來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/龔麗欣  

距離第三份招股書失效已經(jīng)過去兩個(gè)月時(shí)間，萬達(dá)再一次推動(dòng)香港上市進(jìn)程。

6月28日晚間，珠海萬達(dá)商管在港交所遞交了第四份上市申請資料。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，最新招股書對企業(yè)2022年業(yè)績情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了更新，同時(shí)重新闡明了上市新規(guī)，但原有Pre-IPO投資人名單、投資協(xié)議等內(nèi)容則與第三份招股書無異。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，珠海萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入271.2億元，同比增長15.50%，年內(nèi)凈利潤增長114.52%至75.34億元。

截至2022年12月31日，珠海萬達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)6560萬平方米。

對珠海萬達(dá)商管而言，從第三份招股書失效后緊急向證監(jiān)會(huì)重新遞交上市申請，到如今的第四份招股書面世，緊鑼密鼓推進(jìn)的上市計(jì)劃，已經(jīng)進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)期。

不過，珠海萬達(dá)商管這一次能否成功敲開香港資本市場的大門，仍具備不確定性。

一方面，企業(yè)近期消息頻出，市場信心不足；另一方面，前不久證監(jiān)會(huì)要求珠海萬達(dá)商管出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料，一旦材料過審，該公司將正式獲得上市“路條”，上市之路將迎來曙光。

值得注意的是，珠海萬達(dá)遞交第四份招股書同日，中國證監(jiān)會(huì)表示，根據(jù)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》第二十九條和《中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》第四十條的有關(guān)規(guī)定，決定中止大連萬達(dá)商管公開發(fā)行公司債券注冊程序。

據(jù)悉，該筆債券為大連萬達(dá)商管2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券，品種為小公募，擬發(fā)行金額為60億元。

3月21日，證監(jiān)會(huì)就大連萬達(dá)該筆公司債曾發(fā)出一份問詢函，內(nèi)容亦涉及珠海萬達(dá)上市進(jìn)展等情況。

截至目前，萬達(dá)未回復(fù)上述問詢函，分析認(rèn)為這是被中止債券注冊程序的原因。

收入篇

市場“翹首以盼”的珠海萬達(dá)商管第四份招股書終于面世。

2022年以來，珠海萬達(dá)商管的擴(kuò)張步伐有所加快，從招股書數(shù)據(jù)來看，公司業(yè)績、規(guī)模均有了一定漲幅。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2022年，珠海萬達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元、234.81億元、271.20億元。

該公司認(rèn)為，一方面源于委托管理模式下商業(yè)管理服務(wù)收入的增長，另一方面，主要由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致的在管商業(yè)廣場數(shù)目及在管建筑面積增加。

2021年3月至6月，珠海萬達(dá)商管又將母公司擁有的所有商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營模式由租賃運(yùn)營模式調(diào)整為委托管理模式，并自2021年5月開始就委托管理模式下的運(yùn)營管理服務(wù)收取費(fèi)用。

自此，珠海萬達(dá)商管收入結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

招股書顯示，2020年至2022年，該公司自委托管理模式收入分別為88.38億元、164.82億元、196.98億元，收入占比由51.5%增長至70.2%，進(jìn)一步增加至72.6%。

來自租賃運(yùn)營模式的收入分別為83.58億元、69.99億元及74.22億元，收入占比則從48.6%降至27.4%。

由于委托管理模式的整體毛利率要高于租賃運(yùn)營模式，緊隨公司收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，高毛利業(yè)務(wù)的增長，利潤亦水漲船高。

數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年及2022年，珠海萬達(dá)商管分別實(shí)現(xiàn)凈利潤11.12億元、人民幣35.12億元及人民幣75.34億元。

不過，收入或凈利潤雖然呈現(xiàn)出逐年增長的態(tài)勢，但增速有所放緩。

從管理規(guī)模來看，截至2022年12月31日，珠海萬達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)6560萬平方米。于2020年、2021年及2022年，在管商業(yè)廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。

截至2022年12月31日，珠海萬達(dá)商管有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，總建筑面積約2130萬平方米，其中來自獨(dú)立第三方業(yè)主的儲(chǔ)備項(xiàng)目有163個(gè)，總建筑面積約1900萬平方米。

