、張釔璟 

外界希望能夠從上市公司股東會(huì)中得到更多信息。

5月22日，新城控股召開(kāi)2022年度股東大會(huì)，公司管理層和股東進(jìn)行了一番交流。

一位股東轉(zhuǎn)述，曲德君和梁志誠(chéng)離開(kāi)后，他們的工作都由董事長(zhǎng)王曉松接管。溝通發(fā)現(xiàn)，新城目前仍將確保公司平穩(wěn)過(guò)渡放在最重要的位置。

王曉松也給在場(chǎng)投資人一顆定心丸：“今年公司還是比較安全的。”

運(yùn)營(yíng)思路轉(zhuǎn)變

2022年，在住宅遇到下行壓力的同時(shí)，新城控股的商管業(yè)務(wù)還是實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)增長(zhǎng)：期內(nèi)物業(yè)出租及管理于期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入92.24 億元，同比增加 15.75%，占公司營(yíng)業(yè)收入占比提升至8.08%；毛利達(dá)到67億元，占公司毛利約29.28%；毛利率為72.6%。

據(jù)悉，股東會(huì)上王曉松提及，從去年開(kāi)始，公司內(nèi)部就強(qiáng)調(diào)深度運(yùn)營(yíng)，調(diào)整了以往商管團(tuán)隊(duì)的一些打法，以前更多關(guān)注在財(cái)務(wù)指標(biāo)維度，現(xiàn)在可能更多關(guān)注品牌方運(yùn)營(yíng)和自身運(yùn)營(yíng)情況。

他分析，以前新城更多關(guān)注在品牌商鋪、確保商場(chǎng)客流，但久而久之發(fā)現(xiàn)，一些三四線商場(chǎng)會(huì)碰到瓶頸期，品牌方會(huì)覺(jué)得在這樣的城市，周邊的一些客群情況，能夠接受的最高租金可能就那樣。

“我們希望租金越高越好，品牌一些商戶可能會(huì)覺(jué)得租金高收益就降了，所以現(xiàn)在從以前只關(guān)注財(cái)務(wù)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)為更多關(guān)注整個(gè)坪效和品牌方運(yùn)營(yíng)效率，甚至是會(huì)跟品牌方一起去溝通去交流，如何提升坪效。”

這是一個(gè)商場(chǎng)持有者向運(yùn)營(yíng)者思維的轉(zhuǎn)變。王曉松透露，現(xiàn)在新城有在采取租金加扣點(diǎn)的方式，現(xiàn)在有一些廣場(chǎng)，可能會(huì)等一個(gè)不錯(cuò)的品牌方一兩個(gè)月，寧愿等把出租率略微降低，也希望能夠有一些更好的品牌能夠補(bǔ)充到位。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億為100.06億元（包含商鋪、辦公樓及購(gòu)物中心的租金、管理費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入），同比增長(zhǎng)15.82%，占公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重逐步提高。

期內(nèi)，新城控股新開(kāi)業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，當(dāng)中包括南昌等11座重資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)。截至報(bào)告期末，公司在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)（157座重資產(chǎn)，37座輕資產(chǎn)），已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)140座（126座重資產(chǎn)，14座輕資產(chǎn)），開(kāi)業(yè)面積達(dá)1319.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.13%。

在輕資產(chǎn)方面，2022年，14座管理輸出的吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入7億元，占商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入7%，較2021年占比提升三個(gè)百分點(diǎn)。

管理層介紹，2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座，計(jì)劃新開(kāi)工90個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積742.73萬(wàn)平方米，其中住宅項(xiàng)目286.07萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目456.66萬(wàn)平方米；計(jì)劃竣工211個(gè)子項(xiàng)目，預(yù)計(jì)竣工總建筑面積1958.69萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目1125.63萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目833.06萬(wàn)平方米。

確保安全性

中小投資者更為關(guān)注新城的安全性。股東會(huì)上，王曉松表示今年公司比較安全，他稱(chēng)去年為了極端保現(xiàn)金流，確實(shí)付出代價(jià)比較大，根據(jù)目前現(xiàn)金流情況，制定今年銷(xiāo)售指標(biāo)去化率是50%，壓力并不大。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，新城控股的有息負(fù)債712.70億元，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至60.62億元。在有息負(fù)債構(gòu)成中，38%為開(kāi)發(fā)貸、25%為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、16%為美元債、7%為中票和PPN、6%為商業(yè)CMBS、4%為信托、3%為境內(nèi)公司債、1%為尾款A(yù)BS。