經(jīng)過了兩年輕資產(chǎn)擴(kuò)張，珠海萬達(dá)商管對母公司萬達(dá)集團(tuán)的依賴進(jìn)一步降低。

2020年，珠海萬達(dá)商管在管商場共計(jì)368個(gè)，在管面積5277.1萬平方米，其中76.43%由母公司提供。

2022年更新數(shù)據(jù)當(dāng)中，來自母公司的商場為288個(gè)，管理的第三方商場184個(gè)，在管建面來自母公司的比例降至65.13%。

即便對母公司的依賴有所降低，但目前該公司收入結(jié)構(gòu)中，母公司貢獻(xiàn)收入仍舊超過六成。

同時(shí)，進(jìn)入2023年，受上市端、資金端等方面的壓力，珠海萬達(dá)商管外拓步伐有所放緩，未來還需通過其他方式進(jìn)一步降低母公司影響。

上市篇

從2021年10月首次遞交招股書至今，已走過了500余天，珠海萬達(dá)商管上市旅程仍未抵達(dá)終點(diǎn)。

這是珠海萬達(dá)商管遞交的第四份招股書了，如果此次未能成功上市，公司將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，此前對戰(zhàn)略投資者承諾，公司將在2023年12月31日前成功上市，否則將回購戰(zhàn)投手中的股權(quán)。

另一方面，前不久大連萬達(dá)集團(tuán)境外總計(jì)13億美元的三筆銀行貸款已無觸發(fā)提前還貸風(fēng)險(xiǎn)，目前萬達(dá)與銀團(tuán)參貸行已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。

眼下約定條款臨近，上市也進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)，珠海萬達(dá)商管面臨背水一戰(zhàn)。

不過，針對珠海萬達(dá)商管再度遞交招股書，當(dāng)前市場有兩種不同的聲音。其中不少投資者認(rèn)為，萬達(dá)上市之路仍舊坎坷，此類觀點(diǎn)大多源于萬達(dá)近期的市場關(guān)注。

自2023年開年以來，有關(guān)萬達(dá)集團(tuán)的各種消息接踵而來一時(shí)之間，市場上關(guān)于萬達(dá)的消息似乎出現(xiàn)了一邊倒?fàn)顩r，因此不少投資者在公開渠道表示，市場對萬達(dá)信心不足，即便上市，企業(yè)估值可能也會(huì)受到影響。

不僅如此，根據(jù)德勤此前發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，2023年上半年香港有31只新股上市，共融資178億港元，對比2022年上半年的24只，新股數(shù)量增加29%，融資額微升1%。在2023年上半年，香港僅有1只大型新股上市和1只中概股回歸上市。

德勤表示，香港新股市場上半年縮量明顯，一二級市場均呈現(xiàn)出不同程度的萎縮，直接導(dǎo)致投行業(yè)務(wù)量急劇放緩。

即便市場表現(xiàn)不及預(yù)期，但也有投資者對萬達(dá)的上市表示看好。畢竟，前不久證監(jiān)會(huì)對萬達(dá)的上市申請做了新的批復(fù)。

今年2月證監(jiān)會(huì)發(fā)布上市新規(guī)要求，自3月31日起，境內(nèi)企業(yè)直接和間接境外發(fā)行上市均被納入備案監(jiān)管。

緊隨其后，珠海萬達(dá)商管于4月13日遞交了備案材料，申報(bào)類型為直接境外上市，備案接收日期為2023年4月20日。6月2日，證監(jiān)會(huì)國際部對珠海萬達(dá)商管等企業(yè)出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求。

要求補(bǔ)充材料并不意味著獲得“上市路條”，不過有市場人士認(rèn)為，“提出要求”遠(yuǎn)比“杳無音訊”有希望，意味著該公司的上市申請?jiān)诒O(jiān)管層開始推動(dòng)，若后續(xù)補(bǔ)充材料獲得審核通過，上市進(jìn)程取得突破也在情理之中。

距離補(bǔ)充材料過去不到30天時(shí)間，珠海萬達(dá)商管遞交了第四份招股書，似乎也意味著上市還在繼續(xù)推進(jìn)。