據(jù)介紹，新城控股開(kāi)發(fā)貸款約300億元，年報(bào)披露將近5000萬(wàn)平米可銷(xiāo)售部分資源，能夠陸續(xù)替代這部分債務(wù)。另一部分是260億元左右基于吾悅廣場(chǎng)的抵押貸款，這部分貸款延續(xù)性比較不錯(cuò)，現(xiàn)在用于抵押融資的吾悅廣場(chǎng)約80座，還有將近40座沒(méi)有用于融資抵押。

據(jù)悉，今年前四月，新城控股經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也有30多億元的增量。王曉松介紹，前四月信用債已經(jīng)還了一部分，今年公開(kāi)市場(chǎng)還有90多億元，其中46億元是CMBS，所以基本上一半未來(lái)有機(jī)會(huì)把它拆包之后去拿經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。剩下不到50億元相比去年200多億元還是相對(duì)可控的。

“明年后年跟后面幾年的話，其實(shí)每年的公開(kāi)市場(chǎng)還是四五十億，量比較小。對(duì)應(yīng)剩下的差不多沒(méi)有資產(chǎn)抵押100來(lái)個(gè)億的信用債，現(xiàn)在吾悅廣場(chǎng)還有40來(lái)座沒(méi)有融資，可以形成融資增量。”

地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)

由于2022年銷(xiāo)售市場(chǎng)下行，新城控股銷(xiāo)售受到較大程度影響，全年錄得銷(xiāo)售金額1160.5億元，同比下降50.4%；銷(xiāo)售面積1191.5億元，同比下降49.4%；銷(xiāo)售均價(jià)9740元/平方米，同比下跌1.9%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款1329億元，全口徑資金回籠率達(dá)到115%。

今年1-4月，新城控股銷(xiāo)售仍未有太大好轉(zhuǎn)，累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約286.67億元，比上年同期減少28.49%，累計(jì)銷(xiāo)售面積約331.93萬(wàn)平方米，比上年同期下降19.20%。

穆迪預(yù)計(jì)，新城發(fā)展的合同銷(xiāo)售額將繼續(xù)落后于市場(chǎng)，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。該公司合同銷(xiāo)售疲軟反映了該公司在過(guò)去12-18個(gè)月暫停土地補(bǔ)充和放緩建設(shè)以保持流動(dòng)性。

鑒于底線城市的經(jīng)濟(jì)基本面較一線城市較弱，其對(duì)低線城市的高敞口也可能限制其從政府的需求側(cè)支持措施中復(fù)蘇的步伐。過(guò)去三年，二三線城市占該公司合同銷(xiāo)售額的55%以上。

即便如今商業(yè)運(yùn)營(yíng)有更大的發(fā)展空間，新城控股仍不會(huì)放棄住宅板塊。王曉松分析，未來(lái)可能存在三種機(jī)會(huì)：一是現(xiàn)金流健康后重新拿地，現(xiàn)在上海、蘇州、杭州搖號(hào)收益情況都會(huì)不錯(cuò)，這種肯定100%股權(quán)來(lái)做，一旦有好的項(xiàng)目肯定是不會(huì)放過(guò)的。

不過(guò)他也提到，新城目前還是在緊運(yùn)營(yíng)的情況中，現(xiàn)在全力確保公司平穩(wěn)過(guò)渡，所以并不會(huì)拿資金搏一把，拿到權(quán)益類(lèi)資金、REITS等增量資金或者銷(xiāo)售極度好轉(zhuǎn)后才會(huì)重啟拿地。

第二種是小股操盤(pán)，原因是不少地塊屬于平臺(tái)公司，但是真正開(kāi)工的好像體量并不大，他們通常有訴求是能夠入股，合作會(huì)更加順暢，這個(gè)可能是未來(lái)主要方向。

第三種是純輕資產(chǎn)，這并不是新城主要發(fā)力方向，因?yàn)槭羌冚p資產(chǎn)的項(xiàng)目盈利水平并沒(méi)有那么高，競(jìng)爭(zhēng)激烈最后變成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，到最后大家都不賺錢(qián)。

“當(dāng)然我們現(xiàn)在也做，我們這段時(shí)間做輕資產(chǎn)唯一的目的，不靠這個(gè)盈利，而是靠這個(gè)來(lái)穩(wěn)住團(tuán)隊(duì)，所以可能未來(lái)就是結(jié)合這三個(gè)類(lèi)別的一些項(xiàng)目管理的項(xiàng)目去做一些支撐。”